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22.10.2014 Investitionsvolumen am Investmentmarkt Köln leicht gestiegen

Mit einem Transaktionsvolumen von 457 Mio. € übertrifft der Kölner Investmentmarkt das Vorjahresergebnis um knapp 6 %. Gleichzeitig liegt das Resultat aber unter dem langjährigen Durchschnitt (-28 %), da das Angebot im großvolumigen Bereich nach wie vor sehr begrenzt ist. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

Positiv zu werten ist aber, dass der Umsatz durch Einzeldeals gegenüber 2013 deutlich gestiegen ist (+ knapp 54 %), was für eine insgesamt lebhafte Nachfrage spricht. „Portfoliodeals hingegen wurden weniger verzeichnet und steuern knapp 9 % zum Transaktionsvolumen bei. Absolut betrachtet wurden mehr Vertragsabschlüsse registriert, wobei es sich aber vorwiegend um kleine und mittelgroße Verträge handelt. Mit dem Verkauf des abc-Towers wurde in den ersten neun Monaten die größte Transaktion erfasst. Das durchschnittliche Volumen pro Verkaufsfall liegt nur bei gut 10 Mio. € und damit deutlich niedriger als in anderen Städten“, sagt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter.

Auf dem Kölner Investmentmarkt werden aufgrund des geringen Angebots an großvolumigen Investmentobjekten überwiegend Abschlüsse im einstelligen und niedrigen zweistelligen Millionenbereich getätigt. So sorgen Verträge unter 25 Mio. € für 63 % des Transaktionsvolumens, womit sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ihr Anteil deutlich erhöht hat (+19 Prozentpunkte). Weniger Transaktionen wurden in den größeren Segmenten registriert: Objekte zwischen 25 und 50 Mio. € kommen auf knapp ein Viertel des Volumens und verzeichnen damit einen deutlichen Rückgang um knapp 15 Prozentpunkte. Auf die Größenklasse zwischen 50 und 100 Mio. € entfällt lediglich ein Deal, was einem Anteil von 12 % entspricht.

Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens wurde in den letzten neun Monaten in Büroimmobilien investiert (52 %). Sie stellen damit mit Abstand die beliebteste Assetklasse dar und verzeichnen nur leichte Einbußen. Dahinter folgen Logistikimmobilien, die zwar einen Verlust von fast 6 Prozentpunkten verkraften müssen, aber dennoch mit gut 18 % weiterhin auf dem zweiten Rang liegen. Einzelhandelsobjekte konnten ihren Anteil verdoppeln und erreichen fast 10 %. Einen leichten Anteilsrückgang verzeichnen Hotelinvestitionen, die auf knapp 5 % kommen – etwas weniger als 2013. Hinter der Kategorie Sonstige verbergen sich überwiegend Entwicklungsgrundstücke, die für Projektentwicklungen angekauft wurden.

Citylagen knapp vorn – Büro-Spitzenrendite bei 4,85 %

Mit 40 % entfällt der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf die Citylagen. Sie führen damit unverändert die Verteilung der Investments über das Marktgebiet an. Auf dem zweiten Rang folgen die Nebenlagen, welche ihren Anteil mit rund 36 % deutlich steigern konnten und somit einen Platz gut gemacht haben. Zu diesem starken Ergebnis trägt unter anderem der Verkauf des abc-Towers bei. Im Cityrand hingegen wurden deutlich weniger Investitionen getätigt, sodass dieser auf knapp 23 % kommt und einen Verlust von rund 12 Prozentpunkten verzeichnet. In der Peripherie wurden bisher kaum Vertragsabschlüsse registriert.

Die Investments nach Käufergruppen zeigen eine recht breite Streuung unter den verschiedenen Anlegertypen, was für eine stabile Marktbasis spricht. Dabei führen Spezialfonds mit 23 % das Ranking an. Die in Köln für gewöhnlich recht starken privaten Anleger folgen dahinter mit gut 16 %. Sie zeichnen für eine ganze Reihe an Deals verantwortlich, die überwiegend in den kleinen Größenklassen liegen. Geschlossene Fonds erreichen 12 % und belegen Platz 3. Danach kommen Pensionskassen (gut 11 %), die im vergangenen Jahr kaum in Erscheinung getreten sind. Projektentwickler erreichen rund 9 % und die nachfolgenden Corporates 8 %. Ein geringer Anteil entfällt auf Versicherungen (fast 4 %). Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei fast 35 %.

Im laufenden Jahr sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien und Geschäftshäuser stabil geblieben, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hingegen sind sie leicht gesunken. So wird für Büros seit Ende 2013 eine Spitzenrendite von 4,85 % erzielt, was einem Minus von 35 Basispunkten gegenüber Q3 2013 entspricht. Ähnliches gilt für Geschäftshäuser, deren Netto-Anfangsrendite im gleichen Zeitraum um 5 Basispunkte gesunken ist und seit Ende 2013 bei 4,15 % liegt. Für Logistikimmobilien wird aktuell eine Rendite von 6,50 % erzielt (-30 Basispunkte).

Perspektiven

„Das knappe Angebot im großvolumigen Bereich bremst den Kölner Investmentmarkt und schlägt sich im Gesamtergebnis nieder, da die vorhandene Nachfrage diverser sowohl nationaler als auch internationaler Investoren nicht bedient werden kann. Für das Jahresendgeschäft wird dennoch mit vergleichsweise lebhaften drei Monaten gerechnet, da sich noch einige größere Deals in der Pipeline befinden. Die Chance auf ein Ergebnis über dem langjährigen Durchschnitt und im hohen dreistelligen Millionenbereich ist damit weiterhin vorhanden“, fasst Jens Hoppe die Jahresaussichten zusammen.


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