17.04.2015 Höchster Geldumsatz des Jahrtausends am Leipziger Grundstücksmarkt
Leipzig zählt aufgrund seiner seit Jahren überdurchschnittlichen Wirtschaftsentwicklung zu den dynamischsten Regionen in Deutschland und rückte in der Investorennachfrage inzwischen zu einer B-Stadt weiter nach vorne auf. Diesen Platz hat Leipzig 2014 nicht nur verteidigt, sondern weiter gefestigt und optimiert.
Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Leipziger Immobilienmarkt (Asset-Deals) lag im Jahr 2014 nach vorläufigen Analysen des Leipziger Gutachterausschusses bei rd. EUR 1,79 Mrd. und damit nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH 14% über dem Vorjahresvolumen (2013: rd. EUR 1,57 Mrd.) und 42% über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2004 bis 2013: EUR 1,26 Mrd.).
Zudem wurde damit 2014 das höchste Transaktionsvolumen in diesem Jahrtausend erzielt. Selbst in den beiden (weltweiten) Ausnahmejahren 2006 (EUR 1,66 Mrd.) und 2007 (EUR 1,75 Mrd.) wurden keine höheren Transaktionsvolumina kontrahiert.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (bebaut, unbebaut, Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,79 Mrd. entfielen im Jahr 2014:
• rd. EUR 986 Mio. auf bebaute Liegenschaften (2013: rd. EUR 886 Mio.) = +11%
• rd. EUR 89 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2013: rd. EUR 97 Mio.) = -8%
• rd. EUR 717 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 588 Mio.) = +22%
Investmentmarkt: Steigende Geldumsätze, sinkende Renditen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt (Asset-Deals) im Berichtsjahr 2014 gegenüber dem Vorjahr um 10% auf EUR 949 Mio. (2013: rd. EUR 863 Mio.) und liegt damit 26% bzw. rund EUR 200 Mio. über dem jüngsten Dekadenmittel ((Ø 2004 bis 2013: EUR 751 Mio.). Es handelt sich dabei zudem um das drittbeste Ergebnis dieses Jahrtausends.
• Im Leipziger Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilien-hausgrundstücke) legte dabei der kontrahierte Geldumsatz 2014 gegenüber dem Vorjahr um 19% bzw. EUR 69 Mio. auf rd. EUR 425 Mio. zu (2013: EUR 356 Mio.) und liegt damit zudem 62% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2004 bis 2013: EUR 262 Mio.).
• Am Leipziger Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut, Asset-Deals) erhöhte sich das Transaktionsvolumen 2014 moderater um rd. 4% auf EUR 525 Mio. (2013: EUR 506 Mio.) und liegt damit zudem über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2004 bis 2013: EUR 489 Mio.).
• Der Anstieg des gewerblichen Transaktionsvolumens ist vor allem deshalb beachtlich, da wie im Vorjahr keine Einzeldeals über EUR 100 Mio. registriert wurden. Hierbei handelt es sich nicht um ein etwa nachlassendes Investoreninteresse an Objekten in Leipzig, sondern ist u.a. auf die Produktknappheit an großvolumigen Losen in Leipzig und zum anderen auf das auch in Leipzig immer knapper werdende Angebot an Core-Objekten bzw. die hierbei geringe Verkaufsbereitschaft zurückzuführen.
• Das spiegelte sich auch im traditionell stärksten Gewerbeinvestment-Segment Büro- und Geschäftshäuser wider: Hier ging knappheitsbedingt das Transaktionsvolumen 2014 gegenüber dem Vorjahr um 26% auf rd. EUR 126 Mio. zurück (2013: EUR 170 Mio.).
Sinkende Renditen
Das Renditeniveau hat in Leipzig z.T. deutlich nachgegeben, ist indessen im Vergleich zu den „Big Seven“ unverändert überdurchschnittlich hoch:
• Geschäftshäuser in zentralen Lagen erzielen Anfangsrenditen zwischen 5,5% und 8,0% (2013: 5,9% und 7,7%). Die mittlere marktübliche Rendite gab indessen deutlich von 7,3% auf aktuell 6,8% nach. Auch die Spitzenrendite für Top-Geschäftshäuser sank von 5,0% auf 4,6%.
