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21.01.2015 Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien mit drittstärkstem Ergebnis

Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group hat der Jahresendspurt der Investoren von deutschen Gewerbeimmobilien dem Investmentmarkt 2014 das beste Ergebnis seit den Rekordjahren 2006 und 2007 beschert. Käufe von Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien summieren sich im vierten Quartal 2014 auf ein Investmentvolumen von 14,0 Mrd. Euro. Das bedeutet sowohl gegenüber dem Vorjahr (+22,8 %) als auch gegenüber dem Vorquartal (+67,7 %) ein deutliches Plus. In der Folge ist das Gesamtjahresvolumen auf 39,4 Mrd. Euro angestiegen und liegt damit um knapp 30 Prozent über dem Ergebnis von 2013.

Gefragteste Assetklasse bei Investoren sind erneut Büroimmobilien, die auf ein Transaktionsvolumen von 18,5 Mrd. Euro kommen und damit 47 % zum Gesamtergebnis beisteuern. Gleichzeitig verbucht dieses Segment mit 2,9 Mrd. Euro den absolut stärksten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr (+18,3 %). In Einzelhandelsimmobilien, die zweitbeliebtesten Assets, sind 10,1 Mrd. Euro investiert worden (25,6 %-Anteil). Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 8,9 % im Vorjahresvergleich. „Einen neuen Rekord stellen Logistikimmobilien mit einem Investmentvolumen von 3,8 Mrd. Euro auf, die damit nicht nur das Vorjahr um 56,0 % toppen, sondern auch den bisherigen Höchststand aus 2007 mit 2,5 Mrd. Euro“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Auf „Sonstige Nutzungen“ entfallen ca. 7,0 Mrd. Euro (17,8 %-Anteil), wovon das Segment der Hotelimmobilien mit über 3,0 Mrd. Euro den Großteil generierte.

„Zwar sind Einzeltransaktionen nach wie vor mit einem Volumen von 27,1 Mrd. Euro für den Löwenanteil verantwortlich, jedoch ist die positive Entwicklung des gewerblichen Investmentmarktes maßgeblich durch die Zunahme von Portfoliodeals getrieben“, erläutert Kanzler. Mit nunmehr 12,3 Mrd. Euro legen Paketverkäufe um 51,7 % gegenüber dem Vorjahr zu. Stärkste Investorengruppe nach Herkunftsland bleiben unverändert deutsche Anleger mit einem Transaktionsvolumen von 21,5 Mrd. Euro (54,7 %). Diese konnten damit ihr absolutes Ankaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr zwar leicht steigern (2013: 20,9 Mrd. Euro), der prozentuale Anteil am Umsatzergebnis ist jedoch gesunken (68,6 %). Fast gleichauf liegt das Verkaufsvolumen aus Deutschland mit 21,3 Mrd. Euro. „Ein besonders starker Anlagezuwachs ist bei den Zweitplatzierten, den US-amerikanischen Investoren, zu verzeichnen. Mit Investments in Höhe von 6,7 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 17,0 % ist im Vorjahresvergleich nahezu dreimal so viel investiert worden“, so Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. Das dritthöchste Volumen stammt aus Großbritannien mit 2,9 Mrd. Euro (7,3 %-Anteil), was gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg von 125 % entspricht. Insgesamt sind durch ausländische Investoren Investments von 17,9 Mrd. Euro (+86,7 %) getätigt worden.

Bei der Unterscheidung nach Investorengruppen belegen Offene Fonds / Spezialfonds mit einem Ankaufsvolumen von 8,3 Mrd. Euro (21,0 %) und einem Verkaufsvolumen von 6,2 Mrd. Euro (15,8 %) den ersten Platz. Die zweitstärkste Gruppe bilden die Asset-/ Fondsmanager mit einem Anteil am Ankaufsvolumen von 17,4 % bzw. ca. 6,8 Mrd. Euro, gefolgt von den Immobilienaktiengesellschaften / REIT`s, die ein Volumen von 4,9 Mrd. Euro (12,5 %) verbuchen. Bei Verkäufen in Höhe von 2,7 Mrd. Euro stellen letztere den größten Nettokäufer dar (Nettobilanz: + 2,2 Mrd. Euro).

Bei Unterscheidung nach Größen dominieren Transaktionen der Klasse „100 bis 500 Mio. Euro“ mit 15,3 Mrd. Euro (38,9 %). Die Klasse „größer 500 Mio. Euro“ konnte aber mit mehr als einer Verdreifachung im Vergleich zu 2013 auf nun 3,0 Mrd. Euro am stärksten zulegen.

Die anhaltende Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien spiegelt sich auch im vierten Quartal 2014 in teilweise sinkenden Spitzenrenditen in den Top-Standorten wider. So ist in der Assetklasse Logistik über alle Top-5 Standorte hinweg eine Renditereduktion festgestellt worden. In Hamburg (6,50 %) beträgt diese 10 Basispunkte. Die weiteren Städte (Berlin: 6,75 %, Düsseldorf: 6,65 %, Frankfurt: 6,35 %, München: 6,35 %) sind durch eine Abnahme von 5 Basispunkten gekennzeichnet. Innerhalb der Büromärkte ist die Spitzenrendite in Frankfurt und Hamburg jeweils um 5 Basispunkte auf 4,55 % bzw. 4,50 % gesunken. Für Handelsobjekte bewegt sich die Spitzenrendite mit Ausnahme von München, wo diese von 3,95 % auf 3,90 % nachgegeben hat, an den Top-Standorten gegenüber dem Vorquartal auf einem unveränderten Niveau (Berlin: 4,35 %, Düsseldorf: 4,20 %; Frankfurt: 4,20 %, Hamburg: 4,15 %).

„2015 wird die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien weiter hoch bleiben und vor allem von internationaler Seite noch zulegen. Der Gewinner des Jahres 2014, die Assetklasse der Logistikimmobilien, wird dabei auch in diesem Jahr von einem hohen Interesse speziell seitens der Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds sowie der Asset- und Fondsmanager profitieren. Zudem ist mit einer zunehmenden Internationalisierung des Marktes zu rechnen“, so Lemler. Eine wachsende Bedeutung wird dabei Investoren aus Ostasien zugeordnet. Zwar waren diese 2014 für nur ca. 5,8 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, für 2015 ist aber zu erwarten, dass diese bei Transaktionen öfter zum Zuge kommen und somit ihren Anteil am Gesamtmarkt ausbauen werden.

Die Bundesrepublik Deutschland, das ökonomische Herz Europas, in der nach der neusten Konjunkturprognose des IfW Kiel das BIP in 2015 um 1,7 % und in 2016 um 1,9 % wachsen soll, wird dabei weiter vom Niedrigzinsumfeld profitieren. Entsprechend kann für das Jahr 2015 in Deutschland für den Markt für gewerbliche Immobilien ein erneut sehr hohes Umsatzvolumen erwartet werden. Von der NAI apollo group wird ein Überschreiten des Jahresendresultats von 2014 und somit ein Übertreffen der 40 Mrd. Euro-Marke prognostiziert.


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