18.12.2014 Immobilien: Qualität geht vor – bei Initiator, Objekt und Standort
WealthCap, der Münchner Anbieter von Sachwertanlagen, hat seine Studie zu Anforderungen von Vertrieben und Produkteinkäufern an geschlossene deutsche Immobilienfonds bereits zum dritten Mal durchgeführt. Ein Trend verfestigte sich über die Jahre: Sicherheit und Qualität stehen deutlich vor Ausschüttungserwartungen. Bei den qualitativen Kriterien ist die Bedeutung von Objekt- und Standortqualität nochmals erheblich gestiegen. Anschließend wird die Leistungsbilanz und Historie des Anbieters als wichtiges Kriterium bei der Auswahl eines geschlossenen Immobilienfonds genannt. Die Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro spielt aus Sicht der Studienteilnehmer praktisch keine Rolle, eingeschränkte Handelbarkeit und Laufzeit werden aber weiter als Hindernis gewertet. Die Bedeutung von Immobilieninvestments bleibt dennoch hoch. Neue Fondskonzepte müssen allerdings nun ihre Qualität unter Beweis stellen.
Der quantitative Teil der Studie zeigt, dass Top-Services von der Auswahl über Management der Fonds und die Kundenbetreuung bis zum Exit aus einer Hand äußerst gefragt sind. Die Renditeerwartungen gehen für alle Nutzungsarten weiter zurück. „Die Ergebnisse der Studie unterstützen unsere Ansicht, dass ein schlüssiges Gesamtkonzept entscheidend ist und nicht haltlose Ankündigungen einer Überrendite“, erklärt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap. Die Übergangszeit zur neuen, regulierten Fondsgeneration war indes lang und einige Studienteilnehmer äußern sich bereits zurückhaltend. Wenige erwarten einen regulierungsbedingten Anstieg der Nachfrage. „Wir sprechen sehr intensiv mit unseren Vertriebspartnern darüber, wie wir sie in der Platzierung einer völlig neuen Produktgeneration unterstützen können. Wir sind überzeugt davon, dass regulierte Sachwerte eine wichtige Rolle in den Portfolios von Privatkunden und professionellen Investoren spielen werden“, so Volz weiter.
Hintergründe der Studie
An der Studie haben zum dritten Mal in Folge über 100 Partner aus allen Vertriebskanälen, von Geschäfts- und Privatbanken über Sparkassen und Raiffeisenbanken bis zu freien Finanzdienstleistern, teilgenommen. Die Studie wurde mittels eines Online-Fragebogens im Oktober 2014 durchgeführt. Bestandteil der Studie waren ein qualitativer Teil sowie ein Teil mit Fragen zur Kalkulation geschlossener deutscher Immobilienfonds sowie erneut ergänzende Fragen zur Regulierung durch das KAGB.
Die Ergebnisse des qualitativen Studienteils im Überblick
Objekt- und Standortqualität mit 95 % (Vorjahr: 76 %) der Teilnehmer das wichtigste Entscheidungskriterium für einen geschlossenen Immobilienfonds
Mit 73 % (Vorjahr: 60 %) ist Leistungsbilanz und Historie des Anbieters das zweit wichtigste Kriterium
Risikodiversifizierung und Zugang zu Immobilieninvestments werden weiterhin als zentrale Anlegervorteile gewertet
Fast doppelt so viele Studienteilnehmer votieren für mindestens drei Objekte im Fonds
Multi-Tenant-Objekte bleiben mit 50 %nahezu unverändert bevorzugt (Vorjahr: 49,4 %)
Qualität und Sicherheit stehen über allem. Dafür werden Abstriche bei der Rendite in Kauf genommen. Das gilt sowohl für Sicherheit im Produkt durch Streuung in Objekten und Mietern als auch beim Initiator, der mit positiver Leistungsbilanz und Finanzierungsstärke punkten kann.
