12.01.2015 Allzeithoch auf dem deutschen Logistikinvestmentmarkt
Deutschlands Logistikinvestmentmarkt erreichte 2014 nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland ein neues Allzeithoch. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,6 Milliarden Euro wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um 57 Prozent überflügelt. Auch die Werte aus den Jahren 2006 und 2007 mit jeweils rund 2,5 Milliarden Euro wurden deutlich überschritten.
Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International Deutschland: „Das hohe Transaktionsvolumen wurde aus verschiedenen Gründen erzielt. Einerseits haben sich Logistikimmobilien in den vergangenen Jahren zu einem Anlageprodukt entwickelt, das nicht nur wenige Spezialisten nachfragen. Die Erhöhung der Markttransparenz erleichtert es einer zunehmenden Zahl von Anlegern in Logistikimmobilien zu investieren. Andererseits drängen immer mehr Investoren in dieses Marktsegment, weil sie hier durchschnittlich höhere Renditen als bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien erzielen können. Darüber hinaus lassen sich aufgrund der allgemeinen Produktknappheit nur durch die Erweiterung der Anlageprofile die gesteckten Investitionsziele erreichen.“
Internationale Anleger waren 2014 besonders aktiv. Sie investierten insgesamt gut 2,2 Milliarden Euro in deutsche Logistik- und Industrieimmobilien, was einem Marktanteil von 62 Prozent und einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 79 Prozent entspricht. Vor allem nordamerikanische Investoren wie Blackstone oder Public Sector Pension Investment Board (PSP) hatten daran einen großen Anteil. So sicherte sich Blackstone beispielsweise zehn Logistikimmobilien von Tengelmann für über 200 Millionen Euro. PSP kaufte im Joint Venture mit Segro bereits in der ersten Jahreshälfte ein ebenfalls aus zehn Immobilien bestehendes Portfolio für über 300 Millionen Euro von Tristan Capital Partners.
Der Anteil von Portfoliotransaktionen nahm im Vergleich zum Vorjahr um fast das Doppelte zu. Insgesamt wurde knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens (1,8 Milliarden Euro) mit Paketverkäufen erzielt. Aber auch Einzelverkäufe standen hoch im Kurs. Union Investment sicherte sich mit dem Fiege-Logistikzentrum in Dieburg sowie mit dem Tom-Tailor-Logistikzentrum in Hamburg gleich zwei der raren Neubauten und investierte dabei jeweils deutlich über 50 Millionen Euro. Allerdings trennte sich das Unternehmen auch von zahlreichen Immobilien, wie beispielsweise von Gewerbeparks in Berlin und im Rhein-Main-Gebiet, die für jeweils rund 50 Millionen Euro an Sirius respektive Beos gingen.
Offene Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds waren sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite die größten Akteure. Während sie für rund 1,2 Milliarden Euro neu einkauften, veräußerten sie im gleichen Zeitraum Logistikimmobilien für etwa 1,1 Milliarden Euro. Unternehmen wie Deka Immobilien, Union Investment, Beos oder Goodman waren dabei auf beiden Seiten des Verhandlungstisches in zahlreiche Transaktionen involviert. Größere Marktanteile auf Käuferseite erzielten zudem Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) mit 585 Millionen Euro Transaktionsvolumen (16 Prozent Marktanteil), Pensionskassen/Pensionsfonds mit 526 Millionen Euro (15 Prozent) sowie Opportunity und Private Equity Fonds mit 485 Millionen Euro (14 Prozent). Auf Verkäuferseite entfielen zweistellige Marktanteile neben den Fonds auch auf Projektentwickler, die Immobilien für knapp 755 Millionen Euro verkauften (21 Prozent) und Eigennutzer mit knapp 606 Millionen Euro (17 Prozent).
