13.01.2015 Wohnimmobilienmarkt Köln/Umland: Stabilisierung der Preise
Für viele Bereiche des lokalen Immobilienmarktes stellten die Experten der Kölner Immobilienbörse (KIB) eine Stabilisierung der Preise und Mieten fest. Zwar kam es in den zurückliegenden zwölf Monaten weiterhin zu Miet- und Kaufpreissteigerungen, doch fielen diese moderater aus als in den Vorjahren: Sie lagen in Köln und dem Umland jeweils zwischen zwei und fünf Prozent. Dies geht aus dem neuen Immobilienmarktbericht der KIB hervor, für den Kaufpreise und Mieten von Wohnimmobilien in 20 Städten der Metropolregion ausgewertet wurden. In der KIB sind über 50 Makler und Verwalter aus 18 Firmen des Ballungsraums zusammengeschlossen.
Steigerungen von über fünf Prozent, die beispielsweise für freistehende Einfamilien- und Reihenmittelhäuser in Erftstadt sowie für Reihenhäuser in Bornheim, Brühl und Siegburg festgestellt wurden, bildeten demnach die Ausnahme. Dort bewegten sich die Erhöhungen - je nach Stadt und Lage - zwischen vier und 19 Prozent.
In der Domstadt lag der Preisanstieg, über alle Segmente gesehen, zwischen zwei und fünf Prozent. Lediglich die Kölner Mieten kletterten mit sechs bis sieben Prozent deutlicher. „Die Nachfrage ist weiterhin stabil. Der Hype ist aber vorbei und die Menschen sind nicht bereit, jeden aufgerufenen Preis zu zahlen“, beobachtet KIB-Vorsitzender René Reuschenbach aus Bornheim. In den zurückliegenden Jahren seien zudem vor allem in Köln viele hochpreisige Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von über 6.000 Euro an den Markt gekommen. Die Zahl der Käufer in diesem Segment sei allerdings überschaubar. Gleiches gelte für Kaltmieten im Neubau-Erstbezug von über 14 Euro.
1,5 Prozent höhere Erwerbsnebenkosten
Durch die Grunderwerbsteuererhöhung zum Jahresanfang wurde die Nachfrage nach Wohneigentum im November und Dezember 2014 vorübergehend gestärkt: Die Zahl der Immobilieninteressenten war etwa 15 Prozent höher als im Jahresdurchschnitt. Viele versuchten noch bis Jahresende einen Kaufvertrag abzuschließen, um von den bisherigen Steuerkonditionen zu profitieren. Die Steuer wurde in NRW zum 1. Januar um 30 Prozent angehoben, von fünf Prozent des Immobilienkaufpreises auf 6,5 Prozent. „Bei den Abschlüssen zum Jahresende handelt es sich um vorgezogene Käufe, die ansonsten erst zum Jahresanfang getätigt worden wären. Daher rechne ich im Laufe des Januars und Februars mit einer leichten Nachfragedelle. Sie trifft aber eher Umlandgemeinden als die Domstadt selbst“, erläutert Roland Kampmeyer, Immobilienmakler in Köln und Sprecher der KIB.
In Köln wurden 52,3 Prozent mehr Wohnungen genehmigt
Außerdem nehme die angezogene Bautätigkeit Druck aus den Märkten. In Köln wurden laut Statistikamt IT.NRW zwischen dem ersten Halbjahr 2013 und den ersten sechs Monaten 2014 insgesamt 52,3 Prozent mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bewilligt: 1.180 Wohneinheiten gegenüber 775. In Siegburg kletterten in diesem Bereich die Genehmigungszahlen um 13,2 Prozent, von 479 auf 542 Wohnungen.
