08.04.2015 Logistik- und Industrieimmobilien bleiben begehrte Anlageklasse
Mehr als nur solide war der Jahresauftakt 2015 auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt. Mit 695 Mio. Euro bilanziert er überdurchschnittlich gut: der Fünfjahresschnitt wurde um knapp ein Viertel übertroffen. Das außergewöhnliche Ergebnis im Vergleichszeitraum des Vorjahres (1,3 Mrd. Euro) profitierte vor allem von Verkaufsaktivitäten großvolumiger Portfolios und Transaktionen, die sich in die ersten Monate des neuen Jahres verschoben hatten. Demgegenüber entfiel zwischen Januar und Ende März 2015 lediglich ein Drittel des Transaktionsvolumens auf Paketverkäufe, darunter nur ein Portfoliodeal über 100 Mio. Euro (Q1 2014: vier im dreistelligen Millionenbereich mit zusammen 666 Mio. Euro). Der Jahresstart 2015 war geprägt von einer hohen Anzahl an Abschlüssen (45; Q1 2014: 22), darunter viele Einzeltransaktionen vor allem im kleineren und mittleren Segment: In der Größenordnung zwischen 10 und 40 Mio. Euro waren es 15 Transaktionen, die sich auf 340 Mio. Euro summierten und damit fast die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten.
Core-Objekte standen im ersten Vierteljahr im Fokus, mit 63% liegt ihr Anteil am Transaktionsvolumen fast 20 Prozentpunkte über dem Wert des gesamten Vorjahres. Auffallend hoch war allerdings auch der Anteil von Value-Add-Investments: mit fast einem Drittel schlägt der Q1-Anteil den Fünfjahresschnitt (18%) deutlich.
Die sieben größten Investments tätigten im ersten Quartal die Asset/Fonds Manager. Mit über 470 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 68 %, sind sie die klar dominierenden Akteure. Alle anderen Anleger waren im nur einstelligen Prozentbereich engagiert. Die Verkäuferseite ist etwas breiter aufgestellt. Immerhin drei Gruppen bewegen sich zwischen 19 % und 46 %, angeführt von den Entwicklern und gefolgt von den Asset/Fonds Manager (24%) und den Corporates (19%).
WILLI WEIS, bei JLL Head of Industrial Investment Germany: "Bereits 2014 war der Anteil ausländischer Investoren im Logistiksegment überproportional hoch." Dies gilt auch für das erste Quartal 2015: 72% des investierten Kapitals stammt aus ausländischen Kapitalquellen. Das ist noch einmal mehr als im Vorjahr (65%) und deutlich mehr als im Gesamtmarkt der gewerblich genutzten Immobilien (Q1 2015: 50%).
Die gute Nachfrage nach Logistikimmobilien seitens nationaler und internationaler Anleger spiegelt sich in der Renditeentwicklung wider. Die Spitzenrenditen sind im ersten Quartal erneut zurückgegangen. Im Jahresvergleich haben diese damit im Durchschnitt über die Big 7 insgesamt um 50 Basispunkte nachgegeben und damit mehr als in allen anderen Assetklassen. Im Mittel stehen die Werte über die Logistikregionen der sieben Hochburgen hinweg bei 6,06%, der Spitzenwert von 5,9 % wird in Frankfurt und München erzielt.
"Der Anfang ist gemacht. In den kommenden neun Monaten wird auch die Größe der Deals wieder zunehmen", so WEIS. Und weiter: "Logistikimmobilien sind mittlerweile Bestandteil vieler Anlegerportfolios, Tendenz steigend. Nicht zuletzt der Onlinehandel ist treibende Kraft für wachsenden Flächenbedarf von Logistik- und Lagerflächen." Der Fünf- und Zehnjahresschnitt (ca. 1,9 Mrd. Euro) sei in den letzten beiden Jahren deutlich übertroffen worden. Das werde 2015 nicht die Frage sein, sondern eher, ob es gelänge, wieder die 3 Mrd.-Marke zu knacken. "Da sind wir guter Dinge", so WEIS. "Rein deutsche Portfolios sind in Verkaufsvorbereitung und größere pan-europäische Portfolios mit nennenswertem deutschem Anteil sind bereits im Markt. Bei Single- Asset-Transaktionen im Core Bereich über 50 Mio. Euro nimmt die Anzahl der Investorengebote zudem überdurchschnittlich zu. Alles in allem ein deutlicher Beleg für die ungebremste Nachfrage."
Core-Objekte standen im ersten Vierteljahr im Fokus, mit 63% liegt ihr Anteil am Transaktionsvolumen fast 20 Prozentpunkte über dem Wert des gesamten Vorjahres. Auffallend hoch war allerdings auch der Anteil von Value-Add-Investments: mit fast einem Drittel schlägt der Q1-Anteil den Fünfjahresschnitt (18%) deutlich.
Die sieben größten Investments tätigten im ersten Quartal die Asset/Fonds Manager. Mit über 470 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 68 %, sind sie die klar dominierenden Akteure. Alle anderen Anleger waren im nur einstelligen Prozentbereich engagiert. Die Verkäuferseite ist etwas breiter aufgestellt. Immerhin drei Gruppen bewegen sich zwischen 19 % und 46 %, angeführt von den Entwicklern und gefolgt von den Asset/Fonds Manager (24%) und den Corporates (19%).
WILLI WEIS, bei JLL Head of Industrial Investment Germany: "Bereits 2014 war der Anteil ausländischer Investoren im Logistiksegment überproportional hoch." Dies gilt auch für das erste Quartal 2015: 72% des investierten Kapitals stammt aus ausländischen Kapitalquellen. Das ist noch einmal mehr als im Vorjahr (65%) und deutlich mehr als im Gesamtmarkt der gewerblich genutzten Immobilien (Q1 2015: 50%).
Die gute Nachfrage nach Logistikimmobilien seitens nationaler und internationaler Anleger spiegelt sich in der Renditeentwicklung wider. Die Spitzenrenditen sind im ersten Quartal erneut zurückgegangen. Im Jahresvergleich haben diese damit im Durchschnitt über die Big 7 insgesamt um 50 Basispunkte nachgegeben und damit mehr als in allen anderen Assetklassen. Im Mittel stehen die Werte über die Logistikregionen der sieben Hochburgen hinweg bei 6,06%, der Spitzenwert von 5,9 % wird in Frankfurt und München erzielt.
"Der Anfang ist gemacht. In den kommenden neun Monaten wird auch die Größe der Deals wieder zunehmen", so WEIS. Und weiter: "Logistikimmobilien sind mittlerweile Bestandteil vieler Anlegerportfolios, Tendenz steigend. Nicht zuletzt der Onlinehandel ist treibende Kraft für wachsenden Flächenbedarf von Logistik- und Lagerflächen." Der Fünf- und Zehnjahresschnitt (ca. 1,9 Mrd. Euro) sei in den letzten beiden Jahren deutlich übertroffen worden. Das werde 2015 nicht die Frage sein, sondern eher, ob es gelänge, wieder die 3 Mrd.-Marke zu knacken. "Da sind wir guter Dinge", so WEIS. "Rein deutsche Portfolios sind in Verkaufsvorbereitung und größere pan-europäische Portfolios mit nennenswertem deutschem Anteil sind bereits im Markt. Bei Single- Asset-Transaktionen im Core Bereich über 50 Mio. Euro nimmt die Anzahl der Investorengebote zudem überdurchschnittlich zu. Alles in allem ein deutlicher Beleg für die ungebremste Nachfrage."
