28.01.2015 Anhaltender Zuzug nach Frankfurt verstärkt Druck auf Wohnungsmarkt
Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International verstärkt der anhaltende Zuzug nach Frankfurt am Main den Druck auf den Wohnungsmarkt. Das geht aus dem aktuellen Marktbericht 2014/2015 von Colliers International zu Wohninvestments in der Mainmetropole hervor.
Jan Ludwig, Senior Consultant Residential Investment bei Colliers International in Frankfurt: „Sehr gute wirtschaftliche Aussichten und ein hohes Angebot an Arbeitsplätzen in Verbindung mit einer steigenden Lebensqualität treiben den Zuzug nach Frankfurt weiter an. Der Wohnungsmarkt wird daher weiterhin mit einer hohen Nachfrage konfrontiert. Für Investoren bietet er sowohl sichere Anlagemöglichkeiten als auch deutliche Wertsteigerungspotenziale durch Umnutzungen oder Neuentwicklungen.“
Seit 2010 ist die Bevölkerung in Frankfurt um fast sieben Prozent gewachsen und auch für die nächsten Jahre ist mit einer Umkehrung des Trends nicht zu rechnen. Die Frankfurter Bevölkerungsvorausberechnung von 2010 rechnet bis 2020 mit einem Anstieg der Bevölkerung auf rund 725.000 Einwohner und daher mit einem weiteren Wachstum von etwas über drei Prozent.
Der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt steht nur eine begrenzte Zunahme des Angebots gegenüber. Von 2003 bis 2013 wurden im Durchschnitt 2.400 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt und Baugenehmigungen für fast 3.000 Wohnungen erteilt. Mit 2.930 Fertigstellungen und über 5.300 Genehmigungen wurden die Durchschnittswerte im Jahr 2013 klar überschritten, was verdeutlicht, dass auf die Wohnungsknappheit reagiert wird. Der prognostizierte Neubaubedarf des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird damit erreicht. Unter Annahme der aktuellen Bevölkerungsprognose ist aber eine leichte Unterschätzung des Bedarfs durch die Prognose wahrscheinlich.
Ludwig: „Auch in Zukunft wird damit die Fertigstellungszahl den Neubaubedarf, wenn überhaupt, nur knapp erreichen. Dieser anhaltende Druck auf den Wohnungsmarkt bleibt nicht ohne Folgen für die Mietpreise. Bei einem Blick in die Stadtteile zeigt sich ein sehr differenziertes Bild mit steigenden Mietpreisen in zentralen Top-Lagen, in denen im Rahmen von Revitalisierungen hochwertige neue Flächen zur Verfügung gestellt werden. In den äußeren Bezirken sind stabile bis leicht sinkende Mietpreise aufgrund von schwächeren sozialen Strukturen, eventuellem Sanierungsbedarf sowie einer geringeren Anzahl von Neubaumaßnahmen zu beobachten.“
Die positiven sozio-demographischen Rahmenbedingungen in Frankfurt gepaart mit dem positiven Finanzierungsumfeld und dem Fehlen alternativer, rentierlicher Anlageformen führen nach Angaben von Colliers International zu einem deutlichen Kapitalzufluss in den Wohnungsmarkt. Insbesondere für Privat- und Kleinanleger bieten Wohnimmobilien und Eigentumswohnungen Investitionsmöglichkeiten in kleinen bis mittleren Losgrößen. Die Akteure, die derzeit am Wohninvestmentmarkt aktiv sind, unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Investitionsstrategien sehr deutlich.
Privatanleger investieren zum Eigennutz oder zur Vermietung einzelner Wohnungen oder Wohnimmobilien. Projektentwicklungen mit großem Wohnanteil liegen derzeit im Fokus vieler institutioneller Großanleger. Aufgrund der begrenzten Baulandreserven konzentrieren sich Projektentwickler auf Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial durch Umnutzung. Seit 2012 wurden in Frankfurt fast 400.000 Quadratmeter Bürofläche aus dem Bestand genommen und zu Wohnraum umgewandelt. Aufgrund der hohen Kosten, die mit einer Umwandlung von Büro- in Wohnnutzungen verbunden sind und der strategischen Ausrichtung der Projektentwickler, zielen nur die wenigsten Umnutzungen auf Mietwohnungen ab. In den meisten Fällen findet eine Aufteilung der Gebäude in Eigentumswohnungen statt, die an Privatpersonen verkauft werden und dem Projektentwickler einen kalkulierbaren Exit nach kurzer Zeit ermöglichen. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen unterstützt diese Entwicklung, die auf der anderen Seite das Angebot an Mietwohnungen weiter ausdünnt.
„Es wird daher auch weiterhin eine hohe Nachfrage nach revitalisierungs- und sanierungsbedürftigen Wohn- und Bürogebäuden geben, mit denen Wertsteigerungspotenzial erzielt werden kann. Hohe Mietpreise belasten Einwohner mit niedrigen bis mittleren Einkommen und schränken potentielle Wohnviertel für diese Gruppen stark ein. Kaufkraftstarken Einwohnern bietet sich ein breites Angebot an hochwertigen Wohnungen, das von Neubauten bis zu Villen und Stilaltbauten im Westend, Nordend, in Sachsenhausen oder Bockenheim reicht. Ein Abbau dieser Polarisierung ist in naher Zukunft nicht zu erwarten, da das derzeit geplante Neubauvolumen nicht mit der Einwohnerentwicklung Schritt hält“, so Ludwig in seinem Fazit.
