13.02.2015 IT Branche auf den Büromärkten im Aufwind
Die IT-Branche* hat in den letzten Jahren eine gute konjunkturelle Entwicklung gezeigt. Diese Entwicklung sichert der Branche eine kontinuierlich wachsende Relevanz auf den einschlägigen Büromärkten in Deutschland. "Spiegelbildlich zu dieser Entwicklung sind denn auch die Anmietungen von Büroflächen in den sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gestiegen", so HELGE SCHEUNEMANN, bei JLL Head of Research Germany. Führender IT-Standort in Deutschland ist München: die bayerische Landeshauptstadt kommt auf rund ein Drittel des Umsatzes, der von der IT-Branche in den Big 7 seit 2009 erzielt wird. Berlin (19 %), Hamburg (15 %), Frankfurt (12%), Düsseldorf (10%), Stuttgart (7%) und Köln (6%) folgen auf den Plätzen.
Seit 2009 hat die IT-Branche in den Big 7 rund 1.900 Büromietverträge mit einer Gesamtfläche von 1,4 Mio. m² abgeschlossen. Zum Ende des dritten Quartals 2014 lag der Anteil der IT-Branche am gesamten Umsatzvolumen bei 11 %. Bei der Anzahl der Mietverträge legte die IT-Branche im vergangenen Jahr bis zum Herbst um 14 % gegenüber dem Dreivierteljahreszeitraum 2013 zu. Zum Vergleich: die Anzahl aller Branchen ist um 4 % gesunken. München zeigt in diesem Zeitraum auch den höchsten Anteil der IT-Branche am Gesamtumsatz aller Branchen in der jeweiligen Stadt - 12 % schlagen in der Isarmetropole zu Buche, 10% in Berlin, je 8 % in Köln, Hamburg und Stuttgart, 7% in Düsseldorf und 6% in Frankfurt.
STANDORTFAKTOREN UND ANMIETUNGSVERHALTEN DER IT-BRANCHE
Auf nationaler Ebene können Berlin als der Standort innovativer Internet-Start-ups und München als etablierter Hightech-Standort punkten. "Vor allem die Bundeshauptstadt hat in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum der IT-Branche gezeigt. Der Umsatzanteil lag in den ersten drei Quartalen 2014 bei 18 %. Von den zehn größten Anmietungen der vergangenen zwölf Monate entfallen sechs auf Berlin", betont SCHEUNEMANN.
IT mietet kleinflächig in Flächen und Fokus verstärkt auf erstklassige Flächen
Die IT-Branche wird von kleinen und mittleren Unternehmen dominiert. Laut BITKOM-Branchenstatistik haben 90 % der Unternehmen einen Umsatz bis zu einer Million Euro und unter zehn Mitarbeitern. Dafür beschäftigen diese etwa zwei Drittel der deutschen IT-Beschäftigten. Diese kleinteilige Branchenstruktur zeigt sich ebenfalls am Vermietungsmarkt. Von Oktober 2013 bis einschließlich September 2014 entfielen 60 % der registrierten Mietverträge auf Flächen unter 500 m² und 80 % auf Flächen unter 1.000 m². Das entspricht Unternehmensgrößen von 30 bzw. 60 Mitarbeitern. Auf erstklassige Flächen entfallen 48 % und damit 5 %-Punkte mehr als am Gesamtmarkt. Bei den Anmietungen ab 1.000 m² ist dieser Anteil mit 67 % deutlich größer. "Bemerkenswert ist bei Anmietungen ab vierstelliger Größenordnung, dass ausländische IT-Unternehmen mit 76 % Anmietungen in erstklassigen Flächen weit vor den deutschen Unternehmen liegen (63 %). Unter den ausländischen Nutzern sind im Zeitraum seit 2009 die USA mit Abstand das am häufigsten anmietende Land vor Japan, Frankreich und England", so SCHEUNEMANN.