Hohe Nachfrage führt zu weiter sinkenden Renditen
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Das Rekordergebnis beim Transaktionsvolumen durch die hohe Nachfrage nach erstklassigen Logistikimmobilien hatte entsprechende Auswirkungen auf die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite für Class-A-Immobilien. Diese gab im Vergleich zum Vorjahr deutschlandweit um 54 Basispunkte auf 6,40 Prozent nach.“
In der Region Frankfurt am Main lag die Spitzenrendite für Logistikimmobilien 45 Basispunkte unter dem Vorjahreswert bei 6,25 Prozent. Jeweils 70 Basispunkte niedriger lag sie Ende 2014 in Hamburg und Stuttgart mit nunmehr jeweils 6,50 Prozent. Den größten Satz machte die Spitzenrendite in der Region Berlin, wo sie mit 6,55 Prozent ganze 75 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau notierte. In der Region um Köln und Düsseldorf (jeweils 6,45 Prozent) ging sie um 45 respektive 30 Basispunkte zurück. Auch in der Region München ging es mit minus 45 Basispunkten nochmals kräftig auf 6,30 Prozent nach unten.
Ausblick: Nachfrage bleibt hoch – Drei Milliarden Euro Transaktionsvolumen werden wieder erreicht
„Das Hoch auf dem Logistikinvestmentmarkt wird keine einmalige Erscheinung sein, da sich Logistik- und Industrieimmobilien als Anlageprodukt etabliert haben. Zudem lassen sich in diesem Marktsegment auch weiterhin deutlich höhere Renditen erzielen als mit Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Internationale Investoren sind vor allem an Portfolios interessiert, was ihnen mit einer Transaktion den Markteintritt in wahrnehmbarer Größe ermöglicht“, sagt Peter Kunz. „Aufgrund der anhaltend niedrigen Zinslandschaft und des deutlich geringeren Renditeniveaus bei anderen Nutzungsarten gehen wir davon aus, dass sich Logistikimmobilien auch 2015 einer regen Nachfrage erfreuen. Sofern keine externen Schocks den Kapitalmarkt erschüttern, dürfte die Marke von drei Milliarden Euro wieder überschritten werden. Am ein oder anderen Standort wird dies aufgrund des Mangels an Class-A-Immobilien zu einem weiteren Absinken der Spitzenrendite führen.“
Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International Deutschland: „Das hohe Transaktionsvolumen wurde aus verschiedenen Gründen erzielt. Einerseits haben sich Logistikimmobilien in den vergangenen Jahren zu einem Anlageprodukt entwickelt, das nicht nur wenige Spezialisten nachfragen. Die Erhöhung der Markttransparenz erleichtert es einer zunehmenden Zahl von Anlegern in Logistikimmobilien zu investieren. Andererseits drängen immer mehr Investoren in dieses Marktsegment, weil sie hier durchschnittlich höhere Renditen als bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien erzielen können. Darüber hinaus lassen sich aufgrund der allgemeinen Produktknappheit nur durch die Erweiterung der Anlageprofile die gesteckten Investitionsziele erreichen.“
Internationale Anleger waren 2014 besonders aktiv. Sie investierten insgesamt gut 2,2 Milliarden Euro in deutsche Logistik- und Industrieimmobilien, was einem Marktanteil von 62 Prozent und einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 79 Prozent entspricht. Vor allem nordamerikanische Investoren wie Blackstone oder Public Sector Pension Investment Board (PSP) hatten daran einen großen Anteil. So sicherte sich Blackstone beispielsweise zehn Logistikimmobilien von Tengelmann für über 200 Millionen Euro. PSP kaufte im Joint Venture mit Segro bereits in der ersten Jahreshälfte ein ebenfalls aus zehn Immobilien bestehendes Portfolio für über 300 Millionen Euro von Tristan Capital Partners.
