10.08.2015 Anleger investieren im 1. Hj. 3,1 Mrd. Euro in deutsche Einkaufszentren
Im ersten Halbjahr 2015 wurden insgesamt rund 9,3 Mrd. Euro in Käufe deutscher Handelsimmobilien investiert. Hiervon entfielen etwa 3,1 Mrd. Euro auf Shopping Center. Während sich das gesamte Retail-Transaktionsvolumen damit gegenüber 2014 fast verdoppelt hat, stiegen die Investitionen in Shopping Center sogar noch stärker um 165 %. Dies geht aus dem neuen Shopping Center Investmentreport von JLL hervor.
Jörg Ritter, Mitglied im deutschen Management Board von JLL: "Shopping Center stehen im ersten Halbjahr für rund 13 % des gesamten Transaktionsvolumens in deutsche Gewerbeimmobilien - mehr als doppelt so viel wie im ersten Halbjahr 2014. Ausschlaggebend hierfür sind zwei Großtransaktionen: Der französische Center-Betreiber Klépierre hat die niederländische Corio und damit auch fünf Shopping Center in Deutschland übernommen. Zugleich stieg der kanadische Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board mit mehr als 46 % bei der Essener mfi AG ein. Gleichzeitig reduzierte Unibail-Rodamco seine Anteile auf 48 %. Der Abschluss dieser Transaktion wird bis zum Jahresende erfolgen."
Auch bei den Transaktionsgrößen gab es laut JLL Verschiebungen. Kleinere Shopping Center mit einem Wert von unter 100 Mio. Euro waren bis Ende Juni stärker gefragt als im Vorjahreszeitraum. Nach neun Abschlüssen in dieser Kategorie im ersten Halbjahr 2014 sind es aktuell bereits 13. Erneut gab es keine Verkäufe in der Größenklasse von 100 bis 200 Mio. Euro. Dafür sind zwei Transaktionen mit einem Wert von über 200 Mio. Euro zu verzeichnen. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen beziffert JLL mit knapp 80 Mio. Euro.
Bereits im Gesamtjahr 2014 hatte der Anteil ausländischer Käufer deutlich von 38 auf 63 Prozent des Transaktionsvolumens zugelegt. Dieser Trend verstärkte sich in den ersten sechs Monaten dieses Jahres: Mittlerweile kommen 84 % aller Shopping-Center-Käufer aus dem Ausland. Ein Grund hierfür ist das drastisch gestiegene Investitionsvolumen. So büßten inländische Käufer trotz stabiler Investitionssummen erheblich an Marktanteil ein. Ausländische Investoren vervierfachten derweil ihr Engagement. Ausschlaggebend sind aber auch hier die beiden Großabschlüsse mit französischer und kanadischer Beteiligung.
Immobilien-AGs / REITs dominieren die Käuferseite mit einem Volumenanteil von 40 Prozent und einem Investitionsvolumen von mehr als 400 Mio. Euro. Die Gruppe der Asset / Fonds Manager steht für etwa ein Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens. Stärkster Aufsteiger in dieser Kategorie sind die Pensionskassen, die mit mehr als einem Fünftel das mit Abstand größte Immobilienvermögen aufgebaut und insgesamt rund 650 Mio. Euro investiert haben.
Der große Nachfrageüberhang, insbesondere bei Spitzenprodukten und großvolumigen Objekten, hat im ersten Halbjahr zu einem weiteren Preisanstieg geführt. Die Spitzenrendite für Shopping Center gab laut JLL seit Jahresende 2013 um mehr als 20 Basispunkte nach. Aktuell beziffert JLL die Renditen für makellose Spitzenobjekte mit 4,40 %.
Ritter: "Wie 2007 befindet sich die Spitzenrendite aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Unterschied zu damals stellt sich die heutige Situation allerdings grundlegend anders dar. Das aktuelle Niedrigzinsniveau ermöglicht deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Dies dürfte bei einem unveränderten Zinsumfeld zu einer weiteren Belebung des Transaktionsgeschäftes beitragen. Der beständige Anlagedruck und die eingeschränkte Objekt-Verfügbarkeit werden bis zum Jahresende noch zu einer weiteren Kompression bei den Spitzenrenditen führen."