IT-Unternehmen ziehen mehrheitlich in Neben- oder Stadtteillagen
Gegenüber anderen Branchen mietet die IT-Branche deutlich häufiger in Nebenlagen an (31 % vs. 22 %). "Neben den geringeren Mietpreisen als primärem Grund werden aber auch gute Erreichbarkeit, eine gewisse Repräsentativität sowie eine soziale Infrastruktur im näheren Umfeld erwartet. Daher sind klassische Vorstadt-Bürolagen selten im Fokus", erläutert SCHEUNEMANN. Vielmehr werde in gewachsenen, oft multikulturell geprägten Stadtteilen ("Kiez") gemietet. Stadtteillagen mit dem Anspruch urbaner Kreativität sind zum Beispiel: Kreuzberg, Prenzlauer Berg und das Gebiet Mediaspree in Berlin, Altona-Ottensen in Hamburg sowie das Werksviertel am Ostbahnhof in München. Dieser Trend werde verstärkt, da die meist junge Belegschaft häufig in der Nähe der Arbeitsstätte wohnen will. Auch eine gute ÖPNV-Anbindung sei wichtiger als eine hohe Verfügbarkeit von Stellplätzen. "Je qualifizierter und kreativer die Arbeit und die Mitarbeiter, desto wichtiger sind für den Arbeitgeber das Gewinnen und Halten von Mitarbeitern und desto wichtiger ist ein Standort in gut angebundener oder urban-kreativer Lage", so SCHEUNEMANN.
IT-Unternehmen zielen auf hohe Flächeneffizienz
IT-Unternehmen nutzen meist Großraumstrukturen mit geringer Bürofläche pro Mitarbeiter. Der Status, vermittelt durch Einzelbüros, gerät gegenüber Flexibilität und Zusammenarbeit in den Hintergrund. In Wachstumsphasen muss mit flexiblen Flächenkonzepten und Mietvertragskonditionen der erhöhte Flächenbedarf gedeckt werden. Häufig sind technische Anforderungen wie Serverräume, komplexe Verkabelung oder Labore zu berücksichtigen. Zudem muss Kühlung aufgrund der hohen Anzahl von Computern gewährleistet sein. Und letztendlich sind Sicherheit und Zugangskontrollen gerade bei großen oder internationalen Unternehmen von hoher Bedeutung.
Branche zahlt insgesamt durchschnittliche Mietpreise
IT-Berater und Dienstleister leicht überdurchschnittlich
IT-Unternehmen mieten in der Regel zu Durchschnittsmieten. Die Spannweite der Durchschnittsmieten im Zeitraum seit 2009 reicht von 11,24 Euro in Hamburg bis 17,14 Euro in Frankfurt. Die Branche bezahlt über alle Teilmärkte der Big 7 hinweg Mietpreise, die im Mittel 22 % unter der Spitzenmiete und 1 % über der Durchschnittsmiete des Teilmarktes liegen. Unter den drei Segmenten der IT-Branche sind die Unterschiede gering (IT-Berater/Dienstleister +4 % bis Hardware/Datennetze 0 %).
TRENDS UND HERAUSFORDERUNGEN
Die IT-Branche ist ein Wachstums- und Innovationsmotor. Insbesondere durch Cloud Computing wird die Bedeutung von Rechenzentren als Immobilienklasse steigen. Der Boom von Smartphones und mobilen Anwendungen (Apps) führt bei Softwareentwicklern zu einer guten Auftragslage und wird eine erhöhte Aktivität am Büroflächenmarkt nach sich ziehen. Die generelle Entwicklung der Branche sowie ihre Aktivitäten am Bürovermietungsmarkt werden expansiv eingeschätzt. Gerade für Berlin und München wird eine wachsende Dynamik von IT-Unternehmen erwartet. "Das Vermietungsvolumen muss jedoch nicht zwangsläufig steigen, da effiziente Arbeitsplatzorganisation mit weniger Fläche auskommt. "Im Allgemeinen ist das Flächenangebot in den Stadtteil- und Nebenlagen, in denen IT-Unternehmen mehrheitlich anmieten, nicht per se als knapp zu bezeichnen", so SCHEUNEMANN. Neben den Wachstumsaussichten für die Branche kommen jedoch noch zwei weitere Faktoren hinzu, die einen möglichen Wettbewerb um die besten Büroflächen begründen können. Zum einen stehen bei der Suche nach geeigneten Flächen IT-Unternehmen in Konkurrenz mit anderen Unternehmen aus der Kreativwirtschaft. Zum anderen werden auslaufende Mietverträge der kommenden Jahre die Flächengesuche der Branche erhöhen. Zwar mündet nur ein Teil der auslaufenden Verträge in einem Umzug. Da aber auch diese Branche im Wettbewerb um die besten Köpfe gute Büroflächen als Anreizinstrument zur Personalsuche und -bindung einsetzt, wird häufig ein Umzug und damit eine Optimierung der Büroflächen als Alternative geprüft. Zwischen 2016 und 2018 werden in den Big 7 rund 100 Mietverträge ab 1.000 m² von IT-Unternehmen mit einer gesamten Mietfläche von etwa 200.000 m² auslaufen - die meisten davon in Berlin und Hamburg. Das heißt diese Unternehmen stehen vor der Entscheidung, ihre Verträge in den bestehenden Büroflächen zu verlängern oder neue und möglicherweise geeignetere Flächen anzumieten.
