10.04.2015 Frankfurt: Entkopplung von Investment- und Bürovermietungsmarkt
So stark sind die meisten der sieben deutschen Immobilienhochburgen ins neue Jahr gestartet, dass ein Transaktionsvolumen von über 1 Milliarde Euro nur zu einem dritten Platz gereicht hat. Mit 1,18 Mrd. Euro, seinem besten ersten Quartal in den letzten 10 Jahren, musste sich der Frankfurter Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt Berlin und München mit dort ebenfalls erzielten Rekordergebnissen geschlagen geben. Immerhin: es ist mit 142 % bzw. 123 % der höchste Zuwachs im Vergleich mit dem Fünf- und Zehnjahresschnitt unter den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart).
Frankfurt bestätigt den Ruf als Metropole mit großvolumigen Transaktionen: zwei der deutschlandweit vier größten Einzeltransaktionen im ersten Quartal 2015 wurden in Mainhattan realisiert, darunter der im Bau befindliche "Deutsche Bank Campus" mit NPS als Käufer, einem koreanischen Pensionsfonds. Unter den Top 10 ist die Stadt dreimal vertreten, etwa mit dem Verkauf des Westend Palais durch DO Deutsche Office AG. Die fünf größten Transaktionen, allesamt Büroimmobilien, deckten mehr als 50 % des Gesamtvolumens ab. Auf 380 Mio. Euro kommen die Transaktionen mit jeweils unter 40 Mio. Euro investierten Kapitals. Sie machen mehr als die Hälfte der insgesamt 35 auf dem Frankfurter Investmentmarkt registrierten Transaktionen aus. Traditionell hoch ist mit drei Viertel des Transaktionsvolumens der Anteil von Büroimmobilien.
"Trotz steigendem Anlagedruck auf Investorenseite wurden einige Prozesse nach weit fortgeschrittenen Verhandlungen letztlich wieder abgebrochen. Von Überhitzung des Marktes kann keine Rede sein, Käufer prüfen Objekte und ihre Business Pläne sehr genau und treten bei Unstimmigkeiten vom Kauf eher zurück, so CHRISTIAN KADEL, bei JLL Team Leader Office Investment Frankfurt.
Zu beobachten ist auch, dass Owner Occupier-Transaktionen wieder mehr in Mode kommen. Bei einem für Unternehmen einzigartig günstigen Finanzierungsumfeld von unter 2% gewinnt die Entscheidung für Kaufen statt Mieten wieder deutlich an Attraktivität - dies trotz der damit verbunden bilanztechnischen Nachteile", so KADEL.
65 % der Investoren kommen aus dem Ausland, der höchste Anteil unter den Big 7. Während ihre Bilanz unter dem Strich mit ca. 127 Mio. Euro Netto-Investition positiv ausfällt, haben deutsche Anleger per Saldo ihren Immobilienbestand in ähnlicher Höhe abgebaut. "Die Schar der aktiven Investoren aus Überesse, allen voran meist institutionelle Investoren aus Asien und dem mittleren Osten wird weiter wachsen", so KADEL.
"Nicht nur angebots-, auch nachfrageseitig wächst die Attraktivität der risikoreicheren Core+ und Value Add Produkte. Vor allem die unzureichenden Renditen im Anleihesegment führen dazu, dass große Pensionskassen/Staatsfonds im Segment alternativer Anlagen höhere Renditen benötigen, und dazu insbesondere Private Equity Fonds größere Kapitalbeträge für den Ankauf zur Verfügung stellen. Wir haben im ersten Quartal Transaktionen weit unter der noch im letzten Jahr gültigen Spitzenrendite von 4,60 % begleitet. Mittlerweile hat die Spitzenrendite mit 4,35 % das Niveau des niedrigsten Wertes aus dem Jahr 2007 erreicht (4,30 %)", kommentiert der Investmentexperte.
