01.11.2014 Flächenumsatz am Logistikmarkt Düsseldorf unter Vorjahresniveau
Mit einem Flächenumsatz von 211.000 m² erzielt der Düsseldorfer Lager- und Logistikflächenmarkt zum Ende des dritten Quartals ein Ergebnis, das knapp 19 % unter dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum liegt. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Zwar wurden absolut betrachtet deutlich mehr Verträge abgeschlossen, aber die durchschnittliche Größe der umgesetzten Flächen ist geringer als im vergangenen Jahr“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zudem hat im Vergleichszeitraum 2013 der DSV-Deal in Krefeld (62.500 m²) den Umsatz in die Höhe getrieben; Verträge in dieser Größenordnung konnten in diesem Jahr noch nicht registriert werden. Dennoch ist es das zweitbeste Resultat in der Zeitreihe seit 2008 und übertrifft den langjährigen Durchschnitt um fast 20 %. Die größten Verträge wurden von Logistikdienstleistern abgeschlossen, die sich in Neuss bzw. Mönchengladbach Flächen sicherten.
Die Branchenverteilung wird von Logistikdienstleistern mit knapp 62 % angeführt. Sie konnten dank mehrerer Großverträge einen deutlichen Zuwachs verbuchen (+24 Prozentpunkte). Handelsunternehmen schieben sich einen Platz nach vorne und erreichen mit knapp 31 % den zweiten Rang. Der Anzahl nach haben diese die meisten Verträge abgeschlossen, die sich aber überwiegend im kleinen Flächensegment befinden. Klare Verluste (-39 Prozentpunkte) müssen die drittplatzierten Industrieunternehmen hinnehmen, die nur noch auf Umsatzanteile im einstelligen Bereich kommen (rund 7 %). Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum dominierten diese dank einiger Großverträge noch die Branchenverteilung.
Überwiegend Verträge ab 5.000 m² - Gestiegene Spitzenmiete
Davon abgesehen, dass die Kategorie von 8.000 bis 12.000 m² bisher unbesetzt geblieben ist, zeigt sich die Verteilung nach Größenklassen besonders im Bereich ab 5.000 m² recht ausgewogen. Flächen von 12.000 bis 20.000 m² erreichen mit gut 30 % den größten Anteil und legen damit über 24 Prozentpunkte zu. Dahinter folgt das größte Segment über 20.000 m² (rund 26 %), das somit seinen Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum halbiert hat. Nur knapp dahinter liegen Verträge zwischen 5.000 bis 8.000 m², die ca. ein Viertel des Umsatzes ausmachen. Fast unverändert sind die Anteile der beiden kleinsten Größenklassen, die zusammen auf etwas mehr als 18 % kommen.
Bereits seit Mitte 2014 liegt die Spitzenmiete auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt bei 5,30 €/m². Verglichen mit dem Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung um knapp 4 %. Die aktuelle Angebot-Nachfrage-Relation setzt die Höchstmiete aber nicht weiter unter Druck. Anders sieht die Situation bei Altbeständen aus. Hier ist das Angebot zurückgegangen, sodass weiter weniger Incentives gewährt werden. Durch die überdurchschnittlich hohe Neubauaktivität ist die Durchschnittsmiete auf 4,75 €/m² gestiegen. Der Neubauanteil im Düsseldorfer Marktgebiet liegt bei gut 63 %, was im bundesweiten Vergleich sehr hoch ist. Da das Angebot speziell an modernen Bestandsflächen ab 5.000 m² weiterhin begrenzt ist, entscheiden sich Nutzer häufig für die built-to-suit-Lösung.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Logistikmarkt zeigte sich in den ersten neun Monaten hinsichtlich der Anzahl an Verträgen sehr lebhaft. Für das vierte Quartal ist eine ähnliche Entwicklung und gleichzeitig aber auch ein höherer Flächenumsatz als in den vergangenen drei Monaten zu erwarten. Dass am Jahresende das Rekordergebnis von 2013 nicht noch einmal wiederholt werden kann, war abzusehen und konnte auch nicht erwartet werden. Da schon jetzt der langjährige Gesamtjahresdurchschnitt fast erreicht ist, wird man aller Voraussicht nach dennoch von einem sehr guten Jahr sprechen können“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
„Zwar wurden absolut betrachtet deutlich mehr Verträge abgeschlossen, aber die durchschnittliche Größe der umgesetzten Flächen ist geringer als im vergangenen Jahr“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zudem hat im Vergleichszeitraum 2013 der DSV-Deal in Krefeld (62.500 m²) den Umsatz in die Höhe getrieben; Verträge in dieser Größenordnung konnten in diesem Jahr noch nicht registriert werden. Dennoch ist es das zweitbeste Resultat in der Zeitreihe seit 2008 und übertrifft den langjährigen Durchschnitt um fast 20 %. Die größten Verträge wurden von Logistikdienstleistern abgeschlossen, die sich in Neuss bzw. Mönchengladbach Flächen sicherten.