Der Anteil von Portfoliotransaktionen nahm im Vergleich zum Vorjahr um fast das Doppelte zu. Insgesamt wurde knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens (1,8 Milliarden Euro) mit Paketverkäufen erzielt. Aber auch Einzelverkäufe standen hoch im Kurs. Union Investment sicherte sich mit dem Fiege-Logistikzentrum in Dieburg sowie mit dem Tom-Tailor-Logistikzentrum in Hamburg gleich zwei der raren Neubauten und investierte dabei jeweils deutlich über 50 Millionen Euro. Allerdings trennte sich das Unternehmen auch von zahlreichen Immobilien, wie beispielsweise von Gewerbeparks in Berlin und im Rhein-Main-Gebiet, die für jeweils rund 50 Millionen Euro an Sirius respektive Beos gingen.
Offene Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds waren sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite die größten Akteure. Während sie für rund 1,2 Milliarden Euro neu einkauften, veräußerten sie im gleichen Zeitraum Logistikimmobilien für etwa 1,1 Milliarden Euro. Unternehmen wie Deka Immobilien, Union Investment, Beos oder Goodman waren dabei auf beiden Seiten des Verhandlungstisches in zahlreiche Transaktionen involviert. Größere Marktanteile auf Käuferseite erzielten zudem Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) mit 585 Millionen Euro Transaktionsvolumen (16 Prozent Marktanteil), Pensionskassen/Pensionsfonds mit 526 Millionen Euro (15 Prozent) sowie Opportunity und Private Equity Fonds mit 485 Millionen Euro (14 Prozent). Auf Verkäuferseite entfielen zweistellige Marktanteile neben den Fonds auch auf Projektentwickler, die Immobilien für knapp 755 Millionen Euro verkauften (21 Prozent) und Eigennutzer mit knapp 606 Millionen Euro (17 Prozent).
Hohe Nachfrage führt zu weiter sinkenden Renditen
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Das Rekordergebnis beim Transaktionsvolumen durch die hohe Nachfrage nach erstklassigen Logistikimmobilien hatte entsprechende Auswirkungen auf die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite für Class-A-Immobilien. Diese gab im Vergleich zum Vorjahr deutschlandweit um 54 Basispunkte auf 6,40 Prozent nach.“
In der Region Frankfurt am Main lag die Spitzenrendite für Logistikimmobilien 45 Basispunkte unter dem Vorjahreswert bei 6,25 Prozent. Jeweils 70 Basispunkte niedriger lag sie Ende 2014 in Hamburg und Stuttgart mit nunmehr jeweils 6,50 Prozent. Den größten Satz machte die Spitzenrendite in der Region Berlin, wo sie mit 6,55 Prozent ganze 75 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau notierte. In der Region um Köln und Düsseldorf (jeweils 6,45 Prozent) ging sie um 45 respektive 30 Basispunkte zurück. Auch in der Region München ging es mit minus 45 Basispunkten nochmals kräftig auf 6,30 Prozent nach unten.
Ausblick: Nachfrage bleibt hoch – Drei Milliarden Euro Transaktionsvolumen werden wieder erreicht
„Das Hoch auf dem Logistikinvestmentmarkt wird keine einmalige Erscheinung sein, da sich Logistik- und Industrieimmobilien als Anlageprodukt etabliert haben. Zudem lassen sich in diesem Marktsegment auch weiterhin deutlich höhere Renditen erzielen als mit Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Internationale Investoren sind vor allem an Portfolios interessiert, was ihnen mit einer Transaktion den Markteintritt in wahrnehmbarer Größe ermöglicht“, sagt Peter Kunz. „Aufgrund der anhaltend niedrigen Zinslandschaft und des deutlich geringeren Renditeniveaus bei anderen Nutzungsarten gehen wir davon aus, dass sich Logistikimmobilien auch 2015 einer regen Nachfrage erfreuen. Sofern keine externen Schocks den Kapitalmarkt erschüttern, dürfte die Marke von drei Milliarden Euro wieder überschritten werden. Am ein oder anderen Standort wird dies aufgrund des Mangels an Class-A-Immobilien zu einem weiteren Absinken der Spitzenrendite führen.“