Da die Pipeline an großen Objekten immer dünner wird, wird das Transaktionsvolumen 2015 deutlich geringer ausfallen als im Vorjahr, der 5-Jahresschnitt von 3,5 Mrd. Euro könnte aber prozentual zweistellig übertroffen werden.
BÜROVERMIETUNGSMARKT STARTET TRÄGE
In den vergangenen 10 Jahren hat das Umsatzvolumen auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt* im Auftaktquartal siebenmal das aktuelle Ergebnis übertroffen. So ist der Start mit rund 86.000 m² und weniger Abschlüssen im Gegensatz zum Investmentmarkt auch eher träge. Neben Köln (-20 %) verzeichnete nur noch die hessische Immobilienhochburg einen Rückgang gegenüber dem Vorjahresresultat (- 6 %). Auch der Fünf- und Zehnjahresschnitt sind nicht erreicht (- 5% bzw. -13 %). Dem Vorjahr gleich ist die Größe des Top Deals. Der ist mit über 31.000 m² bemerkenswert, eine Eigennutzung durch die DVAG Deutsche Vermögensberatung. Die neun folgenden unter den Top 10 liegen zwischen 1.500 m² und 4.000 m². Insgesamt summieren sich die zehn größten Deals auf ca. 55.000 m², entsprechend einem Anteil von 64 %. Nahezu alle Größenklasse sind von den noch wenig abschlussfreudigen Aktivitäten betroffen, mit etwa einem Viertel besonders die Flächengröße unter 500 m². "Was auf einen besseren Verlauf des Jahres hoffen lässt, ist die hohe Anzahl an Flächengesuchen, Besichtigungen und Verhandlungen - nicht zuletzt auch im Bereich ab 5.000 m². Daher bleiben wir bei unserer Umsatzprognose von 400.000 m² für 2015", so CHRISTIAN LANFER, Team Leader Office Leasing Frankfurt. Die genannte Eigennutzung hievte das Bahnhofsviertel erstmals an die Spitze der Umsatzstatistik. Auf die zweitplatzierte City (12.400 m²) entfallen traditionell die meisten Abschlüsse, im ersten Quartal lag der Anteil bei 35 %, vor allem im kleinflächigen Bereich bis 250 m². Zusammen mit der Bankenlage kommen die Top 3 auf rund 61.000 m².
Die Leerstandsquote ist innerhalb der letzten 12 Monate von 11,3 % auf 10,2 % zurückgegangen, gleichzeitig ist der Bestand fast unverändert geblieben. Beides führte dazu, dass sich die Nettoabsorption auf 116.000 m² deutlich positiv entwickelt hat. Auch das relativ geringe Fertigstellungsvolumen von 28.000 m², das sich deutlich unter dem Vorjahr bzw. unter dem Fünf- und Zehnjahresschnitt bewegt, spielt eine Rolle, vor allem der spekulative Anteil von lediglich 5.600 m². "Ein deutlicher Anstieg der Fertigstellungen wird für 2016 und 2017 erwartet", so LANFER. "Das wird dem Markt guttun, da besonders große, zusammenhängende Flächen in Top Qualität nicht ausreichend vorhanden sind. Bei ansteigender Nachfrage in diesem Segment mangelt es an ausreichenden Alternativen."
Unverändert geblieben ist in den ersten drei Monaten die Spitzenmiete (35,00 Euro/m²/Monat) - Tendenz bis zum Jahresende stabil. "Einzelne Mietvertragsabschlüsse lagen zwar über dieser Marke, sind aber unserer Meinung nach nicht marktrepräsentativ", so LANFER. Das Angebot im hochpreisigen Segment sei sehr überschaubar. Die meisten Abschlüsse wurden in den ersten drei Monaten 2015 zwischen 15,00 und 20 Euro/m²/Monat getätigt. "Da die Eigentümer in 2015 bislang kaum große Flächen vermieten konnten, die Nachfrage nach hochwertigen, kleineren Flächen auf der anderen Seite aber ungebremst ist, teilen immer mehr Eigentümer Regelgeschosse und Hochhausetagen. Das hat zwar kaum Auswirkung auf die Nominalmieten, allerdings werden für diese Flächen weniger Incentives gewährt, um die erhöhten Kosten zu kompensieren."
