13.03.2015 Büromarkt Duisburg punktet dank hoher Eigennutzerquote
Mit einem Büroflächenumsatz von rund 59.500 m² wurde am Duisburger Büromarkt 2014 ein sehr ordentliches Ergebnis erzielt, welches deutlich über dem Vorjahr (48.000 m²) liegt und auch den mittelfristigen Durchschnittswert der vergangenen 5 Jahre übertroffen hat (56.800 m²). In Bezug auf die Stärke des Vermietungsmarktes ist das Ergebnis jedoch differenziert zu betrachten, da es ganz wesentlich durch Eigennutzer geprägt wurde. Während die reine Vermietungsleistung mit nur rund 34.000 m² den niedrigsten Wert der vergangenen Dekade aufweist, erreichte der Umsatz durch Eigennutzer mit rd. 25.500 m² einen Rekordwert in eben diesem Zeitraum.
„Eine Eigennutzerquote von 43 % ist zwar relativ ungewöhnlich, jedoch entstehen solche Werte in B-Städten mit überschaubarem Marktvolumen immer wieder mal. Unser Research zeigt, dass in den Jahren 2000 und 2001 in Duisburg ebenfalls Eigennutzerquoten um 40 % erreicht wurden.“ kommentiert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Analyseergebnisse. „In kleineren Märkten spielen auch stichtagsbezogene Zufälle eine nicht zu unterschätzende Rolle und können das Gesamtbild optisch sehr verzerren. Während die Eigennutzerquote 2013 mit nur 14 % unterdurchschnittlich niedrig war, haben sich 2014 gleich drei Unternehmen mit für Duisburger Verhältnisse großen Flächen als Eigennutzer in der Statistik verewigt. Die Targobank und Krohne Messtechnik realisieren jeweils Neubauten über rd. 6.000 m² bzw. 6.500 m², während die Volksbank Rhein-Ruhr die ehemalige Alltours-Zentrale am Innenhafen mit fast 8.000 m² Bürofläche zur Selbstnutzung erworben hat.“ erläutert Büchte weiter.
Auch wenn die Vermietungsleistung die Marktteilnehmer 2014 freilich enttäuschte, so sind die Entscheidungen der erwähnten Eigennutzer durchaus als gewichtiger Ausdruck der grundsätzlichen Attraktivität des Standortes Duisburg zu werten. Dafür spricht auch, dass Duisburg immer wieder auf der Landkarte professioneller Immobilieninvestoren auftaucht. So konnte CUBION 2014 gemeinsam mit seinem Netzwerkpartner NAI apollo das rd. 20.000 m² große „Hitachi Power Office“ im Duisburger Innenhafen an den kanadischen Immobilienfonds Inovalis veräußern.
Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge verminderte sich auf 90 Stück (2013: 100 Stück). Dabei betrafen etwa dreiviertel aller Mietverträge Flächen in einer Größenordnung von weniger als jeweils 500 m². Die Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge war sogar kleiner als 250 m². Der größte Vertrag wurde durch das Schulamt der Stadt Duisburg im „Tausendfensterhaus“ an der Ruhrorter Straße über etwa 2.500 m² abgeschlossen. Es folgt ein Kontrakt der buw operation Düsseldorf GmbH, die über CUBION für ein Callcenter im „Neudorfer Tor“ gut 1.400 m² angemietet hat.
Die Lagegunst der Mieter teilen sich in diesem Jahr die Büromarktzonen „Citykern“, „Innenhafen“ und „Sonstige Lagen“ außerhalb der typischen Büromarktzonen mit einem relativen Anteil von jeweils rund 21 % der gesamten Vermietungsleistung.
Die Duisburger Leerstandquote setzte ihren leichten Aufwärtstrend der Vorjahre weiter fort und liegt nun bei 4,0 % (Vorjahr 3,9 %). Dies entspricht einem absoluten Wert von etwa 85.500 m² verfügbarer Bürofläche. Davon werden etwa 6.000 m² zur Untermiete angeboten. Gut zwei Drittel der Angebotsreserve verfügt nur über einen einfachen oder allenfalls mittleren Nutzwert.
2014 wurden lediglich 1.500 m² neuer Bürofläche fertig gestellt, was einem historischen Tiefstwert entspricht. In quantitativer Hinsicht ist dies derzeit unproblematisch. Unter qualitativen Aspekten wäre eine aktivere Neubautätigkeit für den Vermietungsmarkt allerdings wünschenswert.
Die Spitzenmiete (Höchstwert), die am Innenhafen erzielt wurde, lag nahezu unverändert bei rund 14,00 Euro/m² (Vorjahr: 13,90 EUR/m²). Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Bestand hat sich von 7,94 EUR/m² auf 8,71 EUR/m² deutlich erhöht. Rechnet man die Vertragsmieten in Neubauten heraus, so ergab sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von 8,51 EUR/m²/mtl. (nach 7,50 EUR/m² im Vorjahr).