• Für Büroimmobilien in gutem Lagesegment variieren die mittleren Anfangsverzinsungen objektabhängig zwischen 5,5% und 7,0% (2013: 6,0% bis 8,0%), in dezentraleren Lagen liegen sie zwischen 7,0% und 8,0% (2013: 7,0% bis 9,0%). Im laufenden Berichtszeitraum rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit weitgehend stabilen Wertentwicklungen.
• Auch bei Wohninvestments sind die Anfangsrenditen deutlich gesunken und liegen aktuell zwischen 5,0% und 7,0% (2013: 5,9% bis 9,0%).
Aufgrund des steigenden Nachfrageinteresses ist im Bereich Wohnhäuser kurz- bis mittelfristig mit weiter wachsendem Druck auf Anfangsrenditen bzw. Kapitalverzinsungen zu rechnen.
• Im Bereich Fachmarkt/Fachmarktzentren und kleineren Shoppingcentern werden aktuell mittlere Anfangsverzinsungen lageabhängig zwischen 6,5% und 7,5% (A-Standorte) bzw. 7,0% und 9% in mittleren bis guten Lagen erzielt, Tendenz leicht fallend.
• Für Top-Logistikobjekte wird – bei knappem Angebot - wie im Vorjahr eine Spitzenrendite von 7,1% erzielt. Dabei ist in der Region – wie überall in Deutschland – die Bandbreite der marktüblichen Renditespanne in Abhängigkeit von Lage, Objektqualität, Nutzerbonität und Vertragslaufzeit groß und streut aktuell zwischen 9% bis 11%. Mittelfristig rechnet AENGEVELT-RESEARCH damit, dass die Einstiegsrenditen in Leipzig für marktgerechte Logistikobjekte in Anpassung an die in anderen Asset-Klassen realisierbaren Verzinsungen sinken werden.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Leipzig insgesamt ausgesprochen gut: Leipzig wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Die Nachfrage am Leipziger Immobilienmarkt bleibt hoch. Es ist deshalb nur eine Frage der Zeit, bis das Transaktionsvolumen am Grundstücksmarkt die Marke von EUR 2 Mrd. „knackt“.
• Die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Five lenken den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte wie Leipzig. AENGEVELT-RESEARCH rechnet daher mit einem weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens im gewerblichen Segment.
• Das Leipziger Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis leicht sinkende Renditen.
Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Leipziger Immobilienmarkt (Asset-Deals) lag im Jahr 2014 nach vorläufigen Analysen des Leipziger Gutachterausschusses bei rd. EUR 1,79 Mrd. und damit nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH 14% über dem Vorjahresvolumen (2013: rd. EUR 1,57 Mrd.) und 42% über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2004 bis 2013: EUR 1,26 Mrd.).
Zudem wurde damit 2014 das höchste Transaktionsvolumen in diesem Jahrtausend erzielt. Selbst in den beiden (weltweiten) Ausnahmejahren 2006 (EUR 1,66 Mrd.) und 2007 (EUR 1,75 Mrd.) wurden keine höheren Transaktionsvolumina kontrahiert.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (bebaut, unbebaut, Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,79 Mrd. entfielen im Jahr 2014:
• rd. EUR 986 Mio. auf bebaute Liegenschaften (2013: rd. EUR 886 Mio.) = +11%
• rd. EUR 89 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2013: rd. EUR 97 Mio.) = -8%
• rd. EUR 717 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 588 Mio.) = +22%
Investmentmarkt: Steigende Geldumsätze, sinkende Renditen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt (Asset-Deals) im Berichtsjahr 2014 gegenüber dem Vorjahr um 10% auf EUR 949 Mio. (2013: rd. EUR 863 Mio.) und liegt damit 26% bzw. rund EUR 200 Mio. über dem jüngsten Dekadenmittel ((Ø 2004 bis 2013: EUR 751 Mio.). Es handelt sich dabei zudem um das drittbeste Ergebnis dieses Jahrtausends.
• Im Leipziger Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilien-hausgrundstücke) legte dabei der kontrahierte Geldumsatz 2014 gegenüber dem Vorjahr um 19% bzw. EUR 69 Mio. auf rd. EUR 425 Mio. zu (2013: EUR 356 Mio.) und liegt damit zudem 62% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2004 bis 2013: EUR 262 Mio.).
