02.07.2015 Büromarkt: Flächenumsatz spürbar über Vorjahresniveau
Im ersten Halbjahr 2015 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München gut 1,55 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis gut 12 % über dem Vorjahresniveau. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Büroflächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr um gut 12 % zu
• Positive Entwicklung an fast allen Standorten
• Leerstandsabbau hält weiter an, vor allem in Berlin ist die Entwicklung dynamisch
• Entwicklung der Spitzenmieten noch uneinheitlich
• Auch für das Gesamtjahr 2015 wird ein Umsatzplus erwartet
„Die bereits im ersten Quartal zu beobachtende Umsatzbelebung hat sich im weiteren Jahresverlauf erwartungsgemäß noch einmal beschleunigt. Mit 1,553 Mio. m² wurde das beste Resultat der vergangenen vier Jahre erzielt und das Vorjahresergebnis um gut 12 % gesteigert“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Auch der zehnjährige Durchschnitt konnte um fast 8 % übertroffen werden. Die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung und die weiterhin sehr stabile Arbeitsmarktentwicklung tragen wesentlich zu diesem deutlichen Umsatzplus bei. Viele Unternehmen blicken mit größerer Zuversicht auf den weiteren Konjunkturverlauf, was sich auch im Anstieg wichtiger Stimmungsindikatoren in der ersten Jahreshälfte widerspiegelt. Als Konsequenz steigt die Investitionsbereitschaft, wovon auch die Büromärkte profitieren. Dass es sich um einen Aufwärtstrend auf breiter Basis handelt, wird nicht zuletzt dadurch unterstrichen, dass die Belebung in nahezu allen Marktsegmenten und Standorten zu beobachten ist.“
Bemerkenswert ist, dass der Flächenumsatz mit Ausnahme von Leipzig in allen Städten gestiegen ist. Mit 335.000 m² hat sich Berlin an die Spitze aller Standorte gesetzt und das Vorjahresergebnis um 17,5 % gesteigert – dies ist gleichzeitig das beste jemals registrierte Halbjahresergebnis. Auf Platz zwei folgt München mit 307.000 m², dies entspricht allerdings nur einem leichten Zuwachs von knapp 2 %. Auch Hamburg mit 257.000 m² (+12 %) und Frankfurt mit 203.000 m² (+11 %) konnten spürbare Umsatzanstiege erzielen, die sich im bundesweiten Durchschnitt bewegen. In Düsseldorf wurde mit 205.000 m² (+18,5 %) erstmals seit fünf Jahren wieder die 200.000-m²-Schwelle zum Halbjahr übertroffen. Nur geringfügig niedriger fiel das Plus in Köln aus, wo 131.000 m² (+15 %) umgesetzt wurden. Die größte Zunahme war mit fast 74 % in Essen zu beobachten, wo mit 80.000 m² ein neuer Halbjahresrekord aufgestellt wurde. Der einzige Standort mit rückläufigem Ergebnis ist Leipzig, wo der Flächenumsatz um rund ein Drittel auf 35.000 m² gesunken ist. Verantwortlich hierfür sind vor allem bislang noch fehlende größere Abschlüsse.
Leerstandsabbau hält an
Im Jahresvergleich haben sich die Leerstände über alle Standorte um 5 % verringert und erreichen aktuell 6,68 Mio. m². Aufgrund der guten Nachfrage hat sich der Rückgang im zweiten Quartal wieder etwas beschleunigt. Die mit Abstand größte Leerstandsreduzierung erfolgte in Berlin, wo der Wert aktuell fast 15 % niedriger liegt als vor einem Jahr. Aber auch in Köln (-7 %) und München (-6 %) war eine dynamische Entwicklung zu verzeichnen. In Hamburg blieb das Leerstandsvolumen hingegen stabil. Einen Anstieg musste nur Essen hinnehmen (+12 %), der vor allem aus der Fertigstellung von nicht vollständig vermieteten Neubauvorhaben resultiert.
Unterschiedliche Spitzenmieten
Die positive Umsatzentwicklung schlägt sich noch nicht auf breiter Front in den Spitzenmieten nieder. Lediglich zwei Städte, nämlich München (+4 %) und Berlin (+2 %), weisen im Jahresvergleich einen Anstieg der Höchstmiete auf. Demgegenüber mussten Düsseldorf (-5,5 %) und Köln (-2 %) Einbußen verkraften. Verantwortlich hierfür ist auch ein zu geringes Angebot hochwertiger Neubauflächen in Top-Lagen, in denen entsprechende Mieten zu erzielen sind. Alle übrigen Standorte verzeichnen im Jahresvergleich stabile Spitzenmieten.
Perspektiven
„Auch für den weiteren Jahresverlauf spricht aus heutiger Sicht vieles dafür, dass der eingeschlagene Konjunkturaufschwung grundsätzlich anhalten wird und ein BIP-Wachstum von um die 2 % realistisch erscheint. Damit dürfte sich die Nachfragebelebung im Vergleich zu 2014 fortsetzen und der Flächenumsatz weiter anziehen. Abzuwarten bleibt allerdings, ob die aktuellen Entwicklungen im Zusammenhang mit Griechenland die Stimmung deutlich eintrüben und ein eventueller Grexit deutlich negative Auswirkungen auf die Konjunktur haben würde. Da dieses Szenario aber bereits länger diskutiert wird, deuten aus unserer Sicht die meisten Anzeichen darauf hin, dass sowohl die Märkte als auch viele Unternehmen darauf vorbereitet sind und diese Möglichkeit bereits eingepreist haben. Vor diesem Hintergrund halten wir an unserer Prognose eines steigenden Flächenumsatzes auch für das Gesamtjahr fest“, fasst Marcus Zorn die weiteren Perspektiven zusammen.
• Büroflächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr um gut 12 % zu
• Positive Entwicklung an fast allen Standorten
• Leerstandsabbau hält weiter an, vor allem in Berlin ist die Entwicklung dynamisch
• Entwicklung der Spitzenmieten noch uneinheitlich
• Auch für das Gesamtjahr 2015 wird ein Umsatzplus erwartet
„Die bereits im ersten Quartal zu beobachtende Umsatzbelebung hat sich im weiteren Jahresverlauf erwartungsgemäß noch einmal beschleunigt. Mit 1,553 Mio. m² wurde das beste Resultat der vergangenen vier Jahre erzielt und das Vorjahresergebnis um gut 12 % gesteigert“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „Auch der zehnjährige Durchschnitt konnte um fast 8 % übertroffen werden. Die positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung und die weiterhin sehr stabile Arbeitsmarktentwicklung tragen wesentlich zu diesem deutlichen Umsatzplus bei. Viele Unternehmen blicken mit größerer Zuversicht auf den weiteren Konjunkturverlauf, was sich auch im Anstieg wichtiger Stimmungsindikatoren in der ersten Jahreshälfte widerspiegelt. Als Konsequenz steigt die Investitionsbereitschaft, wovon auch die Büromärkte profitieren. Dass es sich um einen Aufwärtstrend auf breiter Basis handelt, wird nicht zuletzt dadurch unterstrichen, dass die Belebung in nahezu allen Marktsegmenten und Standorten zu beobachten ist.“
Bemerkenswert ist, dass der Flächenumsatz mit Ausnahme von Leipzig in allen Städten gestiegen ist. Mit 335.000 m² hat sich Berlin an die Spitze aller Standorte gesetzt und das Vorjahresergebnis um 17,5 % gesteigert – dies ist gleichzeitig das beste jemals registrierte Halbjahresergebnis. Auf Platz zwei folgt München mit 307.000 m², dies entspricht allerdings nur einem leichten Zuwachs von knapp 2 %. Auch Hamburg mit 257.000 m² (+12 %) und Frankfurt mit 203.000 m² (+11 %) konnten spürbare Umsatzanstiege erzielen, die sich im bundesweiten Durchschnitt bewegen. In Düsseldorf wurde mit 205.000 m² (+18,5 %) erstmals seit fünf Jahren wieder die 200.000-m²-Schwelle zum Halbjahr übertroffen. Nur geringfügig niedriger fiel das Plus in Köln aus, wo 131.000 m² (+15 %) umgesetzt wurden. Die größte Zunahme war mit fast 74 % in Essen zu beobachten, wo mit 80.000 m² ein neuer Halbjahresrekord aufgestellt wurde. Der einzige Standort mit rückläufigem Ergebnis ist Leipzig, wo der Flächenumsatz um rund ein Drittel auf 35.000 m² gesunken ist. Verantwortlich hierfür sind vor allem bislang noch fehlende größere Abschlüsse.
Leerstandsabbau hält an
Im Jahresvergleich haben sich die Leerstände über alle Standorte um 5 % verringert und erreichen aktuell 6,68 Mio. m². Aufgrund der guten Nachfrage hat sich der Rückgang im zweiten Quartal wieder etwas beschleunigt. Die mit Abstand größte Leerstandsreduzierung erfolgte in Berlin, wo der Wert aktuell fast 15 % niedriger liegt als vor einem Jahr. Aber auch in Köln (-7 %) und München (-6 %) war eine dynamische Entwicklung zu verzeichnen. In Hamburg blieb das Leerstandsvolumen hingegen stabil. Einen Anstieg musste nur Essen hinnehmen (+12 %), der vor allem aus der Fertigstellung von nicht vollständig vermieteten Neubauvorhaben resultiert.
Unterschiedliche Spitzenmieten
Die positive Umsatzentwicklung schlägt sich noch nicht auf breiter Front in den Spitzenmieten nieder. Lediglich zwei Städte, nämlich München (+4 %) und Berlin (+2 %), weisen im Jahresvergleich einen Anstieg der Höchstmiete auf. Demgegenüber mussten Düsseldorf (-5,5 %) und Köln (-2 %) Einbußen verkraften. Verantwortlich hierfür ist auch ein zu geringes Angebot hochwertiger Neubauflächen in Top-Lagen, in denen entsprechende Mieten zu erzielen sind. Alle übrigen Standorte verzeichnen im Jahresvergleich stabile Spitzenmieten.
Perspektiven
„Auch für den weiteren Jahresverlauf spricht aus heutiger Sicht vieles dafür, dass der eingeschlagene Konjunkturaufschwung grundsätzlich anhalten wird und ein BIP-Wachstum von um die 2 % realistisch erscheint. Damit dürfte sich die Nachfragebelebung im Vergleich zu 2014 fortsetzen und der Flächenumsatz weiter anziehen. Abzuwarten bleibt allerdings, ob die aktuellen Entwicklungen im Zusammenhang mit Griechenland die Stimmung deutlich eintrüben und ein eventueller Grexit deutlich negative Auswirkungen auf die Konjunktur haben würde. Da dieses Szenario aber bereits länger diskutiert wird, deuten aus unserer Sicht die meisten Anzeichen darauf hin, dass sowohl die Märkte als auch viele Unternehmen darauf vorbereitet sind und diese Möglichkeit bereits eingepreist haben. Vor diesem Hintergrund halten wir an unserer Prognose eines steigenden Flächenumsatzes auch für das Gesamtjahr fest“, fasst Marcus Zorn die weiteren Perspektiven zusammen.