Für 2015 erwartet CUBION in Duisburg wieder einen Flächenumsatz im Bereich des mittelfristigen Durchschnittes, also in Höhe von rund 55.000 bis 60.000 m². Dabei sollte sich die Eigennutzerquote wieder auf ein Normalmaß unter 20 % einpendeln, so dass von einer Vermietungsleistung in einer Größenordnung um 45.000 m² ausgegangen werden darf.
„Eine Eigennutzerquote von 43 % ist zwar relativ ungewöhnlich, jedoch entstehen solche Werte in B-Städten mit überschaubarem Marktvolumen immer wieder mal. Unser Research zeigt, dass in den Jahren 2000 und 2001 in Duisburg ebenfalls Eigennutzerquoten um 40 % erreicht wurden.“ kommentiert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Analyseergebnisse. „In kleineren Märkten spielen auch stichtagsbezogene Zufälle eine nicht zu unterschätzende Rolle und können das Gesamtbild optisch sehr verzerren. Während die Eigennutzerquote 2013 mit nur 14 % unterdurchschnittlich niedrig war, haben sich 2014 gleich drei Unternehmen mit für Duisburger Verhältnisse großen Flächen als Eigennutzer in der Statistik verewigt. Die Targobank und Krohne Messtechnik realisieren jeweils Neubauten über rd. 6.000 m² bzw. 6.500 m², während die Volksbank Rhein-Ruhr die ehemalige Alltours-Zentrale am Innenhafen mit fast 8.000 m² Bürofläche zur Selbstnutzung erworben hat.“ erläutert Büchte weiter.
Auch wenn die Vermietungsleistung die Marktteilnehmer 2014 freilich enttäuschte, so sind die Entscheidungen der erwähnten Eigennutzer durchaus als gewichtiger Ausdruck der grundsätzlichen Attraktivität des Standortes Duisburg zu werten. Dafür spricht auch, dass Duisburg immer wieder auf der Landkarte professioneller Immobilieninvestoren auftaucht. So konnte CUBION 2014 gemeinsam mit seinem Netzwerkpartner NAI apollo das rd. 20.000 m² große „Hitachi Power Office“ im Duisburger Innenhafen an den kanadischen Immobilienfonds Inovalis veräußern.
Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge verminderte sich auf 90 Stück (2013: 100 Stück). Dabei betrafen etwa dreiviertel aller Mietverträge Flächen in einer Größenordnung von weniger als jeweils 500 m². Die Hälfte aller abgeschlossenen Mietverträge war sogar kleiner als 250 m². Der größte Vertrag wurde durch das Schulamt der Stadt Duisburg im „Tausendfensterhaus“ an der Ruhrorter Straße über etwa 2.500 m² abgeschlossen. Es folgt ein Kontrakt der buw operation Düsseldorf GmbH, die über CUBION für ein Callcenter im „Neudorfer Tor“ gut 1.400 m² angemietet hat.
Die Lagegunst der Mieter teilen sich in diesem Jahr die Büromarktzonen „Citykern“, „Innenhafen“ und „Sonstige Lagen“ außerhalb der typischen Büromarktzonen mit einem relativen Anteil von jeweils rund 21 % der gesamten Vermietungsleistung.
Die Duisburger Leerstandquote setzte ihren leichten Aufwärtstrend der Vorjahre weiter fort und liegt nun bei 4,0 % (Vorjahr 3,9 %). Dies entspricht einem absoluten Wert von etwa 85.500 m² verfügbarer Bürofläche. Davon werden etwa 6.000 m² zur Untermiete angeboten. Gut zwei Drittel der Angebotsreserve verfügt nur über einen einfachen oder allenfalls mittleren Nutzwert.
2014 wurden lediglich 1.500 m² neuer Bürofläche fertig gestellt, was einem historischen Tiefstwert entspricht. In quantitativer Hinsicht ist dies derzeit unproblematisch. Unter qualitativen Aspekten wäre eine aktivere Neubautätigkeit für den Vermietungsmarkt allerdings wünschenswert.
Die Spitzenmiete (Höchstwert), die am Innenhafen erzielt wurde, lag nahezu unverändert bei rund 14,00 Euro/m² (Vorjahr: 13,90 EUR/m²). Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Bestand hat sich von 7,94 EUR/m² auf 8,71 EUR/m² deutlich erhöht. Rechnet man die Vertragsmieten in Neubauten heraus, so ergab sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von 8,51 EUR/m²/mtl. (nach 7,50 EUR/m² im Vorjahr).
Für 2015 erwartet CUBION in Duisburg wieder einen Flächenumsatz im Bereich des mittelfristigen Durchschnittes, also in Höhe von rund 55.000 bis 60.000 m². Dabei sollte sich die Eigennutzerquote wieder auf ein Normalmaß unter 20 % einpendeln, so dass von einer Vermietungsleistung in einer Größenordnung um 45.000 m² ausgegangen werden darf.
