29.10.2014 Zufriedenstellendes Resultat auf dem Logistikmarkt Leipzig
In den ersten drei Quartalen wurde auf dem Leipziger Lager- und Logistikflächenmarkt 138.000 m² Fläche umgesetzt. Dies entspricht zwar einem Rückgang um fast 22 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum (Q3 2013: 176.000 m²), ist aber dennoch ein zufriedenstellendes Ergebnis, da im Vorjahr mehr großflächige Verträge abgeschlossen wurden als bisher. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Zudem ist für das vierte Quartal mit einigen Großabschlüssen zu rechnen, die aktuell noch verhandelt werden“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Absolut betrachtet ist die Anzahl der Deals sogar deutlich gestiegen, was folglich für einen sehr lebhaften Markt spricht. So wurde in den vergangenen neun Monaten eine ganze Reihe kleinerer Verträge registriert, welche häufig in Gewerbehöfen abgeschlossen wurden“. Der Eigennutzeranteil ist - typisch für Leipzig - mit 54 % im Vergleich zu anderen Standorten sehr hoch.
Mit gut 51 % führen Logistikdienstleister die Branchenverteilung an. Nachdem sie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum die Führungsposition an Handelsunternehmen abgeben mussten, konnten sie diese dank zweier Großabschlüsse zurückgewinnen. Handelsunternehmen erreichen mit über 26 % den zweiten Rang und haben ihren Umsatzanteil fast halbiert. Traditionsgemäß dominieren diese beiden Sektoren den Leipziger Logistikmarkt. Doch bemerkenswerterweise kommen Industrieunternehmen in den ersten drei Quartalen auf 18 %, was für Leipzig ein ungewöhnlich hoher Anteil ist. Die weiteren Branchen erreichen nur sehr geringe Anteile am Flächenumsatz.
Mehr mittlere und kleine Verträge – Gestiegene Spitzenmiete
Zwar liegen Verträge über 20.000 m² mit einem Anteil von gut 45 % wie auch im Vorjahreszeitraum an der Spitze der Größenklassen, dennoch ist eine Verschiebung hin zu den mittleren und kleinen Segmenten zu beobachten. So entfällt rund ein Fünftel des Umsatzes auf Verträge von 5.000 bis 8.000 m², von denen in den ersten drei Quartalen 2013 keine registriert wurden. Auf knapp 19 % kommt die kleinste Kategorie bis 3.000 m², die damit um fast 15 Prozentpunkte zulegen konnte. Leichte Einbußen verzeichnen Abschlüsse von 8.000 bis 12.000 m² mit nun knapp 15 % (-rund 3 Prozentpunkte). Erneut schwach besetzt ist die Klasse 3.000 bis 5.000 m². Noch keine Anteile konnte für die Größenklasse 12.000 bis 20.000 m² registriert werden, die im letzten Jahr sehr stark war.
In den stark nachgefragten Lagen rund um den Leipziger Flughafen und innerhalb des Industriegebiets BMW wird für moderne Neubauobjekte eine Spitzenmiete von 4,35 €/m² erzielt. Dabei ist immer häufiger zu beobachten, dass sich Nutzer gegen einen Neubau und für eine modernisierte Bestandsimmobilie entscheiden. Durch die Umlagerung der Investitionskosten des mieterspezifischen Umbaus werden letztendlich auch hier Mieten erzielt, die im Bereich der Höchstmiete, in Ausnahmefällen sogar darüber liegen. Die Durchschnittsmiete ist stabil geblieben und liegt bei 3,55 €/m².
