21.10.2014 Düsseldorfer Investmentmarkt erreicht bestes Resultat aller Zeiten
Nachdem schon in den ersten beiden Quartalen Rekordergebnisse im Düsseldorfer Investmentmarkt verzeichnet wurden, hält diese Entwicklung erfreulicherweise auch zum Ende des dritten Quartals an. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,6 Mrd. € überflügelt das Resultat alle Vorjahre, einschließlich der Boomjahre 2006 und 2007. Es toppt den langjährigen Durchschnitt um stolze 71 %“, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Dabei stellen die Einzeldeals mit einem Volumen von knapp 1,15 Mrd. € ebenfalls einen neuen Rekord auf, aber auch der Anteil von Portfolios war mit fast 29 % seit 2007 nicht mehr so hoch. Gleich mehrere Deals über 100 Mio. € konnten in den ersten neun Monaten registriert werden, darunter das Portigon-Portfolio (340 Mio. €) und die Kö-Galerie (300 Mio. €). Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt mit fast 37 Mio. € um knapp 38 % höher als im Vorjahreszeitraum.
Großabschlüsse dominieren, Büros am beliebtesten
Großdeals haben nach wie vor einen starken Einfluss auf den Düsseldorfer Investmentmarkt. So sorgten Abschlüsse über 100 Mio. € für einen Großteil des Ergebnisses und erreichen mit gut 51 % ein vergleichbares Resultat wie im Vorjahr. Deutlich gestiegen ist der Anteil der zweitgrößten Klasse 50 bis 100 Mio. €, die nun auf rund 13 % kommt (+9 Prozentpunkte). So entfallen knapp 65 % auf die beiden größten Segmente. Mehr als ein Fünftel (22 %) des Transaktionsvolumens ist Objekten zwischen 10 und 25 Mio. € zuzuschreiben, die leicht hinzugewinnen konnten (+5 Prozentpunkte). Etwas weniger wurde mit Investments zwischen 25 und 50 Mio. € (rund 9 %) und unter 10 Mio. €. (knapp 4 %) umgesetzt.
Lagen im vergangenen Jahr Büro- und Einzelhandelsimmobilien noch gleichauf, haben Büros im laufenden Jahr mit rund 57 % wieder die Führungsposition übernommen. Neben zwei Großdeals über 100 Mio. € gab es hier auch zahlreiche Abschlüsse in den mittleren Größenklassen. Dagegen mussten Einzelhandelsobjekte gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutliche Einbußen hinnehmen (minus knapp 13 Prozentpunkte) und landen mit fast 26 % auf Rang zwei. Der überwiegende Teil des Ergebnisses entfällt dabei auf den Verkauf der Kö-Galerie, die einen hohen Einzelhandelsanteil aufweist. Etwas gestiegen ist die Bedeutung von Logistik-Investments, die nun auf gut 7 % kommen. Hotelobjekte spielten bisher noch keine nennenswerte Rolle.
Cityrand vorn, Equity/Real Estate Funds auf Platz eins
Die Verteilung des Transaktionsvolumens nach Lagen hat sich im Vergleich zum Vorjahr zu Gunsten des Cityrands verschoben. Fast 54 % des Investmentvolumens entfallen auf diese Zone, die um gut 10 Prozentpunkte zulegen konnte. Dahinter folgt die City mit 27 % und deutlichen Anteilsverlusten von mehr als 13 Prozent-punkten. Dennoch sind diese beiden zentralen Lagen weiterhin mit Abstand die beliebtesten bei den Investoren. Unverändert auf Platz drei liegt die Peripherie mit gut 12 % und einem nur leichten Anteilsrückgang. In den Nebenlagen wurde etwas mehr investiert, sodass diese nun gut 7 % erreichen.