Die Branchenverteilung wird von Logistikdienstleistern mit knapp 62 % angeführt. Sie konnten dank mehrerer Großverträge einen deutlichen Zuwachs verbuchen (+24 Prozentpunkte). Handelsunternehmen schieben sich einen Platz nach vorne und erreichen mit knapp 31 % den zweiten Rang. Der Anzahl nach haben diese die meisten Verträge abgeschlossen, die sich aber überwiegend im kleinen Flächensegment befinden. Klare Verluste (-39 Prozentpunkte) müssen die drittplatzierten Industrieunternehmen hinnehmen, die nur noch auf Umsatzanteile im einstelligen Bereich kommen (rund 7 %). Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum dominierten diese dank einiger Großverträge noch die Branchenverteilung.
Überwiegend Verträge ab 5.000 m² - Gestiegene Spitzenmiete
Davon abgesehen, dass die Kategorie von 8.000 bis 12.000 m² bisher unbesetzt geblieben ist, zeigt sich die Verteilung nach Größenklassen besonders im Bereich ab 5.000 m² recht ausgewogen. Flächen von 12.000 bis 20.000 m² erreichen mit gut 30 % den größten Anteil und legen damit über 24 Prozentpunkte zu. Dahinter folgt das größte Segment über 20.000 m² (rund 26 %), das somit seinen Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum halbiert hat. Nur knapp dahinter liegen Verträge zwischen 5.000 bis 8.000 m², die ca. ein Viertel des Umsatzes ausmachen. Fast unverändert sind die Anteile der beiden kleinsten Größenklassen, die zusammen auf etwas mehr als 18 % kommen.
Bereits seit Mitte 2014 liegt die Spitzenmiete auf dem Düsseldorfer Logistikmarkt bei 5,30 €/m². Verglichen mit dem Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung um knapp 4 %. Die aktuelle Angebot-Nachfrage-Relation setzt die Höchstmiete aber nicht weiter unter Druck. Anders sieht die Situation bei Altbeständen aus. Hier ist das Angebot zurückgegangen, sodass weiter weniger Incentives gewährt werden. Durch die überdurchschnittlich hohe Neubauaktivität ist die Durchschnittsmiete auf 4,75 €/m² gestiegen. Der Neubauanteil im Düsseldorfer Marktgebiet liegt bei gut 63 %, was im bundesweiten Vergleich sehr hoch ist. Da das Angebot speziell an modernen Bestandsflächen ab 5.000 m² weiterhin begrenzt ist, entscheiden sich Nutzer häufig für die built-to-suit-Lösung.
Perspektiven
„Der Düsseldorfer Logistikmarkt zeigte sich in den ersten neun Monaten hinsichtlich der Anzahl an Verträgen sehr lebhaft. Für das vierte Quartal ist eine ähnliche Entwicklung und gleichzeitig aber auch ein höherer Flächenumsatz als in den vergangenen drei Monaten zu erwarten. Dass am Jahresende das Rekordergebnis von 2013 nicht noch einmal wiederholt werden kann, war abzusehen und konnte auch nicht erwartet werden. Da schon jetzt der langjährige Gesamtjahresdurchschnitt fast erreicht ist, wird man aller Voraussicht nach dennoch von einem sehr guten Jahr sprechen können“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