Perspektiven
„Da sich noch einige Großabschlüsse in Verhandlung befinden, wird für das vierte Quartal ein gutes Resultat erwartet, sodass der Flächenumsatz zum Jahresende sogar knapp über dem des Vorjahres liegen sollte. Die Angebotssituation in den beliebten Lagen ist weiterhin knapp, wird sich im kommenden Jahr aber möglicherweise etwas entspannen. Hintergrund ist, dass einige Investoren Potenzial im Leipziger Logistikmarkt sehen, und sich derzeit einige spekulative Projektentwicklungen im Bau befinden. Dies wird jedoch die fehlenden Bestandsflächen nicht komplett ausgleichen können. Die Spitzenmiete wird sich vermutlich vorerst auf dem aktuellen Niveau halten; die längerfristige Entwicklung bleibt allerdings abzuwarten“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
„Zudem ist für das vierte Quartal mit einigen Großabschlüssen zu rechnen, die aktuell noch verhandelt werden“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Absolut betrachtet ist die Anzahl der Deals sogar deutlich gestiegen, was folglich für einen sehr lebhaften Markt spricht. So wurde in den vergangenen neun Monaten eine ganze Reihe kleinerer Verträge registriert, welche häufig in Gewerbehöfen abgeschlossen wurden“. Der Eigennutzeranteil ist - typisch für Leipzig - mit 54 % im Vergleich zu anderen Standorten sehr hoch.
Mit gut 51 % führen Logistikdienstleister die Branchenverteilung an. Nachdem sie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum die Führungsposition an Handelsunternehmen abgeben mussten, konnten sie diese dank zweier Großabschlüsse zurückgewinnen. Handelsunternehmen erreichen mit über 26 % den zweiten Rang und haben ihren Umsatzanteil fast halbiert. Traditionsgemäß dominieren diese beiden Sektoren den Leipziger Logistikmarkt. Doch bemerkenswerterweise kommen Industrieunternehmen in den ersten drei Quartalen auf 18 %, was für Leipzig ein ungewöhnlich hoher Anteil ist. Die weiteren Branchen erreichen nur sehr geringe Anteile am Flächenumsatz.
Mehr mittlere und kleine Verträge – Gestiegene Spitzenmiete
Zwar liegen Verträge über 20.000 m² mit einem Anteil von gut 45 % wie auch im Vorjahreszeitraum an der Spitze der Größenklassen, dennoch ist eine Verschiebung hin zu den mittleren und kleinen Segmenten zu beobachten. So entfällt rund ein Fünftel des Umsatzes auf Verträge von 5.000 bis 8.000 m², von denen in den ersten drei Quartalen 2013 keine registriert wurden. Auf knapp 19 % kommt die kleinste Kategorie bis 3.000 m², die damit um fast 15 Prozentpunkte zulegen konnte. Leichte Einbußen verzeichnen Abschlüsse von 8.000 bis 12.000 m² mit nun knapp 15 % (-rund 3 Prozentpunkte). Erneut schwach besetzt ist die Klasse 3.000 bis 5.000 m². Noch keine Anteile konnte für die Größenklasse 12.000 bis 20.000 m² registriert werden, die im letzten Jahr sehr stark war.
In den stark nachgefragten Lagen rund um den Leipziger Flughafen und innerhalb des Industriegebiets BMW wird für moderne Neubauobjekte eine Spitzenmiete von 4,35 €/m² erzielt. Dabei ist immer häufiger zu beobachten, dass sich Nutzer gegen einen Neubau und für eine modernisierte Bestandsimmobilie entscheiden. Durch die Umlagerung der Investitionskosten des mieterspezifischen Umbaus werden letztendlich auch hier Mieten erzielt, die im Bereich der Höchstmiete, in Ausnahmefällen sogar darüber liegen. Die Durchschnittsmiete ist stabil geblieben und liegt bei 3,55 €/m².
Perspektiven
„Da sich noch einige Großabschlüsse in Verhandlung befinden, wird für das vierte Quartal ein gutes Resultat erwartet, sodass der Flächenumsatz zum Jahresende sogar knapp über dem des Vorjahres liegen sollte. Die Angebotssituation in den beliebten Lagen ist weiterhin knapp, wird sich im kommenden Jahr aber möglicherweise etwas entspannen. Hintergrund ist, dass einige Investoren Potenzial im Leipziger Logistikmarkt sehen, und sich derzeit einige spekulative Projektentwicklungen im Bau befinden. Dies wird jedoch die fehlenden Bestandsflächen nicht komplett ausgleichen können. Die Spitzenmiete wird sich vermutlich vorerst auf dem aktuellen Niveau halten; die längerfristige Entwicklung bleibt allerdings abzuwarten“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