Was für die Domstadt Neubauwohnungen sind, sind für ländliche Regionen für Einfamilienhäuser-Bewilligungen. Deren Zahl kletterte im Kreis Euskirchen im Vergleichszeitraum um 27 Prozent, im Oberbergischen Kreis um 38,5 und im Rhein-Erft-Kreis um 17,6 Prozent. „Dabei muss beachtet werden, dass sich die Genehmigungsquote bereits seit etwa drei Jahren in vielen Orten auf einem hohen Niveau befindet“, ergänzt KIB-Mitglied Alfred Kirch aus Mechernich.
Damit mehr Neubau für mittlere Einkommensgruppen geschaffen wird, beschloss der Kölner Stadtrat Ende 2013 das „Kooperative Baulandmodell". Es sieht unter anderem vor, bei Projekten, die mindestens 25 Wohneinheiten umfassen, einen Teil als öffentlich geförderte Mietwohnungen beziehungsweise als günstige Eigentumswohnungen zu errichten. Andere Städte wie Düsseldorf, München oder Hamburg experimentieren mit ähnlichen Projekten. Die Zukunft wird zeigen, ob diese greifen oder eher Bauträger vertreiben, weil durch diese Richtlinien das Vergabeverfahren und das Bauen komplizierter werden.
Köln: teils leicht gesunkene Preise für Einfamilienhäuser
Die Kosten für freistehende Eigenheime in mittelguten Lagen zogen in Köln in den zurückliegenden zwölf Monaten moderat um drei Prozent an. Im Schnitt kostet ein freistehendes Eigenheim an Standorten wie Brück, Longerich, Weiß oder Zündorf etwa 460.000 Euro. In sehr guten Lagen sanken die Maximalpreise um zwei Prozent: von 1,3 Millionen auf 1,25 Millionen Euro. Im Durchschnitt müssen in Hahnwald, Junkersdorf sowie den Spitzenlagen Lindenthals etwa 950.000 Euro eingerechnet werden. Im vergangenen Jahr lag die Steigerung bei freistehenden Einfamilienhäusern im Wiederverkauf noch bei teilweise 16 Prozent, 2013 gar bei 32 Prozent. Diese Zeiten scheinen vorbei zu sein.
Im Umland gab es in Erftstadt mit bis zu 14 Prozent die größten Preissprünge, in guten Lagen kletterten die Eigenheimkosten von 245.000 auf 280.000 Euro. In Hürth und Brühl werden mit etwa 360.000 Euro die höchsten Preise in diesem Sektor aufgerufen, am günstigsten sind Eigenheime im Wiederverkauf in Elsdorf (171.000 Euro) sowie in Kerpen und Mechernich mit 210.000 Euro. Im Großen und Ganzen lagen die Steigerungen in den Umlandgemeinden bei zwei bis fünf Prozent.
Moderate Steigerungen bei Eigentumswohnungen: zwei bis fünf Prozent
Recht moderat verliefen auch die Preisanstiege für Eigentumswohnungen im Großraum Köln. Je nach Ausstattung und Lage kletterten sie in der Domstadt zwischen zwei und drei Prozent; im Umland um maximal fünf Prozent.
Während die Wohnungspreise für Neubau in Köln in den zurückliegenden Jahren stärker als bei Gebrauchtwohnungen stiegen, hat sich dies in den zurückliegenden zwölf Monaten beruhigt. Für Wohneigentum in Gebrauchtimmobilien muss man in Kölns guten Lagen wie in Junkersdorf, Longerich, Sülz und Nippes aktuell etwa 2.850 Euro einrechnen (+4%), im Neubau-Erstbezug 3.500 Euro (+3%). An sehr guten Standorten wie im Agnesviertel, in Lindenthal, Riehl oder der Südstadt müssen unverändert 3.400 Euro beziehungsweise 4.800 Euro eingerechnet werden (+2%).
