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21.04.2015 AENGEVELT sieht Dresdner Büromarkt erneut überdurchschnittlich

2013 übertraf der Dresdner Büroflächenmarkt mit einem Umsatz von rd. 95.000 m² zum ersten Mal deutlich die Marke von 90.000 m². 2014 konnte mit 85.000 m² wiederum ein sehr gutes Vermarktungsergebnis erzielt werden, das ein Viertel über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (im Durchschnitt von 2004 bis 2013: rd. 68.200 m²) liegt. Zudem ist Dresden damit – wie bereits 2013 - umsatzstärkster ostdeutscher Büromarkt vor Leipzig (80.000 m²).

Für 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz von rd. 87.000 m². Im ersten Quartal 2015 wurden dabei rd. 20.000 m² kontrahiert.

Short Facts 2014:

• Das überdurchschnittliche Dresdner Ergebnis von 85.000 m² Büroflächenumsatz in 2014 fußt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH hinsichtlich der nachgefragten Flächengrößen auf einer breiten Basis und belegt die Robustheit des Dresdner Büroflächenmarktes: Während in Bürohochburgen wie z.B. Frankfurt/M. Spitzenergebnisse i.d.R. nur mittels einer überdurchschnittlichen Anzahl von Großabschlüssen erzielt werden (können), erreicht Dresden dies dank einer dynamischen Nachfrage über alle Größenklassen hinweg.
• Dresden weist eine überdurchschnittliche Umsatzdynamik (Flächenumsatz/Flächenbestand) von 3,4% auf und übertrifft damit u.a. Leipzig (2,4%), Berlin (3,3%) und Frankfurt (3,0%).
• 2014 wurden rd. 19.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2013: rd. 12.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,7% des gesamten Dresdner Büroflächen-bestandes von ca. 2,47 Mio. m².
• Die gute Nachfrage und das geringe Fertigstellungsvolumen führten zu einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf nominell rd. 260.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 10,5% des Gesamtbestandes (Anfang 2014: 280.000 m² bzw. 11,4%).
• Die Spitzenmiete stellt sich stabil zum Vorjahr auf EUR 12,00/m², nachdem sie zuvor drei Mal in Folge zulegte (2012: EUR 11,50/m²; 2011: EUR 11,00/m²; 2010: EUR 10,50/m²).

Prognose / Trends 2015

• Für das Jahr 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen Büroflächenumsatz um 87.000 m².
• Im ersten Quartal 2015 analysiert AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz auf Vorjahresniveau in Höhe von rd. 20.000 m².
• 2015 werden voraussichtlich lediglich 5.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt.
• Entsprechend erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Angebotsreserve auf rd. 240.000 m² Bürofläche.
• Im Spitzenpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2015 ein stabiles Mietniveau von rd. EUR 12,-/m². Damit bietet Dresden indessen unverändert günstige Rahmenbedingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.

Büroflächenumsätze 2014 nach Lagen/Ortsteilen

• Die höchsten Mietflächenumsätze wurden erneut in der Dresdner Altstadt mit rd. 42.600 m² bzw. einem Marktanteil von 50% analysiert (2013: 38.900 m² bzw. 41%).
• Ebenfalls der Innenstadt zugeordnet ist die Neustadt. In diesem Ortsamtsgebiet wurden 10.000 m² Bürofläche bzw. 12% umgesetzt (2013: 12.400 m²). Hier dominierten die Anmietungen in der Antonstadt mit 5.900 m² (2013: 5.300 m²).
• Im Norden (Pieschen) wurden rd. 5.900 m² bzw. 7% des Mietflächenumsatzes kontrahiert (2013: 4.700 m², 5%), im Osten (Blasewitz) rd. 4.700 m² bzw. 6% (2013: 5.700 m², 6%).
• Auf den Süden (Plauen) entfielen rd. 8.700 m² bzw. 10% (2013: 12.400 m² bzw. 13%).
• Der Westen bzw. Cotta spielt in Dresden zunehmend eine Rolle. Hier wurde 2014 ein Flächenumsatz von rd. 4.200 m² bzw. 5% registriert (2013: 2.800 m² bzw. 3%).
• Auf die peripheren Lagen und sonstigen Lagen entfiel ein Mietflächenumsatz von rd. 8.900 m² bzw. 10% (2013: 17.900 m² bzw. 19%).

Büroflächenumsätze nach Branchen

• Stärkste Nachfragegruppe bildeten 2014 erneut unternehmensbezogene und beratende Dienstleister mit einem Flächenumsatz von rd. 34.000 m² bzw. einer Marktquote von 41% (2013: 42.700 m² bzw. 45%).
• Danach folgen die sonstige Branchen, allen voran Industrie und Handel, mit rd. 19.700 m² bzw. 23% (2013: 12.300 m² bzw. 13%).
• Auf Platz drei liegen die öffentliche Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck (u.a. Verbände) mit 16.400 m² bzw. 19% (2013: 18.000 m² bzw. 19%).
• Auf Medien- bzw. IT und Kommunikationsunternehmen entfielen rd. 11.200 m² bzw. 13% (2013: 19.000 m² bzw. 20%).
• Finanzdienstleister spielen in Dresden eine eher untergeordnete Rolle mit einem Flächenumsatz von 3.100 m² (2013: 2.800 m²).

Büroleerstände

Derzeit stehen in Dresden 260.000 m² Bürofläche leer. Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 10,5%.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Büroflächenleerstands bzw. des marktfähigen Flächenangebots ist die Aussagekraft der rein nominellen Leerstandsquote indessen ungeeignet. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX) ist der Gesamtleerstand nach markant unterschiedlichen Flächenqualitäten zu differenzieren:
• In Dresden sind vom Büroflächenleerstand rd. 66.000 m² bzw. 26% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das Funktionieren des Marktes notwendig.
• Außerdem entfallen 19% bzw. 50.000 m² auf „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre durchschnittliche Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die in Dresden allerdings nicht relevant sind.
• Nach Abzug der zuvor erwähnten Flächenbestände in Höhe von insgesamt 116.000 m² vom gesamten Dresdner Büroflächenleerstand (260.000 m²) ergibt sich der tatsächlich „marktwirksame Flächenüberhang“ von 144.000 m². Das sind 55% des gesamten Büroflächenleerstands. Bezogen auf den Dresdner Büroflächenbestand in Höhe von rd. 2,47 Mio. m² ergibt sich somit eine marktwirksame Leerstandsquote von 5,5%.

Die von AENGEVELT-RESEARCH entwickelte Leerstandsdifferenzierung zeigt, dass die statistische Leerstandsrate (10,5%) auch in Dresden allenfalls indikative Aussagekraft hat.

Stabiles Mietniveau
• Im Topsegment des Büroflächenmarktes steigen die Spitzenmieten seit 2009. Aktuell werden im Spitzensegment wie bereits im Vorjahr EUR 12,-/m² erzielt. Hier zeichnet sich eine stabile Entwicklung mit leichten Tendenzen zu Mietpreissteigerungen ab.
• Die mittleren Mieten im Citybereich zogen leicht an auf rd. EUR 8,50/m², 2013 waren es EUR 8,30/m². Am Cityrand liegen die Mieten im Durchschnitt bei EUR 6,50/m².
• In den Randgebieten bewegen sich die mittleren Mieten je nach Gebäudeausstattung und Flächenschnitt i.d.R. zwischen EUR 4,-/m² und EUR 5,-/m².



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