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07.01.2015 Büroimmobilienmarkt Köln: Leerstand abgebaut, Spitzenmieten gesunken

Im vergangenen Jahr wurden in Köln mit 269.000 Quadratmetern geringfügig weniger Büroflächen vermittelt als im Vorjahr mit 272.000. Damit zeigt sich der Büromarkt der Domstadt anhaltend stabil.

• Zwei Großvermietungen mit jeweils über 10.000 Quadratmetern wurden realisiert.
• Die Spitzenmiete sank um sieben Prozent auf 20,88 Euro, die Durchschnittsmiete um 3,5 Prozent auf 11,48 Euro. Grund hierfür ist die geringe Zahl an Büroneubauten, in denen erfahrungsgemäß höhere Mieten erzielt werden.
• Erneut sank die Leerstandsrate: von 7,6 auf 7,3 Prozent. Dies entspricht einem Rückgang um 10.000 Quadratmeter.
Diese Ergebnisse gehen aus dem „Büromarktbericht Köln 2014“ hervor, den die Kölner Gewerbemaklerfirma Larbig & Mortag Immobilien GmbH herausgab. Das Unternehmen konnte 2014 in der Domstadt mit 37.000 Quadratmetern vermittelter Bürofläche etwa 25 Prozent des Maklermarktes auf sich verbuchen. Damit behauptete es nach eigenen Angaben seine Marktführerschaft als größte Beraterfirma für Bürovermietungen.

Im Vergleich zum Vorjahr ging die Zahl der vermittelten Büroflächen leicht um ein Prozent zurück: von 272.000 auf 269.000 Quadratmeter. Der Wert liegt aber weit über dem Zehn-Jahres-Schnitt von 231.346 Quadratmetern. Verantwortlich für den moderaten Rückgang ist die geringere Zahl an Mietvertragsabschlüssen im Flächensegment bis 500 Quadratmeter.

Die Zahl der Eigennutzer, die ihr Bürogebäude selbst errichten und beziehen, war mit rund 36.000 Quadratmetern vergleichsweise hoch. Eine weitere Besonderheit war die Zahl der vermittelten Großflächen: Die FH für Öffentliche Verwaltung mietete im Stadtteil Poll 12.600 Quadratmeter an, TÜV-Rheinland in Kalk 11.000. Im Jahr 2013 war in diesem Segment nur eine Fläche vermietet worden. „Auch für Flächengrößen mit 2.000 bis 10.000 Quadratmetern wurden mehr Verträge realisiert, 16 anstatt 13 im Vorjahr“, erläutert Geschäftsführer Uwe Mortag.

Neben Neuvermietungen wurden viele Verträge verlängert beziehungsweise Flächen erweitert. So verlängerten zwei in Ossendorf ansässige Großmieter mit etwa 14.500 beziehungsweise 4.500 Quadratmetern ihre Mietkontrakte. Darüber hinaus verlängerten Ford-Bank mit etwa 3.700 und die Firma 3C-Dialog mit circa 3.000 Quadratmetern. Pernod-Ricard erweiterte seine Bürofläche um etwa 700 Quadratmeter am bisherigen Standort, ebenso die Rechtsanwaltskanzlei CMS Hasche Sigle im Kranhaus im Rheinauhafen (600 Quadratmeter).

Der Löwenanteil mit 49 Prozent der vermarkteten Flächen fällt auf das Segment mit mehr als 1.000 Quadratmetern: 40 Mietverträge mit einem Gesamtvolumen von 131.000 Quadratmetern. Lediglich 390 anstatt 440 Verträge im Jahr 2013 wurden im Segment bis 500 Quadratmeter vermittelt.

Weniger Büroneubauten drücken Spitzen- und Durchschnittsmieten

Im abgelaufenen Jahr wurden 71.000 Quadratmeter Büros fertiggestellt. Da gegenüber dem Vorjahr dabei anteilig weniger Flächen im Premiumbereich vermietet wurden, litt in der Domstadt die Spitzenmiete: Sie ging um sieben Prozent, von 22,50 auf 20,88 Euro Nettokaltmiete, zurück. Diese Spitzenmiete wurden für Premiumlagen im Rheinauhafen, Gerling-Quartier, Mediapark sowie in der Innenstadt erzielt, wie beispielsweise in Teilen des Rings sowie im Bankenviertel. Wurden 2013 für knapp 30.000 Quadratmeter Fläche Mieten über 20 Euro bezahlt, so waren es im vergangenen Jahr lediglich 5.000 Quadratmeter. Zudem hat dieser Rückgang im gehobenen Mietpreissegment auch Auswirkungen auf die Durchschnittsmiete: sie sank um 3,5 Prozent von 11,90 Euro auf 11,48 Euro.