* Unter IT-Branche werden in der Studie IT-Berater und Dienstleister, Software-Entwicklung sowie Hardware und Datennetze zusammengefasst.
Seit 2009 hat die IT-Branche in den Big 7 rund 1.900 Büromietverträge mit einer Gesamtfläche von 1,4 Mio. m² abgeschlossen. Zum Ende des dritten Quartals 2014 lag der Anteil der IT-Branche am gesamten Umsatzvolumen bei 11 %. Bei der Anzahl der Mietverträge legte die IT-Branche im vergangenen Jahr bis zum Herbst um 14 % gegenüber dem Dreivierteljahreszeitraum 2013 zu. Zum Vergleich: die Anzahl aller Branchen ist um 4 % gesunken. München zeigt in diesem Zeitraum auch den höchsten Anteil der IT-Branche am Gesamtumsatz aller Branchen in der jeweiligen Stadt - 12 % schlagen in der Isarmetropole zu Buche, 10% in Berlin, je 8 % in Köln, Hamburg und Stuttgart, 7% in Düsseldorf und 6% in Frankfurt.
STANDORTFAKTOREN UND ANMIETUNGSVERHALTEN DER IT-BRANCHE
Auf nationaler Ebene können Berlin als der Standort innovativer Internet-Start-ups und München als etablierter Hightech-Standort punkten. "Vor allem die Bundeshauptstadt hat in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum der IT-Branche gezeigt. Der Umsatzanteil lag in den ersten drei Quartalen 2014 bei 18 %. Von den zehn größten Anmietungen der vergangenen zwölf Monate entfallen sechs auf Berlin", betont SCHEUNEMANN.
IT mietet kleinflächig in Flächen und Fokus verstärkt auf erstklassige Flächen
Die IT-Branche wird von kleinen und mittleren Unternehmen dominiert. Laut BITKOM-Branchenstatistik haben 90 % der Unternehmen einen Umsatz bis zu einer Million Euro und unter zehn Mitarbeitern. Dafür beschäftigen diese etwa zwei Drittel der deutschen IT-Beschäftigten. Diese kleinteilige Branchenstruktur zeigt sich ebenfalls am Vermietungsmarkt. Von Oktober 2013 bis einschließlich September 2014 entfielen 60 % der registrierten Mietverträge auf Flächen unter 500 m² und 80 % auf Flächen unter 1.000 m². Das entspricht Unternehmensgrößen von 30 bzw. 60 Mitarbeitern. Auf erstklassige Flächen entfallen 48 % und damit 5 %-Punkte mehr als am Gesamtmarkt. Bei den Anmietungen ab 1.000 m² ist dieser Anteil mit 67 % deutlich größer. "Bemerkenswert ist bei Anmietungen ab vierstelliger Größenordnung, dass ausländische IT-Unternehmen mit 76 % Anmietungen in erstklassigen Flächen weit vor den deutschen Unternehmen liegen (63 %). Unter den ausländischen Nutzern sind im Zeitraum seit 2009 die USA mit Abstand das am häufigsten anmietende Land vor Japan, Frankreich und England", so SCHEUNEMANN.
IT-Unternehmen ziehen mehrheitlich in Neben- oder Stadtteillagen
Gegenüber anderen Branchen mietet die IT-Branche deutlich häufiger in Nebenlagen an (31 % vs. 22 %). "Neben den geringeren Mietpreisen als primärem Grund werden aber auch gute Erreichbarkeit, eine gewisse Repräsentativität sowie eine soziale Infrastruktur im näheren Umfeld erwartet. Daher sind klassische Vorstadt-Bürolagen selten im Fokus", erläutert SCHEUNEMANN. Vielmehr werde in gewachsenen, oft multikulturell geprägten Stadtteilen ("Kiez") gemietet. Stadtteillagen mit dem Anspruch urbaner Kreativität sind zum Beispiel: Kreuzberg, Prenzlauer Berg und das Gebiet Mediaspree in Berlin, Altona-Ottensen in Hamburg sowie das Werksviertel am Ostbahnhof in München. Dieser Trend werde verstärkt, da die meist junge Belegschaft häufig in der Nähe der Arbeitsstätte wohnen will. Auch eine gute ÖPNV-Anbindung sei wichtiger als eine hohe Verfügbarkeit von Stellplätzen. "Je qualifizierter und kreativer die Arbeit und die Mitarbeiter, desto wichtiger sind für den Arbeitgeber das Gewinnen und Halten von Mitarbeitern und desto wichtiger ist ein Standort in gut angebundener oder urban-kreativer Lage", so SCHEUNEMANN.