Jenseits der Stadtgrenze verzeichneten folgende Städte außergewöhnliche Steigerungen von zehn Prozent: Erftstadt, Hennef und Sankt Augustin. In einfachen Lagen Pulheims kletterten Wohnungspreise gar um zwölf Prozent, von 1.390 auf 1.550 Euro pro Quadratmeter. Überwiegend stabil blieben sie in Bedburg, wo in mittleren Lagen etwa 960 Euro eingerechnet werden müssen. Gleiches gilt für Bergheim (970 Euro), Bornheim (1.600 Euro) und Euskirchen (1.500 Euro). Brühl und Siegburg führen mit 2.000 Euro dieses Segment preislich an. Am günstigsten ist Wohneigentum auf der Etage mit 810 Euro in Elsdorf zu haben.
Leicht gestiegene Mieten in Köln und vielen Umlandgemeinden
Ähnlich wie die Wohnungspreise entwickelten sich auch die Kaltmieten. In fast allen untersuchten Städten lag die Steigerung zwischen zwei und maximal sieben Prozent. Zweistellig waren die Erhöhungen lediglich in Frechen (+13%) und Hürth (+12%).
An guten Standorten Kölns wie in den Stadtteilen Ehrenfeld, Butzweiler Hof, Nippes und Weiden blieben die Mieten in Gebrauchtimmobilien mit etwa 10,25 Euro stabil. Im Erstbezug stiegen sie um sieben Prozent, von 10,50 auf 11,25 Euro. An sehr guten Lagen im Belgischen Viertel, in Braunsfeld, Riehl und Rodenkirchen erhöhten sie sich in Bestandsgebäuden um 4 Prozent: von 11,25 auf 11,65 Euro, im Erstbezug um zwei Prozent von 12,50 auf 12,75 Euro.
Im Kölner Umland zogen die Wohnungsmieten in allen Städten mit Ausnahme von Bornheim und Wesseling an. Besonders hoch waren die Steigerungen in Städten, die über ein gutes Angebot an Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten verfügen und gut mit der Bahn an die Oberzentren Köln und Bonn angebunden sind. Zu ihnen zählen Erftstadt, Frechen, Hürth, Euskirchen, Hennef, Pulheim und Siegburg.
Die Kaltmieten stiegen je nach Lage um bis zu 13 Prozent. In guten Lagen von Bergisch Gladbach müssen Mieter etwa 7,15 Euro (+2%) Kaltmiete pro Wohnquadratmeter einrechnen, in Erftstadt 6,80 (+8%), in Leverkusen unverändert 6,50 Euro und in Rösrath 6 Euro (+2%).
Steigerungen von über fünf Prozent, die beispielsweise für freistehende Einfamilien- und Reihenmittelhäuser in Erftstadt sowie für Reihenhäuser in Bornheim, Brühl und Siegburg festgestellt wurden, bildeten demnach die Ausnahme. Dort bewegten sich die Erhöhungen - je nach Stadt und Lage - zwischen vier und 19 Prozent.
In der Domstadt lag der Preisanstieg, über alle Segmente gesehen, zwischen zwei und fünf Prozent. Lediglich die Kölner Mieten kletterten mit sechs bis sieben Prozent deutlicher. „Die Nachfrage ist weiterhin stabil. Der Hype ist aber vorbei und die Menschen sind nicht bereit, jeden aufgerufenen Preis zu zahlen“, beobachtet KIB-Vorsitzender René Reuschenbach aus Bornheim. In den zurückliegenden Jahren seien zudem vor allem in Köln viele hochpreisige Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von über 6.000 Euro an den Markt gekommen. Die Zahl der Käufer in diesem Segment sei allerdings überschaubar. Gleiches gelte für Kaltmieten im Neubau-Erstbezug von über 14 Euro.
