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03.09.2015 IVD Mitte-Ost: Randlagen der Metropolen mit wachsender Beliebtheit

Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum, Baugrundstücken und Einfamilienhäusern in den Metropolen von Sachsen sowie Sachsen-Anhalt und der daraus resultierenden Preissteigerungen rücken zunehmend die Randlagen der Großstädte in den Fokus der Mieter und Käufer. Dies geht aus dem jetzt veröffentlichten Immobilienpreisspiegel des Immobilienverbandes Deutschland Mitte-Ost (IVD Mitte-Ost) hervor. Der Verband untersucht detailliert in seinem aktuellen Zahlenwerk die Entwicklung der wichtigsten Immobilienteilmärkte in insgesamt 28 Städten Sachsens und Sachsen-Anhalts. „Unsere Analyse zeigt deutlich, dass die Immobilienteilmärkte der Region keinem einheitlichen Trend folgen, sondern mittlerweile eine sehr detaillierte Betrachtung notwendig machen. Es zeigt sich, dass gerade infrastrukturell gut angebundene Randlagen einen wachsenden Zuspruch erfahren, die Mietpreise mehrheitlich moderat steigen und die Bandbreite des Internets ein wichtiger Indikator für den Wert einer Immobilie wird. Selbst in den Oberzentren ergibt sich ein sehr differenziertes Bild von Lage zu Lage“, sagt Karl-Heinz Weiss, Regionalvorsitzender des IVD Mitte-Ost.

Wohnungsmieten steigen im Schnitt moderat

Die Gesamtentwicklung der Mietpreise für Wohnraum präsentiert sich in diesem Jahr mit leichten Preissteigerungen, die aber unter dem Bundesdurchschnitt liegen. In den Großstädten sowie den gut nachgefragten mittelgroßen Städten sorgen vor allem der Bevölkerungsanstieg, wachsende Geburtenraten sowie ein leichter wirtschaftlicher Aufschwung für Bewegung am Markt. Weiss: „Die moderaten Preisanstiege sind wichtig für die Gesundung des Marktes. Aufgrund der gestiegenen Baukosten braucht es auch höhere Mietzinsen, um das Investment bei einem Neubau sicherer refinanzierbar zu machen. Nur so kann auch in Zukunft in wachsenden Städten ausreichend Wohnraum zur Verfügung stehen.“

Die Mietpreise im Bestand liegen in den Metropolen je nach Wohnwert für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern zwischen 3,50 €/m² (einfacher Wohnwert Chemnitz) und 9,00 €/m² (sehr guter Wohnwert Dresden) leicht höher als im vorigen Jahr.

Die Höchstmieten in den beiden Bundesländern steigen moderat. Dieser Trend zeigt sich in diesem Jahr durchgehend. Nur wenige Ausnahmen weisen gleichbleibende Werte zum Vorjahr auf. Mehrheitlich gilt dies bei kleineren und mittelgroßen Städten. In den Großstädten setzt sich die Entwicklung kontinuierlich fort. Die Höchstmieten in den Metropolen steigen traditionell und erreichen auch in diesem Jahr neue Spitzenwerte. Top-Objekte in den Premiumlagen Dresdens kosten bis zu 14 €/m². In Leipzig und Magdeburg werden bis zu 12,50 €/m² vereinbart. Mit einigem Abstand folgen Halle (10 €/m² ) sowie Chemnitz (8 €/m²).

Nach Ansicht der IVD-Experten haben viele Menschen auf das teilweise zu geringe Angebot in ausgewählten Lagen und die damit einhergehenden Preissteigerungen bereits reagiert und suchen Wohn- und Lebensraum in den Randlagen beziehungsweise den sogenannten Speckgürteln der Metropolen. „Sind eine funktionierende Infrastruktur, ausreichend Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie eine vernünftige Versorgung moderner Kommunikationsmedien vorhanden, erleben die Gemeinden bis zu 25 Kilometer im Umfeld einer Großstadt eine positive Entwicklung“, so der IVD-Regionalvorsitzende.

