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17.06.2015 DG HYP: Immobilienmarktbericht Ostdeutsche Bundesländer und Berlin

Die Immobilienmärkte befinden sich in zahlreichen ostdeutschen Großstädten im Aufwind. Dies gilt insbesondere für Berlin, Dresden und Leipzig, aber auch Erfurt, Potsdam und Rostock entwickeln sich vielversprechend. Gleichwohl ist das Mietniveau verglichen mit den westdeutschen Zentren noch spürbar niedriger. Die Spitzenmieten in Ostdeutschland dürften 2015 durchschnittlich weiter steigen. Dies ist das Ergebnis der aktuellen DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2015“. Der Bericht analysiert die Entwicklung in den fünf ostdeutschen Bundesländern, der Hauptstadt Berlin sowie den Großstädten Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin als jeweils bedeutendes Oberzentrum der Region.

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, erläutert: „Während in den ostdeutschen Bundesländern die Abwanderung anhält, hat sich die Entwicklung in gefragten ostdeutschen Großstädten gedreht. Diese verzeichnen heute teilweise sogar einen dynamischen Bevölkerungsanstieg. Der Zuzug gepaart mit einer soliden wirtschaftlichen Entwicklung sowie steigendem Touristikaufkommen wirkt sich positiv auf die Immobilienmärkte aus und schafft interessante Anlageperspektiven für Investoren.“

Bürospitzenmieten steigen seit fünf Jahren

Nachdem die Büromärkte in den ostdeutschen Großstädten nach der Wiedervereinigung von einer starken Bautätigkeit bei gleichzeitigem Beschäftigungsrückgang geprägt waren, zeigt sich heute ein anderes Bild. Büroflächen und -beschäftigung wachsen im Durchschnitt wieder. Gleichwohl ist der Markt von großen Unterschieden in der Dynamik geprägt. Während in Potsdam, Rostock und Berlin neue Büroflächen in moderatem Umfang entstanden sind, stagnierten die Neubautätigkeiten in Halle und Magdeburg nahezu.

Wie schon in den vergangenen fünf Jahren dürften die Bürospitzenmieten ihren moderaten Aufwärtstrend an den untersuchten Standorten fortsetzen. In den Oberzentren ist im laufenden Jahr ein durchschnittliches Wachstum von 1,4 Prozent zu erwarten. 2014 lag der Quadratmeterpreis in sehr guten Lagen in Schwerin bei gut 8 Euro, in Dresden, Leipzig und Potsdam waren zwischen 12 Euro und knapp 13 Euro zu zahlen. Die höchsten Mietsteigerungen werden 2015 voraussichtlich in Magdeburg (1,9 Prozent), Chemnitz (1,8 Prozent) und Rostock (1,7 Prozent) realisiert. In der Hauptstadt Berlin liegt der Anstieg der Büromieten in sehr guten Lagen bei knapp über 2 Prozent.

Gute Voraussetzungen für steigende Einzelhandelsmieten

Von der erfreulichen Arbeitsmarktentwicklung, steigenden Renten sowie dem gut entwickelten Städtetourismus profitiert auch der innerstädtische Einzelhandel. Die Bandbreite der Einzelhandelsspitzenmiete an den neun untersuchten regionalen Standorten ist groß. In Leipzig musste 2014 für erstklassige Flächen mit 125 Euro je Quadratmeter die höchste Einzelhandelsmiete gezahlt werden, gefolgt von Dresden mit einem Quadratmeterpreis von 110 Euro. In Erfurt, Rostock, Halle und Potsdam lagen die Spitzenmieten zwischen knapp 90 und 75 Euro. Das Schlusslicht bildet Schwerin mit einem Quadratmeterpreis von 30 Euro.

Im laufenden Jahr sind die Aussichten für einen weiteren Mietanstieg in Spitzenlagen gut. Für die ostdeutschen Oberzentren ist mit einem Wachstum von durchschnittlich rund 2 Prozent auf dem Niveau der beiden Vorjahre auszugehen. Die Entwicklung wird jedoch spürbar differenziert verlaufen. Während in Chemnitz, Magdeburg, Schwerin und Dresden zunächst keine weiteren Steigerungen zu erwarten sind, dürfte das Mietplus in den anderen Städten entsprechend stärker ausfallen. Der mit Abstand höchste Zuwachs mit voraussichtlich 4 Prozent wird in der Stadt Leipzig realisiert, die damit ihre Spitzenposition weiter ausbaut. In Rostock, Potsdam und Halle, die sich im guten Mittelfeld bewegen, ist mit Steigerungen von 2 bis 2,5 Prozent zu rechnen. In Berlin dürfte das Plus nach einem signifikanten Mietanstieg in den beiden zurückliegenden Jahren mit knapp unter 2 Prozent schwächer ausfallen

Hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt

Auch die Wohnungsmärkte entwickeln sich durchweg positiv. An allen betrachteten ostdeutschen Standorten steigt die Einwohnerzahl wieder. Dadurch geht der in einigen Städten noch relativ hohe Anteil leer stehender Wohnungen kontinuierlich zurück. Die Spannbreite der Erstbezugsmieten in Top-Lagen ist groß. Während in Potsdam, Dresden, Leipzig, Rostock und Erfurt 2014 zwischen 13 Euro und gut 10 Euro pro Quadratmeter zu zahlen waren, lagen die übrigen ostdeutschen Oberzentren mit zwischen 7 Euro bis gut 8 Euro pro Quadratmeter darunter. In Berlin fiel im vergangenen Jahr in Spitzenlagen ein Quadratmeterpreis von knapp 16 Euro an.

Angesichts des wieder eingesetzten Zuzugs werden die durchschnittlichen Erstbezugsmieten in den ostdeutschen Oberzentren und Berlin auch 2015 steigen. Aufgrund des teilweise bereits erfolgten kräftigen Mietzuwachses dürfte die Dynamik aber nachlassen. An den Standorten ohne Berlin ist bei der Erstbezugsmiete in Top-Lagen ein durchschnittliches Plus von 2,5 Prozent realistisch. Der höchste Zuwachs wird mit rund 3 Prozent in Dresden und Leipzig erwartet. An allen anderen Standorten dürfte die Steigerung knapp über 2 Prozent betragen mit Ausnahme von Halle, wo ein Mietwachstum in Top-Lagen von 1,8 Prozent realistisch ist. In Berlin dürften die Mieten um knapp 2 Prozent steigen.


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