16.01.2015 Investmentmarkt Leipzig verdoppelt Vorjahresumsatz
Mit einem Transaktionsvolumen von gut 516 Mio. € konnte das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt werden. Nach einem etwas schwächeren Jahr 2013 hat der Leipziger Investmentmarkt damit wieder an die sehr guten Ergebnisse von 2011 und 2012 anknüpfen können. Gleichzeitig wurde der zehnjährige Durchschnitt um über 20 % übertroffen. Das ergibt der Investmentmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Der Großteil des Umsatzes resultiert aus Einzelverkäufen, wohingegen anteilig in Ansatz gebrachte Portfoliotransaktionen nur rund 72 Mio. € beitragen. Zu den wichtigsten Transaktionen zählen die Verkäufe der Petersbogen-Passage, des Forum am Brühl sowie des South Logistic Centers. Bemerkenswert ist, dass der überproportionale Investmentumsatz erneut mit einem sehr geringen Anteil an Großtransaktionen realisiert werden konnte. Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich wurden beispielsweise überhaupt nicht registriert“, sagt Stafan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter.
Wie lebhaft das Marktgeschehen war, zeigt sich vor allem daran, dass der mit Abstand überwiegende Teil des Umsatzes mit kleinen und mittleren Deals realisiert wurde. Knapp 70 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Objekte bis 25 Mio. €. An die Spitze gesetzt hat sich deshalb auch die Größenklasse von 10 bis 25 Mio. €, die etwa die Hälfte zum Ergebnis beiträgt. Auf Platz zwei folgt dann aber schon die kleinste Kategorie bis 10 Mio. €, auf die fast 20 % entfällt. Die beiden größeren Marktsegmente, zwischen 25 und 50 Mio. € und über 50 Mio. €, belegen mit jeweils gut 15 % gleichauf Rang drei. Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, die das Investitionsvolumen in vielen Städten angetrieben haben, fanden in Leipzig dagegen nicht statt. Umso erstaunlicher ist die Verdoppelung des Umsatzes gegenüber dem Vorjahr.
Mit einem Umsatzanteil von gut 23 % haben sich Family Offices an die Spitze aller Anleger gesetzt. Rechnet man noch die Kategorie private Anleger hinzu, so entfällt fast ein Drittel des Transaktionsvolumens auf Privatinvestoren. Den zweiten Rang erreichen Spezialfonds, die knapp 19 % zum Ergebnis beitragen. Mit jeweils fast 11 % kommen darüber hinaus noch Versicherungen und Equity/Real Estate Funds auf zweistellige Umsatzanteile. In größerem Umfang waren außerdem Investment/Asset Manager (9 %) sowie Immobilien AGs/REITs und Projektentwickler beteiligt, die jeweils für rund 7 % des Resultats verantwortlich zeichnen. Bemerkenswert ist der mit gut 64 % überproportional hohe Anteil ausländischer Anleger.
Projektentwickler führen Verkäufer an – Citylagen mit höchstem Umsatzanteil
Auf Verkäuferseite dominieren erwartungsgemäß die Projektentwickler, die auf fast 36 % kommen. Gegenüber dem Vorjahr haben sie damit ihre Verkaufsaktivitäten spürbar ausgeweitet und rund 14 Prozentpunkte hinzugewonnen. Mit bereits erheblichem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds mit 17 % auf Platz zwei und verweisen damit Spezialfonds auf den Bronzeplatz. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen liegt bei 12 %. Komplettiert wird das Führungsquartett von Immobilien AGs/REITs, auf die knapp 11 % entfallen. Größere Verkaufsvolumina weisen darüber hinaus Banken (7,5 %), private Anleger (fast 5 %) und geschlossene Fonds (4,5 %) auf. Die restlichen Gruppen trugen nur unwesentlich zum Umsatz bei. Die Hälfte des Verkaufsvolumens wurde von ausländischen Eigentümern veräußert – ein im bundesweiten Vergleich relativ hoher Wert.
