02.07.2015 Bestes Halbjahresergebnis am Düsseldorfer Büromarkt seit 2010
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH erzielte der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) im ersten Halbjahr 2015 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 208.000 m² und übertraf damit das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2014: rd. 163.000 m²) um rd. 45.000 m² bzw. 28%. Damit wurde das bislang beste Halbjahresergebnis aus dem Jahr 2010 mit rd. 225.000 m² nur knapp verfehlt. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2005-2014: Ø 157.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein Plus von rund einem Drittel zu konstatieren.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein hervorragendes Ergebnis im Zuge der positiven gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland mit einem von der Bundesregierung pro-gnostizierten BIP-Wachstum für 2015 und 2016 von jeweils 1,8% und trotz der sich im bisherigen Jahresverlauf 2015 wieder zuspitzenden Eurokrise: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich angesichts der überdurchschnittlichen Flächenumsätze und Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust.“
Prognose 2015
• Für das Gesamtjahr 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 400.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge rd. 14% über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2005-2014: ca. 350.000 m²) und wäre der höchste Umsatz seit 2008 (rd. 425.000 m²).“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu markanten Umsatzver-schiebungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet stieg das kontrahierte Büroflächenvolumen im ersten Halbjahr 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich um rd. 37% auf ca. 172.000 m², die Marktquote am Gesamtumsatz zog ebenfalls auf rd. 83% an (1. Hj. 2014: ca. 126.000 m² bzw. 77%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) blieb mit rd. 36.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum in etwa konstant, der Anteil am Gesamtabsatz sank auf rd. 17% (1. Hj. 2014: ca. 37.000 m² bzw. 23%).
• Bei den beiden größten Düsseldorfer Mietabschlüssen im bisherigen Jahresverlauf handelt es sich einerseits um die Anmietung des Kosmetikkonzerns "L´Oréal" mit über 20.000 m² in einer Projektentwicklung am Kennedydamm und andererseits um die Eigennutzerentwicklung der "Rheinbahn" im Stadtteil Lierenfeld mit rd. 11.000 m². Daneben gab es weitere großflächige Abschlüsse im vierstelligen m²-Bereich, z.B. der von AENGEVELT an das Industrieunter¬nehmen Metso vermittelte Mietvertrag über rd. 4.000 m² in der Grafenberger Allee für deren neues Headquarter.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2015 rd. 85.000 m² bzw. 41% des regionalen Gesamtbüro-flächenumsatzes (1. Hj. 2014: 72.100 m² bzw. 44%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit 76.900 m² fast doppelt so hoch wie im Vorjahr (1. Hj. 2014: 39.800 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend markant von 24% im Vorjahr auf aktuell 37%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) einen Rückgang der Vermietungsaktivitäten: Die Nach¬frage ging gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 14.100 m² auf nunmehr 10.100 m² zurück. Die Markquote sank auf rd. 5% (1. Hj. 2014: 9%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten im ersten Halbjahr 2015 mit rd. 84.000 m² bzw. 40% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (1. Hj. 2014: 70.900 m² bzw. 43%). Hierzu zählt u. a. der genannte Abschluss von L´Oréal.
• Trotz der auf rd. 71.100 m² gestiegenen Umsatzleistung (1. Hj. 2014: 53.900 m²), blieb die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist nahezu stabil bei 34% (1. Hj. 2014: 33%).
• Den größten „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf konnte im ersten Halbjahr die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mit einer Umsatzverdopplung verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 26.700 m² als auch die Quote (13%) stiegen markant (1. Hj. 2014: 13.000 m² bzw. 8%).
• Auch der Flächenumsatz der öffentlichen Hand konnte sich gegenüber dem Vorjahresniveau verdoppeln (1. Hj. 2015: 15.400 m² bzw. 8%; 1. Hj. 2014: 7.800 m² bzw. 5%).
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 10.800 m² bzw. einer Quote von 5% wesentlich schwächer als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2014: 17.400 m² bzw. 11%).
Geringere Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf 2013 mit rd. 49.000 m² die niedrigste Neubautätigkeit der letzten 20 Jahre registriert wurde, hat sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2014 auf ca. 121.000 m² mehr als verdoppelt. Nach jetzigem Erkenntnisstand erwartet AENGEVELT-RESEARCH für 2015 mit ca. 98.000 m² Neubaufläche eine Konsolidierung des Neubauvolumens knapp unterhalb des Dekadenmittels (2005-2014: Ø 104.000 m² p. a.).
Büroflächenangebot
• Zur Jahresmitte 2015 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 995.000 m² Bürofläche und liegt damit unter dem Vorjahreswert (Ende Juni 2014: rd. 1.065.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 770.000 m², auf das Umland rd. 225.000 m² (Ende Juni 2014: 800.000 m² bzw. 265.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf ca. 10,7% Mitte 2015 (Mitte 2014: 11,5%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2015 rd. 10,1%, im Umland rd. 13,4% (Ende Juni 2014: 10,6% bzw. 15,8%).
• Bis zum Jahresende 2015 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen der überdurchschnittlichen Flächennachfrage und des nur zögerlichen Fertigstellungsvolumens mit einem weiteren leichten Rückgang der Angebotsreserve auf ca. 980.000 m².
Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete ist in Düsseldorf im Jahresverlauf 2014 auf EUR 26,-/m² zurückgegangen, nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 infolge hochpreisiger Vermietungen in den zuletzt fertiggestellten Projektentwicklungen wie z. B. "Kö-Bogen I" und „Dreischeibenhaus“ auf EUR 27,50/m² gestiegen war. Grund für den Rückgang ist u. a. eine verhaltenere Nachfrage im hochpreisigen Segment sowie das geringe Angebot an Neubauflächen in den Top-City-Lagen. Bis Ende 2015 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Stabilisierung der Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,-/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen sank binnen Jahresfrist von rd. EUR 17,50/m² zur Jahresmitte 2014 auf aktuell EUR 17,-./m².