Die Ergebnisse des quantitativen Studienteils im Überblick
Bei Büroimmobilien gibt sich die Hälfte der Studienteilnehmer bereits mit 4,50 % p. a. oder weniger prognostizierter Ausschüttung zufrieden
Bei Shopping-Centern erwartet mehr als die Hälfte Ausschüttungen von 5 % p.a., jeder Fünfte sogar 4,5 % p.a. oder weniger
Bei Logistikimmobilienfonds sind über 35 % der Befragten mit 5 % p. a. oder weniger zufrieden; im Vorjahr galt das nur für weniger als 20 %
Prognosezeiträume angemessen: 10 bis 12 Jahre Prognosezeitraum halten rund 40 % (Vorjahr: 50 %). Rund 30 % erwarten Zeiträume von 8 bis 10 Jahren für richtig (Vorjahr: 16,9 %).
Tilgungserwartung steigt wieder: Waren im letzten Jahr noch 32,9 % mit Tilgungsraten zwischen 1 und 1,5 % zufrieden, sind es in diesem Jahr nur 19 %.
Moderate Inflationserwartung: Weiterhin halten über 60 % eine Inflationsannahme von 2 % oder sogar darunter für angemessen. Allerdings erwarten deutlich mehr Teilnehmer nur eine Inflation von 1,25 – 1,5 %, nämlich 34,7 % (Vorjahr: 1,2 %).
Der Trend setzt sich auch im konzeptionellen Studienteil fort: geringe Ausschüttungserwartungen über alle Nutzungsarten, kürzere Laufzeiten und geringere Inflationserwartungen bei leicht steigenden Tilgungserwartungen zeigen klar Richtung Sicherheit und tragfähige Konzepte.
Die Ergebnisse zu den Regulierungsfragen im Überblick
Weiterhin wird von einer deutlichen Konsolidierung des Marktes gerechnet
Über 75 % rechnen damit, dass die Hälfte oder sogar noch weniger Initiatoren übrig bleiben
Erhöhte Anbieterqualität durch eine Konsolidierung wird weiterhin als zentraler Vorteil angesehen
Als erfolgskritisch für die Zukunft der Initiatoren wird mit 84,3 % (Vorjahr: 81,9 %) ein positiver Track Record im Bestandsgeschäft bewertet
Mehr als die Hälfte hält weiterhin einen guten Zugang zu den Beschaffungsmärkten für essentiell
Weiter knapp 50 % beurteilen einen institutionellen Hintergrund als erfolgskritisch
65,3 % rechnen mit einem höheren Beratungsaufwand (Vorjahr: 69,9 %)
Die Anforderungen in Sachen Regulierung haben sich kaum verändert, wohl auch aufgrund des geringen Produktangebots und wenig ausgeprägter Erfahrung. „Im neuen Jahr wird sich zeigen, wie die regulierten Publikumsfonds angenommen werden. Wir sind vorbereitet, unsere Vertriebspartner bestmöglich und mit guten Argumenten zu unterstützen. Unsere Studie beweist aufs Neue: Es ist Zeit für echte Werte“, so Volz abschließend.
Der quantitative Teil der Studie zeigt, dass Top-Services von der Auswahl über Management der Fonds und die Kundenbetreuung bis zum Exit aus einer Hand äußerst gefragt sind. Die Renditeerwartungen gehen für alle Nutzungsarten weiter zurück. „Die Ergebnisse der Studie unterstützen unsere Ansicht, dass ein schlüssiges Gesamtkonzept entscheidend ist und nicht haltlose Ankündigungen einer Überrendite“, erklärt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap. Die Übergangszeit zur neuen, regulierten Fondsgeneration war indes lang und einige Studienteilnehmer äußern sich bereits zurückhaltend. Wenige erwarten einen regulierungsbedingten Anstieg der Nachfrage. „Wir sprechen sehr intensiv mit unseren Vertriebspartnern darüber, wie wir sie in der Platzierung einer völlig neuen Produktgeneration unterstützen können. Wir sind überzeugt davon, dass regulierte Sachwerte eine wichtige Rolle in den Portfolios von Privatkunden und professionellen Investoren spielen werden“, so Volz weiter.
Hintergründe der Studie
An der Studie haben zum dritten Mal in Folge über 100 Partner aus allen Vertriebskanälen, von Geschäfts- und Privatbanken über Sparkassen und Raiffeisenbanken bis zu freien Finanzdienstleistern, teilgenommen. Die Studie wurde mittels eines Online-Fragebogens im Oktober 2014 durchgeführt. Bestandteil der Studie waren ein qualitativer Teil sowie ein Teil mit Fragen zur Kalkulation geschlossener deutscher Immobilienfonds sowie erneut ergänzende Fragen zur Regulierung durch das KAGB.