Die Verteilung der Käufergruppen im Düsseldorfer Investmentmarkt wird zum Quartalsende von Equity/Real Estate Funds mit knapp 28 % angeführt. Nachdem diese im Vorjahr kaum in Erscheinung getreten sind, zeichnen sie nun unter anderem für den Portfoliodeal Portigon verantwortlich. Auf Rang zwei folgen Versicherungen mit rund 22 %, die neben anderen Abschlüssen auch bei der Kö-Galerie als Käufer fungierten. Spezialfonds erreichen knapp 16 % und liegen damit auf dem dritten Platz. Die übrigen Käufergruppen erreichen bereits Anteile im einstelligen Bereich: Projektentwickler kommen auf gut 7 % und platzieren sich damit nur knapp vor den Pensionskassen (rund 7 %). Investment/Asset Manager und Corporates liegen mit fast 5 % annährend gleich auf. Die Verteilung der Käufergruppen ist ein Indiz für das Interesse einer Vielzahl verschiedener Investoren. Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei gut 39 %.
Spitzenrenditen haben nachgegeben
Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum sind die Netto-Spitzenrenditen in allen Assetklassen gesunken. Bereits Ende 2013 hat die Spitzenrendite für Büroobjekte um 15 Basispunkte nachgegeben und liegt seitdem stabil bei 4,75 %. Gleiches gilt für Geschäftshäuser, deren Netto-Anfangsrendite seit Ende letzten Jahres bei 4,15 % liegt (minus 5 Basispunkte gegenüber Q3 2013). Im Logistiksegment hat die Netto-Spitzenrendite im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 30 Basispunkte nachgegeben und liegt nun bei 6,50 %.
„Die herausragende Performance des Düsseldorfer Investmentmarkts lässt die Erwartungen an ein Jahresendergebnis über der 2-Mrd.-Euro-Schwelle und somit auf dem Niveau der Boomjahre 2006 und 2007 steigen. Auch wenn das Transaktionsvolumen von mehreren Großdeals getrieben wird, zeigt sich anhand des Umfangs der kleinen und mittleren Verträge und der breiten Verteilung der Käufergruppen, dass Düsseldorf bei verschiedenen Investoren beliebt ist. Gleichzeitig steigt die Stadt dank der großvolumigen Abschlüsse in der Gunst ausländischer Anleger“, so Christoph Meszelinsky.
„Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,6 Mrd. € überflügelt das Resultat alle Vorjahre, einschließlich der Boomjahre 2006 und 2007. Es toppt den langjährigen Durchschnitt um stolze 71 %“, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Dabei stellen die Einzeldeals mit einem Volumen von knapp 1,15 Mrd. € ebenfalls einen neuen Rekord auf, aber auch der Anteil von Portfolios war mit fast 29 % seit 2007 nicht mehr so hoch. Gleich mehrere Deals über 100 Mio. € konnten in den ersten neun Monaten registriert werden, darunter das Portigon-Portfolio (340 Mio. €) und die Kö-Galerie (300 Mio. €). Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt mit fast 37 Mio. € um knapp 38 % höher als im Vorjahreszeitraum.
Großabschlüsse dominieren, Büros am beliebtesten
Großdeals haben nach wie vor einen starken Einfluss auf den Düsseldorfer Investmentmarkt. So sorgten Abschlüsse über 100 Mio. € für einen Großteil des Ergebnisses und erreichen mit gut 51 % ein vergleichbares Resultat wie im Vorjahr. Deutlich gestiegen ist der Anteil der zweitgrößten Klasse 50 bis 100 Mio. €, die nun auf rund 13 % kommt (+9 Prozentpunkte). So entfallen knapp 65 % auf die beiden größten Segmente. Mehr als ein Fünftel (22 %) des Transaktionsvolumens ist Objekten zwischen 10 und 25 Mio. € zuzuschreiben, die leicht hinzugewinnen konnten (+5 Prozentpunkte). Etwas weniger wurde mit Investments zwischen 25 und 50 Mio. € (rund 9 %) und unter 10 Mio. €. (knapp 4 %) umgesetzt.