Frankfurt bestätigt den Ruf als Metropole mit großvolumigen Transaktionen: zwei der deutschlandweit vier größten Einzeltransaktionen im ersten Quartal 2015 wurden in Mainhattan realisiert, darunter der im Bau befindliche "Deutsche Bank Campus" mit NPS als Käufer, einem koreanischen Pensionsfonds. Unter den Top 10 ist die Stadt dreimal vertreten, etwa mit dem Verkauf des Westend Palais durch DO Deutsche Office AG. Die fünf größten Transaktionen, allesamt Büroimmobilien, deckten mehr als 50 % des Gesamtvolumens ab. Auf 380 Mio. Euro kommen die Transaktionen mit jeweils unter 40 Mio. Euro investierten Kapitals. Sie machen mehr als die Hälfte der insgesamt 35 auf dem Frankfurter Investmentmarkt registrierten Transaktionen aus. Traditionell hoch ist mit drei Viertel des Transaktionsvolumens der Anteil von Büroimmobilien.
"Trotz steigendem Anlagedruck auf Investorenseite wurden einige Prozesse nach weit fortgeschrittenen Verhandlungen letztlich wieder abgebrochen. Von Überhitzung des Marktes kann keine Rede sein, Käufer prüfen Objekte und ihre Business Pläne sehr genau und treten bei Unstimmigkeiten vom Kauf eher zurück, so CHRISTIAN KADEL, bei JLL Team Leader Office Investment Frankfurt.
Zu beobachten ist auch, dass Owner Occupier-Transaktionen wieder mehr in Mode kommen. Bei einem für Unternehmen einzigartig günstigen Finanzierungsumfeld von unter 2% gewinnt die Entscheidung für Kaufen statt Mieten wieder deutlich an Attraktivität - dies trotz der damit verbunden bilanztechnischen Nachteile", so KADEL.
65 % der Investoren kommen aus dem Ausland, der höchste Anteil unter den Big 7. Während ihre Bilanz unter dem Strich mit ca. 127 Mio. Euro Netto-Investition positiv ausfällt, haben deutsche Anleger per Saldo ihren Immobilienbestand in ähnlicher Höhe abgebaut. "Die Schar der aktiven Investoren aus Überesse, allen voran meist institutionelle Investoren aus Asien und dem mittleren Osten wird weiter wachsen", so KADEL.
"Nicht nur angebots-, auch nachfrageseitig wächst die Attraktivität der risikoreicheren Core+ und Value Add Produkte. Vor allem die unzureichenden Renditen im Anleihesegment führen dazu, dass große Pensionskassen/Staatsfonds im Segment alternativer Anlagen höhere Renditen benötigen, und dazu insbesondere Private Equity Fonds größere Kapitalbeträge für den Ankauf zur Verfügung stellen. Wir haben im ersten Quartal Transaktionen weit unter der noch im letzten Jahr gültigen Spitzenrendite von 4,60 % begleitet. Mittlerweile hat die Spitzenrendite mit 4,35 % das Niveau des niedrigsten Wertes aus dem Jahr 2007 erreicht (4,30 %)", kommentiert der Investmentexperte.
Da die Pipeline an großen Objekten immer dünner wird, wird das Transaktionsvolumen 2015 deutlich geringer ausfallen als im Vorjahr, der 5-Jahresschnitt von 3,5 Mrd. Euro könnte aber prozentual zweistellig übertroffen werden.
