31.07.2015 Performancevariablen von geschlossenen Immobilienfonds
Die neue Veröffentlichung von Scope erhöht Transparenz der analytischen Prozesse für Alternative Investmentfonds im Immobilienbereich. Dieses Dokument stellt die gängigsten Performancevariablen für Immobilien dar und erklärt, wie Scope die jeweiligen Variablen für Büro-, Handels und Logistikimmobilien, aber auch für Objekte aus den Segmenten Gesundheit, Wohnen und Hotel analysiert.
Viele der einschlägigen Cashflow- und Risikotreiber sind durch diese Variablen abgedeckt und nachfolgend für jede Nutzungsart separat dargestellt. Viele Variablen über die verschiedenen Sektoren hinweg gleich, einige sind jedoch spezifisch für die jeweilige Nutzungsart anzuwenden.
Das Timing eines Investments hat entscheidenden Einfluss auf die Rendite, die ein Investor erwarten kann. Dieser Faktor ist sowohl für statische als auch für aktiv gemanagte Portfolios wichtig. Wird die Immobilie in der Phase eines Markthypes, der eine Schwächephase folgt, erworben, sind die Fundamentaldaten noch wichtiger, als dies in einer Aufschwungphase der Fall ist.
Der Cashflow einer Immobilie ist maßgeblich durch Einzel- oder Hauptmieter beeinflusst. Fällt ein Mieter aus, fehlt der Cashflow und zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Immobilie entstehen. Um diese Risiken adäquat abbilden zu können, bildet sich Scope eine eigene Meinung zur Finanzsituation der wichtigsten Mieter für den AIF.
Allgemeine Kosten des Fonds werden in das durch Scope erstellte fondsspezifische Cashflow-Modell des Fonds einbezogen. Auch die immobilienbezogenen Kosten werden betrachtet. Diese bestehen insbesondere aus Pachtzahlungen, Instandhaltungs- und laufenden Kosten, die regelmäßig durch den AIF getragen werden, aber auch Kosten, die im Zusammenhang mit Mieterausfällen und -auszügen entstehen. Weitere Kosten wie Renovierungs-/Revitalisierungskosten, die durch gezogene Break Options (Scope stellt immer auf die erste mögliche Break Option ab) oder durch das vertragsgemäße Mietvertragsende hervorgerufen werden, werden in das Rating einbezogen. Scope betrachtet diese Kosten, indem vergleichbare Mietverträge ausgewertet werden und baut ihre Einschätzung basierend auf den verfügbaren Daten auf.
Der Verkaufspreis ergibt sich aus dem erwarteten Mietertrag und dem Verkaufsfaktor im geplanten Veräußerungsjahr. Beide Variablen werden basierend auf gutachterlichen Werten und Marktstudien in der Simulation verwendet. Der Verkaufsfaktor ist abhängig von der Nutzungsart, den Vermietungsparametern (z. B. Leerstandsquote, Mietertrag, Mieterqualität, WAULT), Lage und dem Marktzyklus. Verkaufsbezogene Kosten (z. B. Verkaufsprovisionen, erfolgsabhängige Kosten, Steuern) werden ebenfalls in die Simulation einbezogen.
Viele der einschlägigen Cashflow- und Risikotreiber sind durch diese Variablen abgedeckt und nachfolgend für jede Nutzungsart separat dargestellt. Viele Variablen über die verschiedenen Sektoren hinweg gleich, einige sind jedoch spezifisch für die jeweilige Nutzungsart anzuwenden.
Das Timing eines Investments hat entscheidenden Einfluss auf die Rendite, die ein Investor erwarten kann. Dieser Faktor ist sowohl für statische als auch für aktiv gemanagte Portfolios wichtig. Wird die Immobilie in der Phase eines Markthypes, der eine Schwächephase folgt, erworben, sind die Fundamentaldaten noch wichtiger, als dies in einer Aufschwungphase der Fall ist.
Der Cashflow einer Immobilie ist maßgeblich durch Einzel- oder Hauptmieter beeinflusst. Fällt ein Mieter aus, fehlt der Cashflow und zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Immobilie entstehen. Um diese Risiken adäquat abbilden zu können, bildet sich Scope eine eigene Meinung zur Finanzsituation der wichtigsten Mieter für den AIF.
Allgemeine Kosten des Fonds werden in das durch Scope erstellte fondsspezifische Cashflow-Modell des Fonds einbezogen. Auch die immobilienbezogenen Kosten werden betrachtet. Diese bestehen insbesondere aus Pachtzahlungen, Instandhaltungs- und laufenden Kosten, die regelmäßig durch den AIF getragen werden, aber auch Kosten, die im Zusammenhang mit Mieterausfällen und -auszügen entstehen. Weitere Kosten wie Renovierungs-/Revitalisierungskosten, die durch gezogene Break Options (Scope stellt immer auf die erste mögliche Break Option ab) oder durch das vertragsgemäße Mietvertragsende hervorgerufen werden, werden in das Rating einbezogen. Scope betrachtet diese Kosten, indem vergleichbare Mietverträge ausgewertet werden und baut ihre Einschätzung basierend auf den verfügbaren Daten auf.
Der Verkaufspreis ergibt sich aus dem erwarteten Mietertrag und dem Verkaufsfaktor im geplanten Veräußerungsjahr. Beide Variablen werden basierend auf gutachterlichen Werten und Marktstudien in der Simulation verwendet. Der Verkaufsfaktor ist abhängig von der Nutzungsart, den Vermietungsparametern (z. B. Leerstandsquote, Mietertrag, Mieterqualität, WAULT), Lage und dem Marktzyklus. Verkaufsbezogene Kosten (z. B. Verkaufsprovisionen, erfolgsabhängige Kosten, Steuern) werden ebenfalls in die Simulation einbezogen.