Lagen im vergangenen Jahr Büro- und Einzelhandelsimmobilien noch gleichauf, haben Büros im laufenden Jahr mit rund 57 % wieder die Führungsposition übernommen. Neben zwei Großdeals über 100 Mio. € gab es hier auch zahlreiche Abschlüsse in den mittleren Größenklassen. Dagegen mussten Einzelhandelsobjekte gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutliche Einbußen hinnehmen (minus knapp 13 Prozentpunkte) und landen mit fast 26 % auf Rang zwei. Der überwiegende Teil des Ergebnisses entfällt dabei auf den Verkauf der Kö-Galerie, die einen hohen Einzelhandelsanteil aufweist. Etwas gestiegen ist die Bedeutung von Logistik-Investments, die nun auf gut 7 % kommen. Hotelobjekte spielten bisher noch keine nennenswerte Rolle.
Cityrand vorn, Equity/Real Estate Funds auf Platz eins
Die Verteilung des Transaktionsvolumens nach Lagen hat sich im Vergleich zum Vorjahr zu Gunsten des Cityrands verschoben. Fast 54 % des Investmentvolumens entfallen auf diese Zone, die um gut 10 Prozentpunkte zulegen konnte. Dahinter folgt die City mit 27 % und deutlichen Anteilsverlusten von mehr als 13 Prozent-punkten. Dennoch sind diese beiden zentralen Lagen weiterhin mit Abstand die beliebtesten bei den Investoren. Unverändert auf Platz drei liegt die Peripherie mit gut 12 % und einem nur leichten Anteilsrückgang. In den Nebenlagen wurde etwas mehr investiert, sodass diese nun gut 7 % erreichen.
Die Verteilung der Käufergruppen im Düsseldorfer Investmentmarkt wird zum Quartalsende von Equity/Real Estate Funds mit knapp 28 % angeführt. Nachdem diese im Vorjahr kaum in Erscheinung getreten sind, zeichnen sie nun unter anderem für den Portfoliodeal Portigon verantwortlich. Auf Rang zwei folgen Versicherungen mit rund 22 %, die neben anderen Abschlüssen auch bei der Kö-Galerie als Käufer fungierten. Spezialfonds erreichen knapp 16 % und liegen damit auf dem dritten Platz. Die übrigen Käufergruppen erreichen bereits Anteile im einstelligen Bereich: Projektentwickler kommen auf gut 7 % und platzieren sich damit nur knapp vor den Pensionskassen (rund 7 %). Investment/Asset Manager und Corporates liegen mit fast 5 % annährend gleich auf. Die Verteilung der Käufergruppen ist ein Indiz für das Interesse einer Vielzahl verschiedener Investoren. Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei gut 39 %.
Spitzenrenditen haben nachgegeben
Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum sind die Netto-Spitzenrenditen in allen Assetklassen gesunken. Bereits Ende 2013 hat die Spitzenrendite für Büroobjekte um 15 Basispunkte nachgegeben und liegt seitdem stabil bei 4,75 %. Gleiches gilt für Geschäftshäuser, deren Netto-Anfangsrendite seit Ende letzten Jahres bei 4,15 % liegt (minus 5 Basispunkte gegenüber Q3 2013). Im Logistiksegment hat die Netto-Spitzenrendite im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 30 Basispunkte nachgegeben und liegt nun bei 6,50 %.
„Die herausragende Performance des Düsseldorfer Investmentmarkts lässt die Erwartungen an ein Jahresendergebnis über der 2-Mrd.-Euro-Schwelle und somit auf dem Niveau der Boomjahre 2006 und 2007 steigen. Auch wenn das Transaktionsvolumen von mehreren Großdeals getrieben wird, zeigt sich anhand des Umfangs der kleinen und mittleren Verträge und der breiten Verteilung der Käufergruppen, dass Düsseldorf bei verschiedenen Investoren beliebt ist. Gleichzeitig steigt die Stadt dank der großvolumigen Abschlüsse in der Gunst ausländischer Anleger“, so Christoph Meszelinsky.