Nach einem etwas schwächeren Jahr 2013 haben Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser gezählt werden, ihre verlorene Spitzenposition zurückerobert und führen mit einem Umsatzanteil von knapp 37 % die Rangliste der Nutzungsarten an. Die im letzten Jahr noch führenden Büroobjekte werden dadurch auf Platz zwei verwiesen und tragen rund 27 % zum Ergebnis bei. Ihren Umsatz fast versechsfacht haben Logistiktransaktionen. Der dadurch auf gut 15 % gestiegene Anteil hat ihnen den Bronzeplatz gesichert. Zugelegt haben aber auch Hotelinvestments, die über 9 % beitragen und ihr absolutes Volumen ebenfalls mehr als verdreifacht haben. Weniger investiert wurde dagegen in Entwicklungsgrundstücke, auf die nur gut 2 % entfielen.
Die räumliche Verteilung des Investmentvolumens wird, wie auch in den Vorjahren, von der Leipziger City angeführt. Mit 46,5 % des Transaktionsvolumens liegt sie an der Spitze der unterschiedlichen Lagen und konnte ihre Führung sogar noch um rund 11 Prozentpunkte ausbauen. Hier wurde überwiegend in Geschäftshäuser investiert.
Auf Position zwei platziert haben sich die Cityrandlagen, die gut 26 % zum Gesamtumsatz beitragen. Einen starken Rückgang verzeichneten die im letzten Jahr noch auf Rang zwei liegenden Nebenlagen. Sie kommen nur noch auf knapp 10 %, was einem Verlust von etwa 20 Prozentpunkten entspricht. Auf die dritte Position vorgeschoben haben sich demzufolge die peripheren Zonen, die rund 18 % des Resultats generieren konnten. Hier haben sich die Investoren vor allem Logistikobjekte gesichert.
Spitzenrenditen teilweise leicht gesunken
Auch in Leipzig spiegeln sich die gute Nachfrage und das gestiegene Investoreninteresse in leicht sinkenden Renditeniveaus wider. Gegen Ende des Jahres 2014 hat demzufolge die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte leicht um zehn Basispunkte nachgegeben und ist aktuell mit 5,40 % anzusetzen. Damit liegt Leipzig auf Augenhöhe mit anderen etwas kleineren Städten, die nicht zu den Top-Six-Investitionsstandorten gehören. Eine insgesamt stabile Marktsituation und eine schnell voranschreitende Attraktivitätssteigerung der Messestadt haben zu dieser Entwicklung maßgeblich beigetragen.
Noch deutlicher fiel der Renditerückgang im Logistiksegment aus. Wie auch in anderen Städten ist die Spitzenrendite hier im letzten Jahr um 40 Basispunkte auf jetzt 6,70 % gesunken. Keine Veränderung ist dagegen bei innerstädtischen Geschäftshäusern zu beobachten, wo die bereits sehr niedrige Spitzenrendite bei 4,90 % verharrte.
Gute Umsatzperspektiven auch für 2015
„Das hohe Transaktionsvolumen von über einer halben Milliarde Euro sowie die insgesamt breite Käuferstruktur sprechen eindeutig dafür, dass sich Leipzig als Investmentstandort etabliert hat. Sowohl für private Käufer als auch für institutionelle Anleger, die etwas renditestärkere Investments zur Portfoliooptimierung suchen, stellt die Messestadt mittlerweile durchaus eine Alternative zu den großen deutschen Investmentstädten dar“, sagt Stefan Sachse. „Hinzu kommt, dass Leipzig gute Rahmenbedingungen in unterschiedlichen Assetklassen bietet. Nicht nur die belebte Innenstadt, sondern auch die wachsende Bedeutung als Logistikdrehkreuz bieten Möglichkeiten für nachhaltige Investitionen. Berücksichtigt man außerdem, dass wichtige Faktoren, wie das sehr günstige Zinsumfeld, auch 2015 Bestand haben werden, so ist auch für das laufende Jahr von einer weiterhin hohen Nachfrage auszugehen. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich ein Transaktionsvolumen mindestens auf Vorjahresniveau ab. Sollte der ein oder andere Großdeal realisiert werden können, ist sogar ein etwas besseres Ergebnis möglich.“
„Der Großteil des Umsatzes resultiert aus Einzelverkäufen, wohingegen anteilig in Ansatz gebrachte Portfoliotransaktionen nur rund 72 Mio. € beitragen. Zu den wichtigsten Transaktionen zählen die Verkäufe der Petersbogen-Passage, des Forum am Brühl sowie des South Logistic Centers. Bemerkenswert ist, dass der überproportionale Investmentumsatz erneut mit einem sehr geringen Anteil an Großtransaktionen realisiert werden konnte. Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich wurden beispielsweise überhaupt nicht registriert“, sagt Stafan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter.