Jan Ludwig, Senior Consultant Residential Investment bei Colliers International in Frankfurt: „Sehr gute wirtschaftliche Aussichten und ein hohes Angebot an Arbeitsplätzen in Verbindung mit einer steigenden Lebensqualität treiben den Zuzug nach Frankfurt weiter an. Der Wohnungsmarkt wird daher weiterhin mit einer hohen Nachfrage konfrontiert. Für Investoren bietet er sowohl sichere Anlagemöglichkeiten als auch deutliche Wertsteigerungspotenziale durch Umnutzungen oder Neuentwicklungen.“
Seit 2010 ist die Bevölkerung in Frankfurt um fast sieben Prozent gewachsen und auch für die nächsten Jahre ist mit einer Umkehrung des Trends nicht zu rechnen. Die Frankfurter Bevölkerungsvorausberechnung von 2010 rechnet bis 2020 mit einem Anstieg der Bevölkerung auf rund 725.000 Einwohner und daher mit einem weiteren Wachstum von etwas über drei Prozent.
Der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt steht nur eine begrenzte Zunahme des Angebots gegenüber. Von 2003 bis 2013 wurden im Durchschnitt 2.400 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt und Baugenehmigungen für fast 3.000 Wohnungen erteilt. Mit 2.930 Fertigstellungen und über 5.300 Genehmigungen wurden die Durchschnittswerte im Jahr 2013 klar überschritten, was verdeutlicht, dass auf die Wohnungsknappheit reagiert wird. Der prognostizierte Neubaubedarf des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird damit erreicht. Unter Annahme der aktuellen Bevölkerungsprognose ist aber eine leichte Unterschätzung des Bedarfs durch die Prognose wahrscheinlich.
Ludwig: „Auch in Zukunft wird damit die Fertigstellungszahl den Neubaubedarf, wenn überhaupt, nur knapp erreichen. Dieser anhaltende Druck auf den Wohnungsmarkt bleibt nicht ohne Folgen für die Mietpreise. Bei einem Blick in die Stadtteile zeigt sich ein sehr differenziertes Bild mit steigenden Mietpreisen in zentralen Top-Lagen, in denen im Rahmen von Revitalisierungen hochwertige neue Flächen zur Verfügung gestellt werden. In den äußeren Bezirken sind stabile bis leicht sinkende Mietpreise aufgrund von schwächeren sozialen Strukturen, eventuellem Sanierungsbedarf sowie einer geringeren Anzahl von Neubaumaßnahmen zu beobachten.“
Die positiven sozio-demographischen Rahmenbedingungen in Frankfurt gepaart mit dem positiven Finanzierungsumfeld und dem Fehlen alternativer, rentierlicher Anlageformen führen nach Angaben von Colliers International zu einem deutlichen Kapitalzufluss in den Wohnungsmarkt. Insbesondere für Privat- und Kleinanleger bieten Wohnimmobilien und Eigentumswohnungen Investitionsmöglichkeiten in kleinen bis mittleren Losgrößen. Die Akteure, die derzeit am Wohninvestmentmarkt aktiv sind, unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Investitionsstrategien sehr deutlich.
Privatanleger investieren zum Eigennutz oder zur Vermietung einzelner Wohnungen oder Wohnimmobilien. Projektentwicklungen mit großem Wohnanteil liegen derzeit im Fokus vieler institutioneller Großanleger. Aufgrund der begrenzten Baulandreserven konzentrieren sich Projektentwickler auf Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial durch Umnutzung. Seit 2012 wurden in Frankfurt fast 400.000 Quadratmeter Bürofläche aus dem Bestand genommen und zu Wohnraum umgewandelt. Aufgrund der hohen Kosten, die mit einer Umwandlung von Büro- in Wohnnutzungen verbunden sind und der strategischen Ausrichtung der Projektentwickler, zielen nur die wenigsten Umnutzungen auf Mietwohnungen ab. In den meisten Fällen findet eine Aufteilung der Gebäude in Eigentumswohnungen statt, die an Privatpersonen verkauft werden und dem Projektentwickler einen kalkulierbaren Exit nach kurzer Zeit ermöglichen. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen unterstützt diese Entwicklung, die auf der anderen Seite das Angebot an Mietwohnungen weiter ausdünnt.
„Es wird daher auch weiterhin eine hohe Nachfrage nach revitalisierungs- und sanierungsbedürftigen Wohn- und Bürogebäuden geben, mit denen Wertsteigerungspotenzial erzielt werden kann. Hohe Mietpreise belasten Einwohner mit niedrigen bis mittleren Einkommen und schränken potentielle Wohnviertel für diese Gruppen stark ein. Kaufkraftstarken Einwohnern bietet sich ein breites Angebot an hochwertigen Wohnungen, das von Neubauten bis zu Villen und Stilaltbauten im Westend, Nordend, in Sachsenhausen oder Bockenheim reicht. Ein Abbau dieser Polarisierung ist in naher Zukunft nicht zu erwarten, da das derzeit geplante Neubauvolumen nicht mit der Einwohnerentwicklung Schritt hält“, so Ludwig in seinem Fazit.