1,5 Prozent höhere Erwerbsnebenkosten
Durch die Grunderwerbsteuererhöhung zum Jahresanfang wurde die Nachfrage nach Wohneigentum im November und Dezember 2014 vorübergehend gestärkt: Die Zahl der Immobilieninteressenten war etwa 15 Prozent höher als im Jahresdurchschnitt. Viele versuchten noch bis Jahresende einen Kaufvertrag abzuschließen, um von den bisherigen Steuerkonditionen zu profitieren. Die Steuer wurde in NRW zum 1. Januar um 30 Prozent angehoben, von fünf Prozent des Immobilienkaufpreises auf 6,5 Prozent. „Bei den Abschlüssen zum Jahresende handelt es sich um vorgezogene Käufe, die ansonsten erst zum Jahresanfang getätigt worden wären. Daher rechne ich im Laufe des Januars und Februars mit einer leichten Nachfragedelle. Sie trifft aber eher Umlandgemeinden als die Domstadt selbst“, erläutert Roland Kampmeyer, Immobilienmakler in Köln und Sprecher der KIB.
In Köln wurden 52,3 Prozent mehr Wohnungen genehmigt
Außerdem nehme die angezogene Bautätigkeit Druck aus den Märkten. In Köln wurden laut Statistikamt IT.NRW zwischen dem ersten Halbjahr 2013 und den ersten sechs Monaten 2014 insgesamt 52,3 Prozent mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bewilligt: 1.180 Wohneinheiten gegenüber 775. In Siegburg kletterten in diesem Bereich die Genehmigungszahlen um 13,2 Prozent, von 479 auf 542 Wohnungen.
Was für die Domstadt Neubauwohnungen sind, sind für ländliche Regionen für Einfamilienhäuser-Bewilligungen. Deren Zahl kletterte im Kreis Euskirchen im Vergleichszeitraum um 27 Prozent, im Oberbergischen Kreis um 38,5 und im Rhein-Erft-Kreis um 17,6 Prozent. „Dabei muss beachtet werden, dass sich die Genehmigungsquote bereits seit etwa drei Jahren in vielen Orten auf einem hohen Niveau befindet“, ergänzt KIB-Mitglied Alfred Kirch aus Mechernich.
Damit mehr Neubau für mittlere Einkommensgruppen geschaffen wird, beschloss der Kölner Stadtrat Ende 2013 das „Kooperative Baulandmodell". Es sieht unter anderem vor, bei Projekten, die mindestens 25 Wohneinheiten umfassen, einen Teil als öffentlich geförderte Mietwohnungen beziehungsweise als günstige Eigentumswohnungen zu errichten. Andere Städte wie Düsseldorf, München oder Hamburg experimentieren mit ähnlichen Projekten. Die Zukunft wird zeigen, ob diese greifen oder eher Bauträger vertreiben, weil durch diese Richtlinien das Vergabeverfahren und das Bauen komplizierter werden.
Köln: teils leicht gesunkene Preise für Einfamilienhäuser
Die Kosten für freistehende Eigenheime in mittelguten Lagen zogen in Köln in den zurückliegenden zwölf Monaten moderat um drei Prozent an. Im Schnitt kostet ein freistehendes Eigenheim an Standorten wie Brück, Longerich, Weiß oder Zündorf etwa 460.000 Euro. In sehr guten Lagen sanken die Maximalpreise um zwei Prozent: von 1,3 Millionen auf 1,25 Millionen Euro. Im Durchschnitt müssen in Hahnwald, Junkersdorf sowie den Spitzenlagen Lindenthals etwa 950.000 Euro eingerechnet werden. Im vergangenen Jahr lag die Steigerung bei freistehenden Einfamilienhäusern im Wiederverkauf noch bei teilweise 16 Prozent, 2013 gar bei 32 Prozent. Diese Zeiten scheinen vorbei zu sein.
Im Umland gab es in Erftstadt mit bis zu 14 Prozent die größten Preissprünge, in guten Lagen kletterten die Eigenheimkosten von 245.000 auf 280.000 Euro. In Hürth und Brühl werden mit etwa 360.000 Euro die höchsten Preise in diesem Sektor aufgerufen, am günstigsten sind Eigenheime im Wiederverkauf in Elsdorf (171.000 Euro) sowie in Kerpen und Mechernich mit 210.000 Euro. Im Großen und Ganzen lagen die Steigerungen in den Umlandgemeinden bei zwei bis fünf Prozent.