IT-Unternehmen zielen auf hohe Flächeneffizienz
IT-Unternehmen nutzen meist Großraumstrukturen mit geringer Bürofläche pro Mitarbeiter. Der Status, vermittelt durch Einzelbüros, gerät gegenüber Flexibilität und Zusammenarbeit in den Hintergrund. In Wachstumsphasen muss mit flexiblen Flächenkonzepten und Mietvertragskonditionen der erhöhte Flächenbedarf gedeckt werden. Häufig sind technische Anforderungen wie Serverräume, komplexe Verkabelung oder Labore zu berücksichtigen. Zudem muss Kühlung aufgrund der hohen Anzahl von Computern gewährleistet sein. Und letztendlich sind Sicherheit und Zugangskontrollen gerade bei großen oder internationalen Unternehmen von hoher Bedeutung.
Branche zahlt insgesamt durchschnittliche Mietpreise
IT-Berater und Dienstleister leicht überdurchschnittlich
IT-Unternehmen mieten in der Regel zu Durchschnittsmieten. Die Spannweite der Durchschnittsmieten im Zeitraum seit 2009 reicht von 11,24 Euro in Hamburg bis 17,14 Euro in Frankfurt. Die Branche bezahlt über alle Teilmärkte der Big 7 hinweg Mietpreise, die im Mittel 22 % unter der Spitzenmiete und 1 % über der Durchschnittsmiete des Teilmarktes liegen. Unter den drei Segmenten der IT-Branche sind die Unterschiede gering (IT-Berater/Dienstleister +4 % bis Hardware/Datennetze 0 %).
TRENDS UND HERAUSFORDERUNGEN
Die IT-Branche ist ein Wachstums- und Innovationsmotor. Insbesondere durch Cloud Computing wird die Bedeutung von Rechenzentren als Immobilienklasse steigen. Der Boom von Smartphones und mobilen Anwendungen (Apps) führt bei Softwareentwicklern zu einer guten Auftragslage und wird eine erhöhte Aktivität am Büroflächenmarkt nach sich ziehen. Die generelle Entwicklung der Branche sowie ihre Aktivitäten am Bürovermietungsmarkt werden expansiv eingeschätzt. Gerade für Berlin und München wird eine wachsende Dynamik von IT-Unternehmen erwartet. "Das Vermietungsvolumen muss jedoch nicht zwangsläufig steigen, da effiziente Arbeitsplatzorganisation mit weniger Fläche auskommt. "Im Allgemeinen ist das Flächenangebot in den Stadtteil- und Nebenlagen, in denen IT-Unternehmen mehrheitlich anmieten, nicht per se als knapp zu bezeichnen", so SCHEUNEMANN. Neben den Wachstumsaussichten für die Branche kommen jedoch noch zwei weitere Faktoren hinzu, die einen möglichen Wettbewerb um die besten Büroflächen begründen können. Zum einen stehen bei der Suche nach geeigneten Flächen IT-Unternehmen in Konkurrenz mit anderen Unternehmen aus der Kreativwirtschaft. Zum anderen werden auslaufende Mietverträge der kommenden Jahre die Flächengesuche der Branche erhöhen. Zwar mündet nur ein Teil der auslaufenden Verträge in einem Umzug. Da aber auch diese Branche im Wettbewerb um die besten Köpfe gute Büroflächen als Anreizinstrument zur Personalsuche und -bindung einsetzt, wird häufig ein Umzug und damit eine Optimierung der Büroflächen als Alternative geprüft. Zwischen 2016 und 2018 werden in den Big 7 rund 100 Mietverträge ab 1.000 m² von IT-Unternehmen mit einer gesamten Mietfläche von etwa 200.000 m² auslaufen - die meisten davon in Berlin und Hamburg. Das heißt diese Unternehmen stehen vor der Entscheidung, ihre Verträge in den bestehenden Büroflächen zu verlängern oder neue und möglicherweise geeignetere Flächen anzumieten.
* Unter IT-Branche werden in der Studie IT-Berater und Dienstleister, Software-Entwicklung sowie Hardware und Datennetze zusammengefasst.