Während das vergangene Jahr nicht die tatsächliche Investorennachfrage widerspiegelte, erwartet Jörg Ritter für den Rest des Jahres folgendes Szenario: "Aufgrund der zunehmenden Risikobereitschaft der Investoren rücken auch Shopping Center mit kleineren Qualitätseinschränkungen bei der Lage oder den Mietvertragslaufzeiten verstärkt in den Fokus. Insgesamt rechnen wir deshalb bis zum Jahresende mit einem Anstieg des Abschlusszahlen."
Jörg Ritter, Mitglied im deutschen Management Board von JLL: "Shopping Center stehen im ersten Halbjahr für rund 13 % des gesamten Transaktionsvolumens in deutsche Gewerbeimmobilien - mehr als doppelt so viel wie im ersten Halbjahr 2014. Ausschlaggebend hierfür sind zwei Großtransaktionen: Der französische Center-Betreiber Klépierre hat die niederländische Corio und damit auch fünf Shopping Center in Deutschland übernommen. Zugleich stieg der kanadische Pensionsfonds Canada Pension Plan Investment Board mit mehr als 46 % bei der Essener mfi AG ein. Gleichzeitig reduzierte Unibail-Rodamco seine Anteile auf 48 %. Der Abschluss dieser Transaktion wird bis zum Jahresende erfolgen."
Auch bei den Transaktionsgrößen gab es laut JLL Verschiebungen. Kleinere Shopping Center mit einem Wert von unter 100 Mio. Euro waren bis Ende Juni stärker gefragt als im Vorjahreszeitraum. Nach neun Abschlüssen in dieser Kategorie im ersten Halbjahr 2014 sind es aktuell bereits 13. Erneut gab es keine Verkäufe in der Größenklasse von 100 bis 200 Mio. Euro. Dafür sind zwei Transaktionen mit einem Wert von über 200 Mio. Euro zu verzeichnen. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen beziffert JLL mit knapp 80 Mio. Euro.
Bereits im Gesamtjahr 2014 hatte der Anteil ausländischer Käufer deutlich von 38 auf 63 Prozent des Transaktionsvolumens zugelegt. Dieser Trend verstärkte sich in den ersten sechs Monaten dieses Jahres: Mittlerweile kommen 84 % aller Shopping-Center-Käufer aus dem Ausland. Ein Grund hierfür ist das drastisch gestiegene Investitionsvolumen. So büßten inländische Käufer trotz stabiler Investitionssummen erheblich an Marktanteil ein. Ausländische Investoren vervierfachten derweil ihr Engagement. Ausschlaggebend sind aber auch hier die beiden Großabschlüsse mit französischer und kanadischer Beteiligung.
Immobilien-AGs / REITs dominieren die Käuferseite mit einem Volumenanteil von 40 Prozent und einem Investitionsvolumen von mehr als 400 Mio. Euro. Die Gruppe der Asset / Fonds Manager steht für etwa ein Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens. Stärkster Aufsteiger in dieser Kategorie sind die Pensionskassen, die mit mehr als einem Fünftel das mit Abstand größte Immobilienvermögen aufgebaut und insgesamt rund 650 Mio. Euro investiert haben.
Der große Nachfrageüberhang, insbesondere bei Spitzenprodukten und großvolumigen Objekten, hat im ersten Halbjahr zu einem weiteren Preisanstieg geführt. Die Spitzenrendite für Shopping Center gab laut JLL seit Jahresende 2013 um mehr als 20 Basispunkte nach. Aktuell beziffert JLL die Renditen für makellose Spitzenobjekte mit 4,40 %.
Ritter: "Wie 2007 befindet sich die Spitzenrendite aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Unterschied zu damals stellt sich die heutige Situation allerdings grundlegend anders dar. Das aktuelle Niedrigzinsniveau ermöglicht deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Dies dürfte bei einem unveränderten Zinsumfeld zu einer weiteren Belebung des Transaktionsgeschäftes beitragen. Der beständige Anlagedruck und die eingeschränkte Objekt-Verfügbarkeit werden bis zum Jahresende noch zu einer weiteren Kompression bei den Spitzenrenditen führen."
Während das vergangene Jahr nicht die tatsächliche Investorennachfrage widerspiegelte, erwartet Jörg Ritter für den Rest des Jahres folgendes Szenario: "Aufgrund der zunehmenden Risikobereitschaft der Investoren rücken auch Shopping Center mit kleineren Qualitätseinschränkungen bei der Lage oder den Mietvertragslaufzeiten verstärkt in den Fokus. Insgesamt rechnen wir deshalb bis zum Jahresende mit einem Anstieg des Abschlusszahlen."
