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02.01.2015 Büromarkt: Beachtliches Ergebnis trotz fragiler Konjunktur

Der vorläufige Flächenumsatz auf den Büromärkten der Top-7-Immobilienstandorte Deutschlands belief sich zum Ende des 4. Quartals 2014 auf rund 2,86 Mio. m². Nach Berechnungen von German Property Partners lag das Ergebnis bei einem minimalen Rückgang von 1,5 % nahezu auf Vorjahresniveau. Bei einem Eigennutzeranteil von 10,4 % umfasste der vorläufige reine Vermietungsumsatz rund 2,56 Mio. m². „Angesichts der konjunkturellen Berg- und Talfahrt und der aus diesem Grund volatilen Stimmungslage der Unternehmen ist das ein beachtliches Ergebnis, das in erster Linie von den Standorten Berlin, Hamburg und München getragen wurde“, sagt Andreas Rehberg, Sprecher von German Property Partners.

FLÄCHENUMSATZ: DEUTLICHE UNTERSCHIEDE

Überdurchschnittlich hohe Zuwächse beim Flächenumsatz erreichten Berlin (+20,9 %) und Hamburg (+19,3 %). Nachdem München während der ersten drei Quartale 2014 die höchsten Flächenumsätze aufwies, übernahm Berlin nach einem außergewöhnlich starken 4. Quartal mit einem Gesamtflächenumsatz von 630.000 m² zum Jahresende den ersten Platz. „Anders als 2012 resultierte das Rekordergebnis nicht aus einigen wenigen Großabschlüssen, sondern aus einer Vielzahl von Verträgen“, so Rehberg. Mit einem Flächenumsatz von 525.000 m² erreichte Hamburg mit zwei umsatzstarken letzten Quartalen seinen zweithöchsten Büroflächenumsatz seit 2011. Stuttgart legte mit rund 278.000 m² bei einem Plus von 7,8 % sein zweitbestes Resultat überhaupt vor. Sowohl Stuttgart (30,3 %) als auch Hamburg (18,8 %) wiesen hohe Eigennutzeranteile auf. Grund: Die zwei größten bekannten Verträge in Stuttgart und der zweitgrößte registrierte Vertrag in Hamburg wurden durch Eigennutzer getätigt. Überdurchschnittliche Verluste verzeichneten Düsseldorf (-31,4 %) und Frankfurt a.M. (-19,0 %). In Düsseldorf lag das von allen Top-7-Standorten niedrigste Ergebnis von 238.000 m² aufgrund fehlender Großabschlüsse knapp 60.000 m² unter dem Fünf-Jahres-Mittel. Mit 363.900 m² Flächenumsatz fuhr Frankfurt ebenfalls aufgrund mangelnder Großvermietungen das niedrigste Ergebnis seit 2009 ein. Es lag fast 100.000 m² unter dem Zehn-Jahres-Mittel und rund 80.000 m² unter dem Fünf-Jahres-Mittel. Die Marktentwicklung in München (564.000 m²) und Köln (260.000 m²) war um rund 7 % leicht rückläufig, wobei sich der Flächenumsatz in Köln auf einem für seine Marktgröße guten Niveau befand.

Das von der Fläche her größte Geschäft über 40.000 m² tätigte der Eigennutzer Daimler AG für den Neubau 128 auf dem Werksgelände im Stuttgarter Stadtteil Untertürkheim. Mit jeweils 32.000 m² blieben die Abschlüsse der Deutschen Bank in Frankfurt (Mainzer Landstr. 11-19, 1. Quartal) und der Telekom Deutschland (Überseering 2, 2. Quartal) in Hamburg die beiden größten Mietverträge.

MIETEN: RÜCKGANG IN DÜSSELDORF

Auch die Mietentwicklung zeigte sich uneinheitlich: Aufgrund hochpreisiger Abschlüsse im Taunusturm und dem MainTor-Quartier wies mit 38,00 €/m²/Monat erneut Frankfurt die höchste Spitzenmiete auf, blieb gegenüber dem Vorjahreszeitraum jedoch unverändert. Mit +1,50 € war Stuttgart angesichts zahlreicher Anmietungen in innerstädtischen Lagen der Standort mit dem höchsten Mietpreiswachstum (21,50 €/m²/Monat). Die zweithöchste Zuwachsrate mit +1,00 € erreichte München (33,50 €/m²/Monat), obwohl es dort im 4. Quartal keine nennenswerten Abschlüsse im hochpreisigen Innenstadtbereich gab. Angesichts des Vermietungseinbruchs in Düsseldorf normalisierte sich die Spitzenmiete und sank um 1,50 € auf 26,00 €/m²/Monat.

Mit +1,40 € zeigte Berlin (13,60 €/m²/Monat) bei der gewichteten Durchschnittsmiete den größten Zuwachs. Rückgänge beobachtete German Property Partners in Düsseldorf (-1,15 € auf 13,80 €/m²/Monat) und München (-0,50 € auf 14,60 €/m²/Monat). Die Durchschnittsmieten der übrigen Standorte bewegten sich zwischen diesen Polen.

LEERSTAND: ZUNEHMENDE FLÄCHENKNAPPHEIT AN TOP-7-STANDORTEN

Ohne Ausnahme sank die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve an den Top-7-Bürostandorten weiter. Die Rückgänge unterschieden sich stark und bewegten sich zwischen -0,4 % in Düsseldorf und -14,3 % in Hamburg. Mit knapp 1,5 Mio. und 1,3 Mio. m² wiesen Frankfurt und München das größte Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen auf.

Im Jahr 2014 wurden an den Top-7-Standorten nach vorläufigen Berechnungen bei einem Büroflächenbestand von 89,43 Mio. m² rund 1,01 Mio. m² Bürofläche im Rahmen von 90 Projekten fertiggestellt. Spitzenreiter beim Fertigstellungsvolumen waren Frankfurt (295.000 m²) und München (220.000 m²), bei der Projektanzahl Hamburg (22) und Frankfurt (20). Für das Jahr 2015 erwartet German Property Partners Fertigstellungen von 1,08 Mio. m² Bürofläche verteilt auf 94 Projekte. Bei einem voraussichtlichen Fertigstellungsvolumen von 318.000 m² inklusive des rund 110.000 m² umfassenden BND-Neubaus wird Berlin mit Abstand am meisten Bürofläche hinzugewinnen.

AUSBLICK: 2015

Die deutsche Konjunktur wird 2015 voraussichtlich einen verhaltenen Aufschwung zeigen, wobei der zunehmende private Konsum laut dem DIW den Beschäftigungsaufbau beflügelt. Dieser könnte aufgrund der Einführung des Mindestlohns Anfang 2015 jedoch zeitweilig ins Stocken geraten. „Viele Großunternehmen mit modernen und effizienten Büroräumlichkeiten werden Umzugsentscheidungen wie bereits in den Vormonaten zugunsten des Verbleibs in ihren bisherigen Flächen verschieben“, erläutert Rehberg. „Dennoch gibt es Großgesuche im Markt. Als Hemmschuh für ihren Abschluss könnte sich 2015 die noch weiter verschärfende Angebotsverknappung insbesondere von Neubauten in sehr guten Lagen entwickeln. Diese wiederum könnte in Berlin und München zu einem leichten Anstieg der Spitzenmieten führen und in Berlin vereinzelt zu einem Ausweichen auf Nebenlagen. Angesichts dieser Marktsituation erwarten wir für das Jahr 2015 einen ähnlich hohen Büroflächenumsatz wie in diesem Jahr in Höhe von rund 2,76 Mio. m².“




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