11.01.2015 Rekordergebnis auf dem Berliner Büromarkt
Mit einem Flächenumsatz von 609.000 m² erzielt der Berliner Büromarkt 2014 einen neuen Rekord, der den langjährigen Schnitt um rund 19 % überschreitet. Der Vorjahreswert wurde dabei um gut ein Drittel übertroffen. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Kein anderer großer deutscher Bürostandort kann für das Jahr 2014 auch nur eine annähernd ähnlich gute Entwicklung vorweisen. Im bundesweiten Vergleich positioniert sich die Hauptstadt damit auf Platz 1 noch vor der traditionell starken bayerischen Landeshauptstadt München mit 597.000 m²“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Für die Steigerung verantwortlich ist jedoch nicht nur das wieder erstarkte Segment der Großabschlüsse über 10.000 m², sondern vielmehr eine Nachfragebelebung über alle Größenklassen. Vor diesem Hintergrund ist auch der Anstieg der Spitzenmiete auf nunmehr 23 €/m² nicht verwunderlich.
Wie auch im Vorjahr tragen die Citylagen mit Abstand am meisten zum Flächenumsatz bei. In der Summe entfallen ca. 48 % des Ergebnisses auf diese Teilmärkte, zu denen unter anderem die Büromarktzonen Charlottenburg, Wilmersdorf/Schöneberg, Checkpoint Charlie/Spittelmarkt oder der Hackesche Markt zählen. Ebenfalls weit vorn findet sich der Cityrand. Dieser steuert mit 151.000 m² etwa ein Viertel zum Ergebnis bei. An dritter Stelle rangiert wie im Vorjahr die Topcity mit 18 % bzw. 112.000 m². Fast die Hälfte des gesamten Umsatzes und damit so viel wie in keiner anderen Lage entfällt in der Topcity auf moderne Flächen. In den Nebenlagen wurde ein Umsatz von 55.000 m² registriert (Anteil: 9 %). Besonders hervorzuheben ist, dass das Ergebnis in nahezu allen Teilmärkten gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden konnte.
Im Vergleich zum Vorjahr wurde in allen Größenklassen mehr Umsatz registriert, auch wenn sie zum Teil auf geringere Anteile kommen. Dementsprechend beschränkt sich die Nachfragebelebung nicht nur auf das Flächensegment über 10.000 m². Mit Abstand am meisten wurde in den mittleren Größenklassen zwischen 2.000 und 5.000 m² (rund 23 %) und 1.000 bis 2.000 m² (21 %) umgesetzt. Etwas dahinter folgen die größte Kategorie über 10.000 m² (16 %) sowie die zweitkleinste (200-500 m ²) mit einem Anteil von ca. 15 %. Darüber hinaus steuern Abschlüsse zwischen 500 und 1.000 m² mit gut 12 % noch einen zweistelligen Beitrag bei. Die Kategorie 5.000-10.000 m² hält ebenso wie Verträge unter 200 m² ihren Vorjahresanteil (9 % bzw. 4 %).
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen ähnelt in weiten Teilen der des Vorjahres. Auch im Jahr 2014 leisteten die sonstigen Dienstleistungen den mit Abstand bedeutendsten Beitrag zum Jahresergebnis. Mit rund 22 % entfällt mehr als ein Fünftel auf diese Nachfragegruppe. Auf Platz 2 findet sich die ebenfalls traditionell starke Gruppe der Informations- und Kommunikationstechnologien. Diese erreichen dank einiger größerer Abschlüsse wie von der Lieferheld GmbH (10.700 m²), der Idealo Internet GmbH (10.500 m²) oder der ATOS GmbH (10.100 m²) ca. 16 % und rücken damit einen Platz vor. Rang 3 belegen Beratungsgesellschaften mit gut 10 %. Auch sie verbessern sich im Jahresvergleich um eine Position. Knapp dahinter, mit rund 9 %, folgen Banken und Finanzdienstleister, die unterstützt durch den Großabschluss der Deutschen Bank (24.700 m² in Charlottenburg) um 6 Prozentpunkte zulegen konnten. Den höchsten Rückgang hat die öffentliche Verwaltung zu verbuchen. Nachdem sie im Vorjahr noch die zweitbedeutendste Gruppe darstellte, kommt sie nur noch auf 6 % (-10 Prozentpunkte).