• Am Leipziger Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut, Asset-Deals) erhöhte sich das Transaktionsvolumen 2014 moderater um rd. 4% auf EUR 525 Mio. (2013: EUR 506 Mio.) und liegt damit zudem über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2004 bis 2013: EUR 489 Mio.).
• Der Anstieg des gewerblichen Transaktionsvolumens ist vor allem deshalb beachtlich, da wie im Vorjahr keine Einzeldeals über EUR 100 Mio. registriert wurden. Hierbei handelt es sich nicht um ein etwa nachlassendes Investoreninteresse an Objekten in Leipzig, sondern ist u.a. auf die Produktknappheit an großvolumigen Losen in Leipzig und zum anderen auf das auch in Leipzig immer knapper werdende Angebot an Core-Objekten bzw. die hierbei geringe Verkaufsbereitschaft zurückzuführen.
• Das spiegelte sich auch im traditionell stärksten Gewerbeinvestment-Segment Büro- und Geschäftshäuser wider: Hier ging knappheitsbedingt das Transaktionsvolumen 2014 gegenüber dem Vorjahr um 26% auf rd. EUR 126 Mio. zurück (2013: EUR 170 Mio.).
Sinkende Renditen
Das Renditeniveau hat in Leipzig z.T. deutlich nachgegeben, ist indessen im Vergleich zu den „Big Seven“ unverändert überdurchschnittlich hoch:
• Geschäftshäuser in zentralen Lagen erzielen Anfangsrenditen zwischen 5,5% und 8,0% (2013: 5,9% und 7,7%). Die mittlere marktübliche Rendite gab indessen deutlich von 7,3% auf aktuell 6,8% nach. Auch die Spitzenrendite für Top-Geschäftshäuser sank von 5,0% auf 4,6%.
• Für Büroimmobilien in gutem Lagesegment variieren die mittleren Anfangsverzinsungen objektabhängig zwischen 5,5% und 7,0% (2013: 6,0% bis 8,0%), in dezentraleren Lagen liegen sie zwischen 7,0% und 8,0% (2013: 7,0% bis 9,0%). Im laufenden Berichtszeitraum rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit weitgehend stabilen Wertentwicklungen.
• Auch bei Wohninvestments sind die Anfangsrenditen deutlich gesunken und liegen aktuell zwischen 5,0% und 7,0% (2013: 5,9% bis 9,0%).
Aufgrund des steigenden Nachfrageinteresses ist im Bereich Wohnhäuser kurz- bis mittelfristig mit weiter wachsendem Druck auf Anfangsrenditen bzw. Kapitalverzinsungen zu rechnen.
• Im Bereich Fachmarkt/Fachmarktzentren und kleineren Shoppingcentern werden aktuell mittlere Anfangsverzinsungen lageabhängig zwischen 6,5% und 7,5% (A-Standorte) bzw. 7,0% und 9% in mittleren bis guten Lagen erzielt, Tendenz leicht fallend.
• Für Top-Logistikobjekte wird – bei knappem Angebot - wie im Vorjahr eine Spitzenrendite von 7,1% erzielt. Dabei ist in der Region – wie überall in Deutschland – die Bandbreite der marktüblichen Renditespanne in Abhängigkeit von Lage, Objektqualität, Nutzerbonität und Vertragslaufzeit groß und streut aktuell zwischen 9% bis 11%. Mittelfristig rechnet AENGEVELT-RESEARCH damit, dass die Einstiegsrenditen in Leipzig für marktgerechte Logistikobjekte in Anpassung an die in anderen Asset-Klassen realisierbaren Verzinsungen sinken werden.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Leipzig insgesamt ausgesprochen gut: Leipzig wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Die Nachfrage am Leipziger Immobilienmarkt bleibt hoch. Es ist deshalb nur eine Frage der Zeit, bis das Transaktionsvolumen am Grundstücksmarkt die Marke von EUR 2 Mrd. „knackt“.
• Die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Five lenken den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte wie Leipzig. AENGEVELT-RESEARCH rechnet daher mit einem weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens im gewerblichen Segment.
• Das Leipziger Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis leicht sinkende Renditen.
