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14.01.2015 Internationale Immobilienfonds: Fondsauflage leicht rückläufig aber starkes Platzierungsgeschäft

Die internationale Immobilienfondsbranche hinkte in 2014 den Vorjahreswerten hinterher. Insgesamt wurden weltweit 265 Fonds mit einem Volumen von USD 127,8 Mrd. aufgelegt. Dies entspricht einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr von 4,0% in Bezug auf die Anzahl der Fonds und 13,5 % in Bezug auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen. Die im ersten Quartal 2014 noch ersichtliche Dynamik bei der Fondsauflage hat sich demgemäß im Jahresverlauf verlangsamt und hat sich auch auf das durchschnittliche Fondsvolumen ausgewirkt. Dieses ging von USD 535 Mio. in 2013 auf USD 482 Mio. in 2014 zurück.

Im Vergleich zu den Auflagezahlen der Fondsbranche entwickelten sich die Platzierungszahlen jedoch deutlich besser als im Vorjahr. So konnten in 2014 133 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von USD 89,2 Mrd. endplatziert und geschlossen werden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, als nur 119 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von USD 79,4 Mrd. endplatziert wurden, entspricht dies einer Steigerung von 11,8% in Bezug auf die Anzahl und 12,3% in Bezug auf das platzierte Eigenkapitalvolumen. Auffallend ist dabei auch das hohe durchschnittlich platzierte Eigenkapital pro Fonds, welches im Berichtszeitraum bei USD 670 Mio. lag.

Bei der geographischen Allokation der in 2014 neu aufgelegten Fonds liegen die Nordamerikafonds weiter vorne und machen mit 126 neuen Fonds und einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 56,9 Mrd. einen Anteil von 44,5% am gesamten Ziel-Eigenkapitalvolumen aus. Die Nordamerikafonds liegen somit auch weiterhin deutlich über Ihrem langfristigen durchschnittlichen Marktanteilswert (2005-2013) von 36,7%. An zweiter Stelle des Auflageverhaltens liegen erwartungsgemäß die Europafonds. Mit 74 Fonds und einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 30,7 Mrd. machten sie 24,0% in Bezug auf das zu platzierende Eigenkapital aus. Wieder über dem langfristigen Durchschnittsniveau (2005-2013: 15,0%) eingereiht haben sich die globalen Fonds, die als drittstärkste Allokation 17,6% des Gesamtauflageverhaltens ausmachen. Deutlich rückläufig entwickelten sich in 2014 lediglich die asiatischen Fonds, deren Anteil sich nach einem verheißungsvollen Vorjahreszeitraum auf 11,0% reduzierte (2013: 14,6%).

Bei den Strategien ist der Anteil der spezialisierten Fonds rückläufig und reflektiert damit den starken Wettbewerb bei der Immobilienakquisition. Er ging von 51,9% in 2013 auf 46,1% in 2014 zurück. Innerhalb der spezialisierten Fondsstrategien dominieren weiterhin die Finanzierungsfonds. Allerdings zeichnen sich hier Sättigungstendenzen ab. Mit 46 Fonds liegen Finanzierungsfonds in Bezug auf die Anzahl zwar gleichauf mit dem Vorjahreswert; in Bezug auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen zeigt sich jedoch ein deutlicher Rückgang von USD 38,3 Mrd. in 2013 auf USD 27,7 Mrd. im Berichtszeitraum (- 27,7%). Dementsprechend schrumpfte auch die durchschnittliche Fondsgröße bei den Finanzierungsfonds von USD 830 Mio. auf USD 600 Mio.. Auch bei den Marktanteilen büßten die Finanzierungsfonds Anteile ein (21,7%, nach 25,9 % in 2013).

Anhaltend auflagestark waren in 2014 Wohnimmobilienfonds. 40 Fonds mit einem Volumen von USD 11,4 Mrd. machten einen Anteil von 8,9% an der Gesamtheit aller Fonds aus. An dritter und vierter Stelle liegen die spezialisierten Einzelhandels- und Büroimmobilienfonds. Insgesamt wurden 17 Einzelhandelsimmobilienfonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 5,1 Mrd. und 14 Büroimmobilienfonds mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von USD 5,0 aufgelegt. Entsprechend liegen deren Marktanteile bei 4,0% und 3,9%.

Insgesamt dokumentieren die Auflagezahlen des Jahres 2014 eine stabile Entwicklung, die keinen Anlass zu Euphorie oder Übertreibungen bietet. Positiv zu werten sind die guten Platzierungszahlen, die auch zu einem deutlichen Abbau der Altbestände bei den in der Platzierung befindlichen Fonds beitragen. Ebenso positiv zum Abbau derselben tragen insbesondere in Europa die neuen aufsichtsrechtlichen Regularien bei, da Fonds der alten Generation nahezu nicht mehr platzierungsfähig sind und immer mehr vom Markt genommen werden. Vom Auflageverhalten der Immobilienfonds vor der Finanzkrise, als bis zu knapp 400 Fonds pro Jahr weltweit aufgelegt wurden, ist die Branche noch weit entfernt und es sieht danach aus, dass diese Werte – trotz Immobilienboom und anhaltendem Anlagedruck – nicht so schnell wieder erreicht werden. Die internationale Immobilienfondsindustrie bleibt demnach trotz verlockender Niedrigzinsphase weiterhin realistisch.

(by: Bernhard Köhler, Swisslake Capital AG)


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