Im Zuge der regen Nachfrage hat sich der Leerstand im Jahresverlauf weiter verringert und der 5-%-Marke angenähert. Im dritten Quartal wurde diese erstmalig seit weit mehr als zehn Jahren unterschritten. Das gesamte Leerstandsvolumen umfasst aktuell 888.000 m² und damit rund 13 % weniger als zum Vorjahreszeitpunkt. Die modernen Leerstandsflächen haben sich sogar um fast 32 % reduziert und erreichen mit einem Anteil von weniger als einem Viertel einen äußerst niedrigen Wert. Der Abbau vollzog sich nahezu über alle Büroteilmärkte, wobei die zentralen, am stärksten nachgefragten Lagen wie die Topcity- oder Citylagen mit -18 % bzw. -24 % die höchsten Rückgänge verzeichneten. Die Leerstandsquote ist im vierten Quartal weiter gesunken und liegt zum Jahresende bei 4,7 %.
Die Flächen im Bau sind im Jahresvergleich zwar leicht, um 6 % gestiegen, liegen aber mit insgesamt 286.000 m² nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Erfreulicherweise stehen jedoch mit 105.000 m² bzw. einem Anteil von 37 % hiervon etwas mehr Flächen als im Vorjahr dem Markt zur Verfügung. Diese Flächen befinden sich vorwiegend am Hauptbahnhof (29.500 m²), der Topcity West (26.500 m²) und in Adlershof (14.500 m²). Aufgrund der erheblichen Leerstandsreduzierung ist das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) im Jahresvergleich dennoch um 11 % auf 993.000 m² gesunken.
Das Zusammenspiel von guter Nachfrage, anhaltend geringer Bautätigkeit und sinkendem Leerstand hat im Jahresverlauf zu einem kontinuierlichen Anstieg der Höchstmiete geführt. Zum Ende des vierten Quartals liegt sie bei 23 €/m², rund 5 % höher als zum Vorjahreszeitpunkt, und erreicht wieder das Niveau von Ende 2003. Erzielt wird sie am Potsdamer/Leipziger Platz, der damit seit mehreren Jahren die teuerste Lage im Berliner Markt ist. Aber auch die Topcity West hat sich hervorragend entwickelt: Hier stieg die Spitzenmiete um 12 % auf 22 €/m². Mit Ausnahme einiger Teilmärkte in den Nebenlagen sind die Spitzenmieten durchgehend gestiegen. Bei den Durchschnittsmieten wurden zum Großteil sogar noch kräftigere Steigerungen im deutlichen zweistelligen Bereich registriert. Dies betrifft vor allem Citylagen wie den Hackeschen Markt oder Charlottenburg, aber auch die Topcity wie am Potsdamer/Leipziger Platz.
Aussichten für 2015 anhaltend gut
Der Berliner Markt hat entgegen dem bundesweiten Trend ein hervorragendes Jahr hinter sich und war im Jahr 2014 nahezu der einzige Büromarkt mit deutlichem Anstieg des Flächenumsatzes und der Höchstmiete. „Auch für das kommende Jahr sind die Perspektiven gut für die Hauptstadt. Die Nachfrage ist breit aufgestellt und verteilt sich nicht nur über alle Größenklassen, sondern auch über eine Vielzahl von Branchen. Zudem trafen viele Gesuche bisher nicht auf ein entsprechendes Angebot und werden damit voraussichtlich erst 2015 umsatzwirksam. Darüber hinaus sollte die Bautätigkeit etwas anziehen, auch wenn dies voraussichtlich nur geringfügige Auswirkungen auf das Volumen der verfügbaren Flächen im Bau haben wird. Parallel dazu dürfte sich das Leerstandsvolumen weiter reduzieren. Da sich bei hochwertigen Flächen in den Top-Lagen auch im kommenden Jahr keine wesentliche Angebotsausweitung abzeichnet, kann ein weiterer Anstieg der Höchstmiete nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für die Mietentwicklung in den jeweiligen Teilmärkten“, fasst Jan Dohrwardt die Aussichten zusammen.