Wie lebhaft das Marktgeschehen war, zeigt sich vor allem daran, dass der mit Abstand überwiegende Teil des Umsatzes mit kleinen und mittleren Deals realisiert wurde. Knapp 70 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Objekte bis 25 Mio. €. An die Spitze gesetzt hat sich deshalb auch die Größenklasse von 10 bis 25 Mio. €, die etwa die Hälfte zum Ergebnis beiträgt. Auf Platz zwei folgt dann aber schon die kleinste Kategorie bis 10 Mio. €, auf die fast 20 % entfällt. Die beiden größeren Marktsegmente, zwischen 25 und 50 Mio. € und über 50 Mio. €, belegen mit jeweils gut 15 % gleichauf Rang drei. Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, die das Investitionsvolumen in vielen Städten angetrieben haben, fanden in Leipzig dagegen nicht statt. Umso erstaunlicher ist die Verdoppelung des Umsatzes gegenüber dem Vorjahr.
Mit einem Umsatzanteil von gut 23 % haben sich Family Offices an die Spitze aller Anleger gesetzt. Rechnet man noch die Kategorie private Anleger hinzu, so entfällt fast ein Drittel des Transaktionsvolumens auf Privatinvestoren. Den zweiten Rang erreichen Spezialfonds, die knapp 19 % zum Ergebnis beitragen. Mit jeweils fast 11 % kommen darüber hinaus noch Versicherungen und Equity/Real Estate Funds auf zweistellige Umsatzanteile. In größerem Umfang waren außerdem Investment/Asset Manager (9 %) sowie Immobilien AGs/REITs und Projektentwickler beteiligt, die jeweils für rund 7 % des Resultats verantwortlich zeichnen. Bemerkenswert ist der mit gut 64 % überproportional hohe Anteil ausländischer Anleger.
Projektentwickler führen Verkäufer an – Citylagen mit höchstem Umsatzanteil
Auf Verkäuferseite dominieren erwartungsgemäß die Projektentwickler, die auf fast 36 % kommen. Gegenüber dem Vorjahr haben sie damit ihre Verkaufsaktivitäten spürbar ausgeweitet und rund 14 Prozentpunkte hinzugewonnen. Mit bereits erheblichem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds mit 17 % auf Platz zwei und verweisen damit Spezialfonds auf den Bronzeplatz. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen liegt bei 12 %. Komplettiert wird das Führungsquartett von Immobilien AGs/REITs, auf die knapp 11 % entfallen. Größere Verkaufsvolumina weisen darüber hinaus Banken (7,5 %), private Anleger (fast 5 %) und geschlossene Fonds (4,5 %) auf. Die restlichen Gruppen trugen nur unwesentlich zum Umsatz bei. Die Hälfte des Verkaufsvolumens wurde von ausländischen Eigentümern veräußert – ein im bundesweiten Vergleich relativ hoher Wert.