Moderate Steigerungen bei Eigentumswohnungen: zwei bis fünf Prozent
Recht moderat verliefen auch die Preisanstiege für Eigentumswohnungen im Großraum Köln. Je nach Ausstattung und Lage kletterten sie in der Domstadt zwischen zwei und drei Prozent; im Umland um maximal fünf Prozent.
Während die Wohnungspreise für Neubau in Köln in den zurückliegenden Jahren stärker als bei Gebrauchtwohnungen stiegen, hat sich dies in den zurückliegenden zwölf Monaten beruhigt. Für Wohneigentum in Gebrauchtimmobilien muss man in Kölns guten Lagen wie in Junkersdorf, Longerich, Sülz und Nippes aktuell etwa 2.850 Euro einrechnen (+4%), im Neubau-Erstbezug 3.500 Euro (+3%). An sehr guten Standorten wie im Agnesviertel, in Lindenthal, Riehl oder der Südstadt müssen unverändert 3.400 Euro beziehungsweise 4.800 Euro eingerechnet werden (+2%).
Jenseits der Stadtgrenze verzeichneten folgende Städte außergewöhnliche Steigerungen von zehn Prozent: Erftstadt, Hennef und Sankt Augustin. In einfachen Lagen Pulheims kletterten Wohnungspreise gar um zwölf Prozent, von 1.390 auf 1.550 Euro pro Quadratmeter. Überwiegend stabil blieben sie in Bedburg, wo in mittleren Lagen etwa 960 Euro eingerechnet werden müssen. Gleiches gilt für Bergheim (970 Euro), Bornheim (1.600 Euro) und Euskirchen (1.500 Euro). Brühl und Siegburg führen mit 2.000 Euro dieses Segment preislich an. Am günstigsten ist Wohneigentum auf der Etage mit 810 Euro in Elsdorf zu haben.
Leicht gestiegene Mieten in Köln und vielen Umlandgemeinden
Ähnlich wie die Wohnungspreise entwickelten sich auch die Kaltmieten. In fast allen untersuchten Städten lag die Steigerung zwischen zwei und maximal sieben Prozent. Zweistellig waren die Erhöhungen lediglich in Frechen (+13%) und Hürth (+12%).
An guten Standorten Kölns wie in den Stadtteilen Ehrenfeld, Butzweiler Hof, Nippes und Weiden blieben die Mieten in Gebrauchtimmobilien mit etwa 10,25 Euro stabil. Im Erstbezug stiegen sie um sieben Prozent, von 10,50 auf 11,25 Euro. An sehr guten Lagen im Belgischen Viertel, in Braunsfeld, Riehl und Rodenkirchen erhöhten sie sich in Bestandsgebäuden um 4 Prozent: von 11,25 auf 11,65 Euro, im Erstbezug um zwei Prozent von 12,50 auf 12,75 Euro.
Im Kölner Umland zogen die Wohnungsmieten in allen Städten mit Ausnahme von Bornheim und Wesseling an. Besonders hoch waren die Steigerungen in Städten, die über ein gutes Angebot an Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten verfügen und gut mit der Bahn an die Oberzentren Köln und Bonn angebunden sind. Zu ihnen zählen Erftstadt, Frechen, Hürth, Euskirchen, Hennef, Pulheim und Siegburg.
Die Kaltmieten stiegen je nach Lage um bis zu 13 Prozent. In guten Lagen von Bergisch Gladbach müssen Mieter etwa 7,15 Euro (+2%) Kaltmiete pro Wohnquadratmeter einrechnen, in Erftstadt 6,80 (+8%), in Leverkusen unverändert 6,50 Euro und in Rösrath 6 Euro (+2%).