„Kein anderer großer deutscher Bürostandort kann für das Jahr 2014 auch nur eine annähernd ähnlich gute Entwicklung vorweisen. Im bundesweiten Vergleich positioniert sich die Hauptstadt damit auf Platz 1 noch vor der traditionell starken bayerischen Landeshauptstadt München mit 597.000 m²“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Für die Steigerung verantwortlich ist jedoch nicht nur das wieder erstarkte Segment der Großabschlüsse über 10.000 m², sondern vielmehr eine Nachfragebelebung über alle Größenklassen. Vor diesem Hintergrund ist auch der Anstieg der Spitzenmiete auf nunmehr 23 €/m² nicht verwunderlich.
Wie auch im Vorjahr tragen die Citylagen mit Abstand am meisten zum Flächenumsatz bei. In der Summe entfallen ca. 48 % des Ergebnisses auf diese Teilmärkte, zu denen unter anderem die Büromarktzonen Charlottenburg, Wilmersdorf/Schöneberg, Checkpoint Charlie/Spittelmarkt oder der Hackesche Markt zählen. Ebenfalls weit vorn findet sich der Cityrand. Dieser steuert mit 151.000 m² etwa ein Viertel zum Ergebnis bei. An dritter Stelle rangiert wie im Vorjahr die Topcity mit 18 % bzw. 112.000 m². Fast die Hälfte des gesamten Umsatzes und damit so viel wie in keiner anderen Lage entfällt in der Topcity auf moderne Flächen. In den Nebenlagen wurde ein Umsatz von 55.000 m² registriert (Anteil: 9 %). Besonders hervorzuheben ist, dass das Ergebnis in nahezu allen Teilmärkten gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden konnte.
Im Vergleich zum Vorjahr wurde in allen Größenklassen mehr Umsatz registriert, auch wenn sie zum Teil auf geringere Anteile kommen. Dementsprechend beschränkt sich die Nachfragebelebung nicht nur auf das Flächensegment über 10.000 m². Mit Abstand am meisten wurde in den mittleren Größenklassen zwischen 2.000 und 5.000 m² (rund 23 %) und 1.000 bis 2.000 m² (21 %) umgesetzt. Etwas dahinter folgen die größte Kategorie über 10.000 m² (16 %) sowie die zweitkleinste (200-500 m ²) mit einem Anteil von ca. 15 %. Darüber hinaus steuern Abschlüsse zwischen 500 und 1.000 m² mit gut 12 % noch einen zweistelligen Beitrag bei. Die Kategorie 5.000-10.000 m² hält ebenso wie Verträge unter 200 m² ihren Vorjahresanteil (9 % bzw. 4 %).
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen ähnelt in weiten Teilen der des Vorjahres. Auch im Jahr 2014 leisteten die sonstigen Dienstleistungen den mit Abstand bedeutendsten Beitrag zum Jahresergebnis. Mit rund 22 % entfällt mehr als ein Fünftel auf diese Nachfragegruppe. Auf Platz 2 findet sich die ebenfalls traditionell starke Gruppe der Informations- und Kommunikationstechnologien. Diese erreichen dank einiger größerer Abschlüsse wie von der Lieferheld GmbH (10.700 m²), der Idealo Internet GmbH (10.500 m²) oder der ATOS GmbH (10.100 m²) ca. 16 % und rücken damit einen Platz vor. Rang 3 belegen Beratungsgesellschaften mit gut 10 %. Auch sie verbessern sich im Jahresvergleich um eine Position. Knapp dahinter, mit rund 9 %, folgen Banken und Finanzdienstleister, die unterstützt durch den Großabschluss der Deutschen Bank (24.700 m² in Charlottenburg) um 6 Prozentpunkte zulegen konnten. Den höchsten Rückgang hat die öffentliche Verwaltung zu verbuchen. Nachdem sie im Vorjahr noch die zweitbedeutendste Gruppe darstellte, kommt sie nur noch auf 6 % (-10 Prozentpunkte).
