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09.04.2015 Neuer Umsatzrekord auf dem Investmentmarkt München

Die Erfolgsstory des Münchener Investmentmarktes setzt sich auch im ersten Quartal 2015 fort. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,11 Mrd. € wurde nicht nur das bereits hervorragende Vorjahresergebnis um 24 % überboten, sondern auch ein neuer Umsatzrekord für das erste Quartal aufgestellt. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um gut 69 % überschritten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

Da in diesem Resultat lediglich 38 Mio. € anteiliger Portfolioumsätze berücksichtigt sind, entfallen erstmalig mehr als eine Milliarde Euro auf Einzeldeals. „Damit setzt sich München bundesweit an die zweite Position hinter die bislang in Führung liegende Bundeshauptstadt Berlin“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Anzumerken ist auch, dass der durchschnittliche Kaufpreis pro Deal mit 44,5 Mio. € deutlich höher liegt als an allen anderen großen deutschen Investmentstandorten. Auf dem insbesondere auch nachhaltig als stabil und attraktiv eingeschätzten Münchener Markt sind Investoren demzufolge überproportional an großvolumigeren Objekten interessiert.

Große Deals mit höchstem Anteil

In München standen im ersten Quartal vor allem großvolumige Transaktionen im Blickpunkt. Gut 37 % des Umsatzes entfielen auf Verkäufe über 100 Mio. €. Zählt man noch die Kategorie zwischen 50 und 100 Mio. € hinzu, so tragen größere Deals fast 70 % zum Gesamtergebnis bei. Dies ist selbst für die bayerische Landeshauptstadt, die traditionell hohe Anteile an Großdeals aufweist, ein deutlich über dem Durchschnitt liegender Wert. Die kleinen und mittleren Größenklassen haben demgegenüber im Vorjahresvergleich etwas verloren. Auf Platz zwei liegt die Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € mit gut 16 %, vor Objekten von 10 bis 25 Mio. €, die auf knapp 12 % kommen. Kleine Transaktionen bis 10 Mio. € haben weniger als 3 % zum Gesamtumsatz beigetragen.

Im ersten Quartal wurde der Investmentmarkt eindeutig von Büroimmobilien dominiert. Mit 88 % lag der Anteil nicht nur mehr als doppelt so hoch wie im bundesweiten Durchschnitt, sondern auch höher als in jeder anderen deutschen Metropole. Auch in München selbst wurde ein solcher Wert in den letzten zehn Jahren nicht erreicht. Ein Grund hierfür ist darin zu sehen, dass viele Anleger nicht nur grundsätzlich an den Investmentmarkt, sondern auch an eine weiterhin positive Entwicklung der Münchener Wirtschaft glauben. Auf Rang zwei rangieren Hotels, die 5 % zum Ergebnis beitragen. Alle übrigen Assetklassen haben im ersten Quartal dagegen nur eine untergeordnete Rolle gespielt.

Im ersten Quartal 2015 konnten die Nebenlagen bislang den mit Abstand höchsten Umsatzanteil generieren und sich mit fast 55 % an die Spitze der Standortbereiche setzen. Neben einer Reihe von mittleren Abschlüssen trugen hierzu auch zwei Großdeals bei. Auf den zweiten Platz kommt die City, auf die 23 % des Ergebnisses entfallen. Den Bronzeplatz erreichen die Peripheriezonen, die gut 12 % zum Umsatz beitragen. Die verbleibenden 10 % entfallen auf den Cityrand, der gegenüber dem Vorjahreszeitraum damit erheblich an Bedeutung verloren hat. An dieser Verteilung zeigt sich, dass die Anleger mittlerweile wieder bereit sind, auch außerhalb des Core-Segments umfangreich zu investieren.

Vier Investorengruppen mit hohen Anteilen – Renditen geben weiter nach

Wie bereits im letzten Jahr kommen vier Investorengruppen auf zweistellige Umsatzanteile, wobei allerdings deutliche Verschiebungen zu verzeichnen sind. An die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds, die knapp 31 % zum Gesamtumsatz beitragen und fast ausschließlich im Bürosegment aktiv waren. Auf den weiteren Plätzen folgen Staatsfonds mit einem Anteil von 25,5 %, offene Fonds mit 15 % sowie Equity/Real Estate Funds mit knapp 13 %. Damit entfallen alleine rund 84 % des Transaktionsvolumens auf nur wenige Anlegergruppen. Die in München traditionell stark vertretenen privaten Anleger und Family Offices kommen dagegen bislang nur auf gut 5 %. Ausländische Investoren trugen im ersten Quartal 63 % zum Resultat bei und damit soviel wie seit dem Boomjahr 2007 nicht mehr.

Die starke Nachfrage sowie das ausgesprochen attraktive Finanzierungsumfeld haben die Renditen in München weiter sinken lassen. Für Bürohäuser liegt die Spitzenrendite aktuell bei 4,10 %. Damit bleibt München weiterhin der teuerste Standort in Deutschland. Auch in den anderen Assetklassen ist diese Entwicklung zu beobachten. Für Geschäftshäuser in absoluter Premiumlage sind in der Spitze Netto-Anfangsrenditen von 3,50 % anzusetzen, die in besonderen Einzelfällen sogar noch unterschritten werden können. Mit 5,90 % haben darüber hinaus auch Logistikimmobilien erstmals die 6 -%-Hürde durchbrochen.
Perspektiven unverändert positiv

„Auch für den weiteren Jahresverlauf deutet alles darauf hin, dass die Nachfrage unverändert anhält und sich in hohen Investmentumsätzen niederschlagen wird. Verantwortlich hierfür ist neben dem Image Münchens als sicherer und attraktiver Investmentstandort auch das unverändert positive Zinsumfeld. Vor diesem Hintergrund ist erneut von einem Transaktionsvolumen auszugehen, das deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen wird. Das mangelnde Angebot im Core-Bereich könnte den Umsatz allerdings nach oben begrenzen“, so Stefan Bauer.


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