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15.04.2015 Investitionsvolumen in Düsseldorf noch relativ niedrig

Der Düsseldorfer Investmentmarkt erzielte im ersten Quartal 2015 ein Transaktionsvolumen von 261 Mio. €. Damit kann die Landeshauptstadt nicht an die hervorragenden Resultate der beiden vorangegangenen Jahre anknüpfen, als schon zum Jahresauftakt jeweils deutlich mehr als 650 Mio. € investiert worden waren. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„In beiden Jahren führten großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zu Rekordumsätzen. Da bisher noch keine entsprechenden Großdeals abgeschlossen wurden, liegt das aktuelle Volumen 62 % unter dem Ergebnis von 2014“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Nichtsdestotrotz ist eine hohe Marktaktivität zu verzeichnen, was sich in einer deutlich gestiegenen Anzahl an Verkäufen widerspiegelt. Dazu beigetragen haben auch anteilig eingerechnete Portfoliotransaktionen, die insbesondere Hotel- und Light Industrial-Objekte umfassen. Ihr Anteil liegt wie im Vorjahreszeitraum auf einem hohen Niveau und beträgt knapp 47 %. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist mit 11 Mio. € erheblich gesunken.

Die Verteilung der Investments nach Größenklassen zeigt ein deutlich verändertes Bild gegenüber dem Vorjahr. Fast 80 % des Volumens entfallen auf Transaktionen bis 25 Mio. €, während dieses Segment im Vorjahr nur rund ein Viertel generierte. Kleine Deals bis 10 Mio. € legten mit einem Anteil von 32,5 % auch absolut erheblich zu und sind für die meisten Abschlüsse verantwortlich. In Objekte in einer Größenordnung zwischen 10 und 25 Mio. € wurde mit knapp 47 % jedoch am meisten Kapital investiert. Darüber hinaus wechselte bisher lediglich ein Objekt über 50 Mio. € den Eigentümer, womit es rund 21 % zum Resultat beisteuert. In der Größenklasse 25 bis 50 Mio. € wurde bisher noch kein Deal abgeschlossen.

Büroobjekte auf Platz 1 – Cityrand erneut in Führung

Die Verteilung nach Objektart stellt sich wesentlich ausgeglichener dar als im ersten Quartal 2014. Zwar führen Büroimmobilien das Ranking weiterhin an, mit gut 38 % dominieren sie das Bild aber nicht mehr so stark. Aufgrund einiger Verkäufe von größeren Entwicklungsgrundstücken schiebt sich die Kategorie Sonstige mit gut 21 % auf den zweiten Platz vor. Knapp dahinter folgen Logistik-Assets, die ihren Anteil auf gut ein Fünftel steigern können (+15 Prozentpunkte) und dabei ebenso wie Hotels (12 %) von Portfoliotransaktionen profitieren. Das Investmentvolumen von Einzelhandelsimmobilien wird, wie an anderen Standorten auch, von einem geringen Objektangebot limitiert und steuert bisher lediglich knapp 8 % zum Ergebnis bei.

Der Cityrand führt die Lageverteilung mit gut 43 % erneut an, jedoch nicht mehr so deutlich wie im Vorjahr, als er mit großem Abstand führte (-26 Prozentpunkte). Schon auf dem zweiten Platz landet die Peripherie mit rund 27 %, in der unter anderem einige Logistik-Assets verkauft wurden. Die City ist wie im Vorjahr noch unterrepräsentiert und schafft es mit gut 16 % nur knapp auf den dritten Rang. Obwohl die Nebenlagen auf fast 14 % kommen, bilden sie das Schlusslicht. Insgesamt verteilen sich die Investments wesentlich ausgeglichener über das Marktgebiet als im Vorjahr.

Projektentwickler investierten am meisten – Spitzenrenditen weiter gesunken

Gut ein Viertel des Transaktionsvolumens wurde durch Projektentwickler generiert, die sich vor allem Büroobjekte und Entwicklungsgrundstücke gesichert haben. Jeweils über 20 % investierten Spezialfonds sowie die noch im Vorjahr deutlich führenden Equity/Real Estate Funds. Privatanleger folgen mit 13 % auf dem vierten Platz. Corporates sind darüber hinaus die einzige Investorengruppe, die mit gut 8 % für mehr als 5 % des Ergebnisses verantwortlich zeichnet. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei rund 38 %.

Wie an anderen Standorten auch hat der starke Wettbewerb um Top-Objekte zu einem weiteren Rückgang der Netto-Spitzenrenditen für Büro- und Logistikimmobilien geführt. Nachdem die Renditen für Büros aus dem Premiumsegment bereits Ende letzten Jahres leicht nachgegeben hatten, sind sie im ersten Quartal noch einmal um 10 Basispunkte auf 4,60 % gesunken. Die Spitzenrendite für Core-Logistikobjekte liegt nunmehr bei 6,10 % und ist durch das geringe Angebot in diesem Segment im ersten Quartal noch einmal um 30 Basispunkte gesunken. Nachdem die Rendite für Geschäftshäuser bereits Ende 2014 um 25 Basis-punkte nachgegeben hat, hat sie sich aktuell bei 3,90 % stabilisiert.

Optimistische Aussichten

„In den ersten drei Monaten des Jahres wurden auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt kaum größere Objekte verkauft, sodass der zehnjährige Durchschnitt um knapp 13 % unterschritten wurde. Für den weiteren Jahresverlauf ist jedoch davon auszugehen, dass das Transaktionsvolumen erheblich anzieht. Das Investoreninteresse ist nach wie vor hoch und sollte sich bei entsprechendem Produktangebot in einem hohen Gesamtumsatz widerspiegeln. Ein erneutes Überschreiten der 2-Mrd.-€-Grenze ist aus heutiger Sicht jedoch zunächst nicht zu erwarten. Ein weiteres Absinken der Spitzenrenditen ist vor dem Hintergrund des geringen Angebots im Core-Segment wahrscheinlich“, sagt Christoph Meszelinsky.


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