Im Zuge der regen Nachfrage hat sich der Leerstand im Jahresverlauf weiter verringert und der 5-%-Marke angenähert. Im dritten Quartal wurde diese erstmalig seit weit mehr als zehn Jahren unterschritten. Das gesamte Leerstandsvolumen umfasst aktuell 888.000 m² und damit rund 13 % weniger als zum Vorjahreszeitpunkt. Die modernen Leerstandsflächen haben sich sogar um fast 32 % reduziert und erreichen mit einem Anteil von weniger als einem Viertel einen äußerst niedrigen Wert. Der Abbau vollzog sich nahezu über alle Büroteilmärkte, wobei die zentralen, am stärksten nachgefragten Lagen wie die Topcity- oder Citylagen mit -18 % bzw. -24 % die höchsten Rückgänge verzeichneten. Die Leerstandsquote ist im vierten Quartal weiter gesunken und liegt zum Jahresende bei 4,7 %.
Die Flächen im Bau sind im Jahresvergleich zwar leicht, um 6 % gestiegen, liegen aber mit insgesamt 286.000 m² nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Erfreulicherweise stehen jedoch mit 105.000 m² bzw. einem Anteil von 37 % hiervon etwas mehr Flächen als im Vorjahr dem Markt zur Verfügung. Diese Flächen befinden sich vorwiegend am Hauptbahnhof (29.500 m²), der Topcity West (26.500 m²) und in Adlershof (14.500 m²). Aufgrund der erheblichen Leerstandsreduzierung ist das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) im Jahresvergleich dennoch um 11 % auf 993.000 m² gesunken.
Das Zusammenspiel von guter Nachfrage, anhaltend geringer Bautätigkeit und sinkendem Leerstand hat im Jahresverlauf zu einem kontinuierlichen Anstieg der Höchstmiete geführt. Zum Ende des vierten Quartals liegt sie bei 23 €/m², rund 5 % höher als zum Vorjahreszeitpunkt, und erreicht wieder das Niveau von Ende 2003. Erzielt wird sie am Potsdamer/Leipziger Platz, der damit seit mehreren Jahren die teuerste Lage im Berliner Markt ist. Aber auch die Topcity West hat sich hervorragend entwickelt: Hier stieg die Spitzenmiete um 12 % auf 22 €/m². Mit Ausnahme einiger Teilmärkte in den Nebenlagen sind die Spitzenmieten durchgehend gestiegen. Bei den Durchschnittsmieten wurden zum Großteil sogar noch kräftigere Steigerungen im deutlichen zweistelligen Bereich registriert. Dies betrifft vor allem Citylagen wie den Hackeschen Markt oder Charlottenburg, aber auch die Topcity wie am Potsdamer/Leipziger Platz.
Aussichten für 2015 anhaltend gut
Der Berliner Markt hat entgegen dem bundesweiten Trend ein hervorragendes Jahr hinter sich und war im Jahr 2014 nahezu der einzige Büromarkt mit deutlichem Anstieg des Flächenumsatzes und der Höchstmiete. „Auch für das kommende Jahr sind die Perspektiven gut für die Hauptstadt. Die Nachfrage ist breit aufgestellt und verteilt sich nicht nur über alle Größenklassen, sondern auch über eine Vielzahl von Branchen. Zudem trafen viele Gesuche bisher nicht auf ein entsprechendes Angebot und werden damit voraussichtlich erst 2015 umsatzwirksam. Darüber hinaus sollte die Bautätigkeit etwas anziehen, auch wenn dies voraussichtlich nur geringfügige Auswirkungen auf das Volumen der verfügbaren Flächen im Bau haben wird. Parallel dazu dürfte sich das Leerstandsvolumen weiter reduzieren. Da sich bei hochwertigen Flächen in den Top-Lagen auch im kommenden Jahr keine wesentliche Angebotsausweitung abzeichnet, kann ein weiterer Anstieg der Höchstmiete nicht ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für die Mietentwicklung in den jeweiligen Teilmärkten“, fasst Jan Dohrwardt die Aussichten zusammen.