Nach einem etwas schwächeren Jahr 2013 haben Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser gezählt werden, ihre verlorene Spitzenposition zurückerobert und führen mit einem Umsatzanteil von knapp 37 % die Rangliste der Nutzungsarten an. Die im letzten Jahr noch führenden Büroobjekte werden dadurch auf Platz zwei verwiesen und tragen rund 27 % zum Ergebnis bei. Ihren Umsatz fast versechsfacht haben Logistiktransaktionen. Der dadurch auf gut 15 % gestiegene Anteil hat ihnen den Bronzeplatz gesichert. Zugelegt haben aber auch Hotelinvestments, die über 9 % beitragen und ihr absolutes Volumen ebenfalls mehr als verdreifacht haben. Weniger investiert wurde dagegen in Entwicklungsgrundstücke, auf die nur gut 2 % entfielen.
Die räumliche Verteilung des Investmentvolumens wird, wie auch in den Vorjahren, von der Leipziger City angeführt. Mit 46,5 % des Transaktionsvolumens liegt sie an der Spitze der unterschiedlichen Lagen und konnte ihre Führung sogar noch um rund 11 Prozentpunkte ausbauen. Hier wurde überwiegend in Geschäftshäuser investiert.
Auf Position zwei platziert haben sich die Cityrandlagen, die gut 26 % zum Gesamtumsatz beitragen. Einen starken Rückgang verzeichneten die im letzten Jahr noch auf Rang zwei liegenden Nebenlagen. Sie kommen nur noch auf knapp 10 %, was einem Verlust von etwa 20 Prozentpunkten entspricht. Auf die dritte Position vorgeschoben haben sich demzufolge die peripheren Zonen, die rund 18 % des Resultats generieren konnten. Hier haben sich die Investoren vor allem Logistikobjekte gesichert.
Spitzenrenditen teilweise leicht gesunken
Auch in Leipzig spiegeln sich die gute Nachfrage und das gestiegene Investoreninteresse in leicht sinkenden Renditeniveaus wider. Gegen Ende des Jahres 2014 hat demzufolge die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte leicht um zehn Basispunkte nachgegeben und ist aktuell mit 5,40 % anzusetzen. Damit liegt Leipzig auf Augenhöhe mit anderen etwas kleineren Städten, die nicht zu den Top-Six-Investitionsstandorten gehören. Eine insgesamt stabile Marktsituation und eine schnell voranschreitende Attraktivitätssteigerung der Messestadt haben zu dieser Entwicklung maßgeblich beigetragen.
Noch deutlicher fiel der Renditerückgang im Logistiksegment aus. Wie auch in anderen Städten ist die Spitzenrendite hier im letzten Jahr um 40 Basispunkte auf jetzt 6,70 % gesunken. Keine Veränderung ist dagegen bei innerstädtischen Geschäftshäusern zu beobachten, wo die bereits sehr niedrige Spitzenrendite bei 4,90 % verharrte.
Gute Umsatzperspektiven auch für 2015
„Das hohe Transaktionsvolumen von über einer halben Milliarde Euro sowie die insgesamt breite Käuferstruktur sprechen eindeutig dafür, dass sich Leipzig als Investmentstandort etabliert hat. Sowohl für private Käufer als auch für institutionelle Anleger, die etwas renditestärkere Investments zur Portfoliooptimierung suchen, stellt die Messestadt mittlerweile durchaus eine Alternative zu den großen deutschen Investmentstädten dar“, sagt Stefan Sachse. „Hinzu kommt, dass Leipzig gute Rahmenbedingungen in unterschiedlichen Assetklassen bietet. Nicht nur die belebte Innenstadt, sondern auch die wachsende Bedeutung als Logistikdrehkreuz bieten Möglichkeiten für nachhaltige Investitionen. Berücksichtigt man außerdem, dass wichtige Faktoren, wie das sehr günstige Zinsumfeld, auch 2015 Bestand haben werden, so ist auch für das laufende Jahr von einer weiterhin hohen Nachfrage auszugehen. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich ein Transaktionsvolumen mindestens auf Vorjahresniveau ab. Sollte der ein oder andere Großdeal realisiert werden können, ist sogar ein etwas besseres Ergebnis möglich.“