Die Ergebnisse des qualitativen Studienteils im Überblick
Objekt- und Standortqualität mit 95 % (Vorjahr: 76 %) der Teilnehmer das wichtigste Entscheidungskriterium für einen geschlossenen Immobilienfonds
Mit 73 % (Vorjahr: 60 %) ist Leistungsbilanz und Historie des Anbieters das zweit wichtigste Kriterium
Risikodiversifizierung und Zugang zu Immobilieninvestments werden weiterhin als zentrale Anlegervorteile gewertet
Fast doppelt so viele Studienteilnehmer votieren für mindestens drei Objekte im Fonds
Multi-Tenant-Objekte bleiben mit 50 %nahezu unverändert bevorzugt (Vorjahr: 49,4 %)
Qualität und Sicherheit stehen über allem. Dafür werden Abstriche bei der Rendite in Kauf genommen. Das gilt sowohl für Sicherheit im Produkt durch Streuung in Objekten und Mietern als auch beim Initiator, der mit positiver Leistungsbilanz und Finanzierungsstärke punkten kann.
Die Ergebnisse des quantitativen Studienteils im Überblick
Bei Büroimmobilien gibt sich die Hälfte der Studienteilnehmer bereits mit 4,50 % p. a. oder weniger prognostizierter Ausschüttung zufrieden
Bei Shopping-Centern erwartet mehr als die Hälfte Ausschüttungen von 5 % p.a., jeder Fünfte sogar 4,5 % p.a. oder weniger
Bei Logistikimmobilienfonds sind über 35 % der Befragten mit 5 % p. a. oder weniger zufrieden; im Vorjahr galt das nur für weniger als 20 %
Prognosezeiträume angemessen: 10 bis 12 Jahre Prognosezeitraum halten rund 40 % (Vorjahr: 50 %). Rund 30 % erwarten Zeiträume von 8 bis 10 Jahren für richtig (Vorjahr: 16,9 %).
Tilgungserwartung steigt wieder: Waren im letzten Jahr noch 32,9 % mit Tilgungsraten zwischen 1 und 1,5 % zufrieden, sind es in diesem Jahr nur 19 %.
Moderate Inflationserwartung: Weiterhin halten über 60 % eine Inflationsannahme von 2 % oder sogar darunter für angemessen. Allerdings erwarten deutlich mehr Teilnehmer nur eine Inflation von 1,25 – 1,5 %, nämlich 34,7 % (Vorjahr: 1,2 %).
Der Trend setzt sich auch im konzeptionellen Studienteil fort: geringe Ausschüttungserwartungen über alle Nutzungsarten, kürzere Laufzeiten und geringere Inflationserwartungen bei leicht steigenden Tilgungserwartungen zeigen klar Richtung Sicherheit und tragfähige Konzepte.
Die Ergebnisse zu den Regulierungsfragen im Überblick
Weiterhin wird von einer deutlichen Konsolidierung des Marktes gerechnet
Über 75 % rechnen damit, dass die Hälfte oder sogar noch weniger Initiatoren übrig bleiben
Erhöhte Anbieterqualität durch eine Konsolidierung wird weiterhin als zentraler Vorteil angesehen
Als erfolgskritisch für die Zukunft der Initiatoren wird mit 84,3 % (Vorjahr: 81,9 %) ein positiver Track Record im Bestandsgeschäft bewertet
Mehr als die Hälfte hält weiterhin einen guten Zugang zu den Beschaffungsmärkten für essentiell
Weiter knapp 50 % beurteilen einen institutionellen Hintergrund als erfolgskritisch
65,3 % rechnen mit einem höheren Beratungsaufwand (Vorjahr: 69,9 %)
Die Anforderungen in Sachen Regulierung haben sich kaum verändert, wohl auch aufgrund des geringen Produktangebots und wenig ausgeprägter Erfahrung. „Im neuen Jahr wird sich zeigen, wie die regulierten Publikumsfonds angenommen werden. Wir sind vorbereitet, unsere Vertriebspartner bestmöglich und mit guten Argumenten zu unterstützen. Unsere Studie beweist aufs Neue: Es ist Zeit für echte Werte“, so Volz abschließend.