BÜROVERMIETUNGSMARKT STARTET TRÄGE
In den vergangenen 10 Jahren hat das Umsatzvolumen auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt* im Auftaktquartal siebenmal das aktuelle Ergebnis übertroffen. So ist der Start mit rund 86.000 m² und weniger Abschlüssen im Gegensatz zum Investmentmarkt auch eher träge. Neben Köln (-20 %) verzeichnete nur noch die hessische Immobilienhochburg einen Rückgang gegenüber dem Vorjahresresultat (- 6 %). Auch der Fünf- und Zehnjahresschnitt sind nicht erreicht (- 5% bzw. -13 %). Dem Vorjahr gleich ist die Größe des Top Deals. Der ist mit über 31.000 m² bemerkenswert, eine Eigennutzung durch die DVAG Deutsche Vermögensberatung. Die neun folgenden unter den Top 10 liegen zwischen 1.500 m² und 4.000 m². Insgesamt summieren sich die zehn größten Deals auf ca. 55.000 m², entsprechend einem Anteil von 64 %. Nahezu alle Größenklasse sind von den noch wenig abschlussfreudigen Aktivitäten betroffen, mit etwa einem Viertel besonders die Flächengröße unter 500 m². "Was auf einen besseren Verlauf des Jahres hoffen lässt, ist die hohe Anzahl an Flächengesuchen, Besichtigungen und Verhandlungen - nicht zuletzt auch im Bereich ab 5.000 m². Daher bleiben wir bei unserer Umsatzprognose von 400.000 m² für 2015", so CHRISTIAN LANFER, Team Leader Office Leasing Frankfurt. Die genannte Eigennutzung hievte das Bahnhofsviertel erstmals an die Spitze der Umsatzstatistik. Auf die zweitplatzierte City (12.400 m²) entfallen traditionell die meisten Abschlüsse, im ersten Quartal lag der Anteil bei 35 %, vor allem im kleinflächigen Bereich bis 250 m². Zusammen mit der Bankenlage kommen die Top 3 auf rund 61.000 m².
Die Leerstandsquote ist innerhalb der letzten 12 Monate von 11,3 % auf 10,2 % zurückgegangen, gleichzeitig ist der Bestand fast unverändert geblieben. Beides führte dazu, dass sich die Nettoabsorption auf 116.000 m² deutlich positiv entwickelt hat. Auch das relativ geringe Fertigstellungsvolumen von 28.000 m², das sich deutlich unter dem Vorjahr bzw. unter dem Fünf- und Zehnjahresschnitt bewegt, spielt eine Rolle, vor allem der spekulative Anteil von lediglich 5.600 m². "Ein deutlicher Anstieg der Fertigstellungen wird für 2016 und 2017 erwartet", so LANFER. "Das wird dem Markt guttun, da besonders große, zusammenhängende Flächen in Top Qualität nicht ausreichend vorhanden sind. Bei ansteigender Nachfrage in diesem Segment mangelt es an ausreichenden Alternativen."
Unverändert geblieben ist in den ersten drei Monaten die Spitzenmiete (35,00 Euro/m²/Monat) - Tendenz bis zum Jahresende stabil. "Einzelne Mietvertragsabschlüsse lagen zwar über dieser Marke, sind aber unserer Meinung nach nicht marktrepräsentativ", so LANFER. Das Angebot im hochpreisigen Segment sei sehr überschaubar. Die meisten Abschlüsse wurden in den ersten drei Monaten 2015 zwischen 15,00 und 20 Euro/m²/Monat getätigt. "Da die Eigentümer in 2015 bislang kaum große Flächen vermieten konnten, die Nachfrage nach hochwertigen, kleineren Flächen auf der anderen Seite aber ungebremst ist, teilen immer mehr Eigentümer Regelgeschosse und Hochhausetagen. Das hat zwar kaum Auswirkung auf die Nominalmieten, allerdings werden für diese Flächen weniger Incentives gewährt, um die erhöhten Kosten zu kompensieren."