Baugrundstücke und Häuser weiterhin begehrt

Der Nachfragetrend nach Baugrundstücken, freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und den anderen Segmenten des individuellen Wohnungsbaus hält seit Jahren an. Das Schaffen der eigenen vier Wände erfreut sich in den beiden Bundesländern großer Beliebtheit, schwerpunktmäßig in guten und sehr guten Lagen. Dies führt vor allem durch gestiegene Bau- und Nebenkosten zu Preissteigerungen. Wie differenziert die Spanne bei den Preisen ist, zeigt ein Blick auf die Unterschiede bei den Preisen für Baugrundstücke in guter Wohnlage mit einer Größe zwischen 600 und 800 m². Weiss: „Der Kaufpreis pro Quadratmeter für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bewegt sich zwischen 35 (Zittau) und 190 €/m² (Leipzig). Ähnlich weit geht die Schere auch bei den Kaufpreisen für Eigenheime mit einer Wohnfläche von 125 m², inklusive Garage und ortsüblichem Grundstück auseinander. Allein in den Metropolen reicht die Spanne von 160.000 € (Magdeburg) bis zu 250.000 € (Dresden).“

In den ländlichen Regionen fließt bei der Bewertung einer Immobilie neben dem Zustand des Objektes und der Lage zunehmend auch die Geschwindigkeit des Breitbandanschlusses mit ein. „Ein gut funktionierender Internetanschluss zählt für viele Käufer heute zur Grundversorgung, ähnlich Wasser und Strom, und ist ein wichtiger Indikator für den Kaufpreis. Vor diesem Hintergrund erstaunt uns, wie lange schon dieses Thema durch die Landesregierungen und Kommunen sträflich ignoriert wird. Wer in diesen Tagen über die Verstädterung spricht, redet auch über die Vernachlässigung des ländlichen Raumes. Junge Menschen und Unternehmen brauchen einen Breitbandanschluss für eine sichere Zukunft. Ist dieser nicht verfügbar, werden sie auch nicht über viele Jahre in eine Immobilie investieren. Hier muss die Politik nachsteuern.

Preise für Eigentumswohnungen steigen leicht

Die Entwicklungen auf dem Markt der Eigentumswohnungen präsentieren – wie schon in den Jahren zuvor – einen Preisanstieg. Sowohl für Anleger als auch Eigennutzer ist dieses Immobiliensegment weiterhin von Interesse. Aufgrund der mehrheitlich wachsenden Bevölkerungsentwicklung in den Metropolen und der damit verbundenen höheren Wahrscheinlichkeit auf Wertzuwachs sind Eigentumswohnungen als Renditeobjekte gefragt. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Blick in die Randgebiete beziehungsweise etwas kleinere Städte. Hier sind die Kaufpreise oftmals günstiger. Generell lässt sich sagen, dass bis auf wenige Ausnahmen die Preise stabil beziehungsweise angestiegen sind. Die Immobilie wird als sichere Kapitalanlage weiterhin geschätzt und die Bevölkerung sieht darin ihr Geld gut angelegt.

Weiss: „Die Beliebtheit von Eigentumswohnungen ist seit vielen Jahren ungebrochen. Die hohe Nachfrage und das vorhandene Bewusstsein der Käufer, etwas Wertstabiles zu bekommen, lässt die Erwerber auch weiterhin für gute Angebote auch höhere Preise akzeptieren. Dabei sind nicht nur Bestandsimmobilien begehrt. Viele Käufer investieren langfristig, lassen sich von der gestiegenen Nachfrage nicht unter Druck setzen und legen ihr Geld vermehrt auch in Neubauobjekte an.“

Optimistische Prognose bei guter Infrastruktur

Auf dem Immobilienmarkt setzen sich die Entwicklungen der vergangenen Jahre fort. Die IVD-Mitglieder schätzen die immobilienwirtschaftliche Situation an den Berichtsorten aktuell und für das kommende Jahr als stabil ein. Für Bewegung auf dem Markt sorgen neben der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, die steigende Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage und die Aussicht auf eine gute Wertentwicklung. Bei der Entwicklung der kommenden fünf Jahre gehen die IVD-Mitglieder davon aus, dass sich die Marktlage auf höherem Niveau stabilisiert.

Positive Entwicklungen zeichnen sich perspektivisch vor allem in jenen Städten ab, die in eine Verbesserung infrastruktureller Rahmenbedingungen
investieren, darunter Bautzen, Borna, Delitzsch, Freiberg, Merseburg, Naumburg, Oschatz und Wernigerode. Auch in den mitteldeutschen Großstädten wie Chemnitz, Dresden, Magdeburg, Halle und Leipzig beobachten die IVD-Experten mehrheitlich vorteilhafte Entwicklungen und moderate Preissteigerungen.

Niedriges Zinsniveau beeinflusst die Nachfrage

Die anhaltende Nachfrage nach Immobilieneigentum wird auch durch das niedrige Zinsniveau beeinflusst, da die historisch niedrigen Zinsen die Belastungen für Kapitalanleger und Selbstnutzer aus einer Immobilienfinanzierung begünstigen. Der IVD empfiehlt allen Kaufinteressenten bei der Finanzierung auf eine ausreichende Tilgung zu achten, damit es nach Ablauf der Zinsfestschreibung durch eine zu geringe Tilgung und dann mögliche höhere Zinsen zu Finanzierungsproblemen kommen kann.




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