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28.10.2014 Flächenumsatz auf dem Büromarkt Dortmund sinkt spürbar

Der Dortmunder Büromarkt erzielte bis Ende September einen Flächenumsatz von 38.000 m² und bleibt damit spürbar hinter dem Vorjahresresultat zurück (-28 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate, bundesweit führender Immobilienberater.

„Neben einer insgesamt geringeren Anzahl an Abschlüssen fehlen aktuell insbesondere Vermietungen ab 1.000 m², die das Ergebnis stützen könnten. Nachdem das Jahr mit einem überdurchschnittlichen Quartalsergebnis von 23.000 m² vielversprechend begann, wurden im weiteren Jahresverlauf kaum noch größere Vertragsabschlüsse verzeichnet, sodass im zweiten und dritten Quartal vergleichsweise niedrige Umsätze generiert wurden“, sagt Christoph Meszelinsky Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Essener Niederlassungsleiter. Im kleineren Flächensegment kann die Nachfrage jedoch als durchaus lebhaft bezeichnet werden. Mit knapp 30 % leisteten Vermietungen zwischen 200 und 500 m² den größten Beitrag zum Umsatz, weitere 28 % steuern Verträge zwischen 500 und 1.000 m² bei. Die Büromarktzone Rheinlanddamm (36 %) ist vor der City (22 %) der bisher umsatzstärkste Teilmarkt.

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen wird von den Verwaltungen von Industrieunternehmen deutlich angeführt. Sie legen erheblich gegenüber dem Vorjahr zu und steuern allein schon ein Drittel zum Umsatz bei. Auf dem zweiten Platz folgt die noch im Vorjahr vorn liegende Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen mit 21 %. Damit zeichnen die beiden führenden Branchen für mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich. Informations- und Kommunikationstechnologien belegen mit fast 12 % den dritten Rang. Darüber hinaus erreichen lediglich die öffentliche Verwaltung (knapp 9 %) und Unternehmen aus dem Finanzsektor (gut 6 %) nennenswerte Umsatzanteile über 5 %.

Der Leerstand liegt aktuell bei 161.000 m² und hat sich damit im Vergleich zum dritten Quartal 2013 um 3 % reduziert. Nachdem zum Jahresende bereits ein etwas niedrigeres Niveau erreicht wurde, ist das Volumen jedoch im Jahresverlauf wieder leicht angestiegen. Das am stärksten nachgefragte Segment der modernen Flächen hat mit 48.000 m² einen Anteil von rund 30 % am Gesamtleerstand und sich damit kaum verändert. Im Teilmarkt City sind mit 49.000 m² (gut 30 %) die umfangreichsten Flächen frei. Die Leerstandsquote ist ebenfalls etwas gesunken und beträgt 5,5 %.

Flächen im Bau kaum verändert – Spitzenmiete hat leicht angezogen

Die Flächen im Bau haben sich im Vergleich zum Vorjahreswert kaum verändert und belaufen sich auf 29.000 m². Zugenommen haben dagegen die noch verfügbaren Flächen. Mit 20.000 m² stehen dem Markt noch 69 % zur Verfügung und damit ein Viertel mehr als vor zwölf Monaten. Die Bautätigkeit konzentriert sich auf die zwei Büromarktzonen City (22 %) sowie Phönix-See (78 %) in den Nebenlagen, wo mit 15.000 m² auch noch größere Flächen angemietet werden können. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) liegt bei 181.000 m².

Die Höchstmiete ist im ersten Quartal auf 13,50 €/m² gestiegen (+2 %) und hat sich seitdem auf dem erreichten Niveau verfestigt. Sie wird für modern ausgestattete Büroflächen in sehr guten Citylagen erzielt. Auch in den übrigen Teilmärkten ist insgesamt ein leichtes Anziehen der Durchschnitts– und vor allem der Spitzenmieten zu beobachten.

Perspektiven

Insbesondere aufgrund der schwachen Ergebnisse im zweiten und dritten Quartal liegt der Dortmunder Büromarkt mit seinem bisherigen Ergebnis deutlich unter dem zehnjährigen Durchschnitt (-16%). „Bis zum Jahresende ist jedoch mit einer spürbaren Belebung der Nachfrage zu rechnen, und da darüber hinaus noch großflächige Abschlüsse erwartet werden, dürfte das langjährige Umsatzmittel von 66.000 m² übertroffen werden. Die Angebotsflächen sollten voraussichtlich sowohl aus dem Leerstand als auch aus den verfügbaren Flächen im Bau leicht abgebaut werden können. Für die Spitzenmiete wird zunächst keine Veränderung erwartet“, so Christoph Meszelinsky.


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