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein hervorragendes Ergebnis im Zuge der positiven gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland mit einem von der Bundesregierung pro-gnostizierten BIP-Wachstum für 2015 und 2016 von jeweils 1,8% und trotz der sich im bisherigen Jahresverlauf 2015 wieder zuspitzenden Eurokrise: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich angesichts der überdurchschnittlichen Flächenumsätze und Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust.“
Prognose 2015
• Für das Gesamtjahr 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 400.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge rd. 14% über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2005-2014: ca. 350.000 m²) und wäre der höchste Umsatz seit 2008 (rd. 425.000 m²).“
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu markanten Umsatzver-schiebungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet stieg das kontrahierte Büroflächenvolumen im ersten Halbjahr 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich um rd. 37% auf ca. 172.000 m², die Marktquote am Gesamtumsatz zog ebenfalls auf rd. 83% an (1. Hj. 2014: ca. 126.000 m² bzw. 77%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) blieb mit rd. 36.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum in etwa konstant, der Anteil am Gesamtabsatz sank auf rd. 17% (1. Hj. 2014: ca. 37.000 m² bzw. 23%).
• Bei den beiden größten Düsseldorfer Mietabschlüssen im bisherigen Jahresverlauf handelt es sich einerseits um die Anmietung des Kosmetikkonzerns "L´Oréal" mit über 20.000 m² in einer Projektentwicklung am Kennedydamm und andererseits um die Eigennutzerentwicklung der "Rheinbahn" im Stadtteil Lierenfeld mit rd. 11.000 m². Daneben gab es weitere großflächige Abschlüsse im vierstelligen m²-Bereich, z.B. der von AENGEVELT an das Industrieunter¬nehmen Metso vermittelte Mietvertrag über rd. 4.000 m² in der Grafenberger Allee für deren neues Headquarter.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2015 rd. 85.000 m² bzw. 41% des regionalen Gesamtbüro-flächenumsatzes (1. Hj. 2014: 72.100 m² bzw. 44%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit 76.900 m² fast doppelt so hoch wie im Vorjahr (1. Hj. 2014: 39.800 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend markant von 24% im Vorjahr auf aktuell 37%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) einen Rückgang der Vermietungsaktivitäten: Die Nach¬frage ging gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 14.100 m² auf nunmehr 10.100 m² zurück. Die Markquote sank auf rd. 5% (1. Hj. 2014: 9%).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten im ersten Halbjahr 2015 mit rd. 84.000 m² bzw. 40% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (1. Hj. 2014: 70.900 m² bzw. 43%). Hierzu zählt u. a. der genannte Abschluss von L´Oréal.
• Trotz der auf rd. 71.100 m² gestiegenen Umsatzleistung (1. Hj. 2014: 53.900 m²), blieb die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist nahezu stabil bei 34% (1. Hj. 2014: 33%).
• Den größten „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf konnte im ersten Halbjahr die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mit einer Umsatzverdopplung verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 26.700 m² als auch die Quote (13%) stiegen markant (1. Hj. 2014: 13.000 m² bzw. 8%).
• Auch der Flächenumsatz der öffentlichen Hand konnte sich gegenüber dem Vorjahresniveau verdoppeln (1. Hj. 2015: 15.400 m² bzw. 8%; 1. Hj. 2014: 7.800 m² bzw. 5%).
• Die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 10.800 m² bzw. einer Quote von 5% wesentlich schwächer als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2014: 17.400 m² bzw. 11%).
Geringere Neubautätigkeit
• Nachdem in Düsseldorf 2013 mit rd. 49.000 m² die niedrigste Neubautätigkeit der letzten 20 Jahre registriert wurde, hat sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Jahr 2014 auf ca. 121.000 m² mehr als verdoppelt. Nach jetzigem Erkenntnisstand erwartet AENGEVELT-RESEARCH für 2015 mit ca. 98.000 m² Neubaufläche eine Konsolidierung des Neubauvolumens knapp unterhalb des Dekadenmittels (2005-2014: Ø 104.000 m² p. a.).
Büroflächenangebot
• Zur Jahresmitte 2015 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 995.000 m² Bürofläche und liegt damit unter dem Vorjahreswert (Ende Juni 2014: rd. 1.065.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 770.000 m², auf das Umland rd. 225.000 m² (Ende Juni 2014: 800.000 m² bzw. 265.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf ca. 10,7% Mitte 2015 (Mitte 2014: 11,5%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2015 rd. 10,1%, im Umland rd. 13,4% (Ende Juni 2014: 10,6% bzw. 15,8%).
• Bis zum Jahresende 2015 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen der überdurchschnittlichen Flächennachfrage und des nur zögerlichen Fertigstellungsvolumens mit einem weiteren leichten Rückgang der Angebotsreserve auf ca. 980.000 m².
Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete ist in Düsseldorf im Jahresverlauf 2014 auf EUR 26,-/m² zurückgegangen, nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 infolge hochpreisiger Vermietungen in den zuletzt fertiggestellten Projektentwicklungen wie z. B. "Kö-Bogen I" und „Dreischeibenhaus“ auf EUR 27,50/m² gestiegen war. Grund für den Rückgang ist u. a. eine verhaltenere Nachfrage im hochpreisigen Segment sowie das geringe Angebot an Neubauflächen in den Top-City-Lagen. Bis Ende 2015 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Stabilisierung der Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,-/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen sank binnen Jahresfrist von rd. EUR 17,50/m² zur Jahresmitte 2014 auf aktuell EUR 17,-./m².