Innenstadt und Stadtteil Ehrenfeld sind erfolgreichste Bürostandorte

Die meisten Büroanmietungen fanden wie bereits im Vorjahr in innerstädtischen Lagen statt (33 Prozent). Danach folgt der Stadtteil Ehrenfeld, in dem 14 Prozent realisiert wurden, Ossendorf konnte neun, Deutz acht Prozent verbuchen. Im Rheinauhafen wurde bei Neuanmietungen die höchste Miete von durchschnittlich 18,43 Euro gezahlt, in der City wurden 13,35 Euro, in Ehrenfeld 9,69 und in Deutz 14,85 Euro vereinbart. Die geringste Miete muss in Chorweiler mit 7,98 Euro einkalkuliert werden.

Größte Mietergruppe war im vergangenen Jahr die Dienstleistungsbrache mit 45 Prozent, hierbei entfiel ein Großteil auf Bildungs- und Weiterbildungseinrichtungen wie die FH für Öffentliche Verwaltung, das Erzbischöfliche Berufskolleg, die Hochschule für Musik und Tanz, die International School of Management sowie auf die Internationale Filmschule.

Öffentliche Verwaltungen, wie das Bürgerzentrum in der Innenstadt, machten 17 Prozent aus. Auf die Kreativwirtschaft entfielen 15 Prozent und auf Beratungsunternehmen zehn Prozent der vermittelten Flächen. Ein Großteil der Unternehmen hatte bereits vor der Neuvermietung seinen Sitz am Rhein beziehungsweise im Umland.

„Köln hat im vergangenen Jahr einmal mehr seine gesunde Branchenvielfalt unter Beweis gestellt. Diese macht die Wirtschaftsentwicklung und damit auch den Büromarkt ausgesprochen robust gegenüber Krisen in einzelnen Branchen und garantiert wenn nicht sogar neue Rekorde, so doch zumindest immer Stabilität auf hohem Niveau und damit Sicherheit für Investitionen. Angesichts der nach oben korrigierten Wirtschaftsprognosen für das neue Jahr mit einem voraussichtlichen Wachstum von etwa1,5 Prozent ist auch mit einer positiven Entwicklung am Wirtschaftsstandort Köln zu rechnen“, erläutert Michael Josipovic, stellvertretender Leiter des Amtes für Wirtschaftsförderung der Stadt Köln.

Zu wenig Büroneubau in der Domstadt

Die durchschnittliche Vertragslaufzeit neu abgeschlossener Mietverträge lag 2014 bei 4,8 Jahren. Sie war damit leicht rückläufig, denn 2013 belief sie sich noch auf 4,9 Jahre. Der Großteil der Verträge wird über drei bis fünf Jahre abgeschlossen. Es ist zu beobachten, dass bei größeren Flächenanmietungen – etwa ab 3.000 Quadratmeter – die Mieter bereit sind, längere Vertragslaufzeiten zu signieren. Lag die Durchschnittslaufzeit 2013 in diesem Flächensegment bei 8,4 Jahren, so kletterte sie 2014 auf 9,2 Jahre.

Ebenso wie 2013 so war auch 2014 die Zahl der fertiggestellten Büroflächen gering. 2013 wurden 59.000 Quadratmeter fertig, 2014 waren es 71.000. „Auch die nahe Zukunft sieht nicht besser aus. So werden in den kommenden zwei Jahren etwa 133.000 Quadratmeter bezugsfertig. Dabei darf allerdings die hohe Eigennutzerquote von 40 Prozent nicht übersehen werden. Das heißt, dass lediglich knapp 80.0000 Quadratmeter in die freie Vermietung kommen. Dies ist eigentlich zu wenig“, erläutert Immobilienexperte Markus Larbig. Optimal wäre eine jährliche Fertigstellungsquote von etwa 120.000 Quadratmetern. Nur so könne die Nachfrage befriedigt und mögliche Abwanderungen in andere Städte verhindert werden.
Zu den größeren Projekten, die sich im Bau befinden, zählt das Projekt Holzmarkt 1 (16.700 Quadratmeter) an der Rheinuferstraße, das Gürzenich-Quartier (11.000 Quadratmeter) sowie Teile des Gerling-Quartiers mit 26.000 Quadratmetern.

Ausblick 2015: Etwa 270.000 Quadratmeter Umsatz, stabile Büromieten

Im laufenden Jahr rechnen die Immobilienberater dank guter Wirtschaftsprognose und reger Nachfrage mit einer Vermittlungsquote von etwa 270.000 Quadratmetern. Wegen der anhaltend geringen Neubautätigkeit prognostizieren sie stabile Mieten: die Spitzenmiete werde sich bei etwa 20,50 Euro halten, die Durchschnittsmiete bei 11,50 Euro. Die Leerstandsrate könnte erneut um zehn Prozent auf 500.000 Quadratmeter sinken.


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