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20.10.2014 Zweitbestes Ergebnis aller Zeiten bei Büroinvestments

Büroinvestments sind die beliebteste Assetklasse und kommen auf einen Anteil von rund 41 % am gewerblichen Transaktionsvolumen. In den ersten drei Quartalen 2014 wurden knapp 10,38 Mrd. € in Büroimmobilien investiert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate, bundesweit führender Immobilienberater.

„Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis konnte damit noch einmal um gut 35 % übertroffen werden. Im langfristigen Vergleich handelt es sich um das zweitbeste jemals registrierte Resultat, das darüber hinaus knapp ein Drittel über dem langjährigen Durchschnitt liegt“, sagt Marcus Zorn, stellvertretender Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Nur 2007 wurde in den ersten neun Monaten noch mehr in Büros angelegt. Gut 7,87 Mrd. € des Gesamtumsatzes flossen in Einzeldeals, was einem Anteil von knapp 76 % am Ergebnis entspricht. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies eine Steigerung um 18 %. Bemerkenswert ist aber vor allem die starke Zunahme (+158 %) bei den Portfolioverkäufen, die aktuell gut 2,5 Mrd. € zum Resultat beitragen. Insbesondere großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich haben deutlich zugelegt. Insgesamt konnten bisher 21 Deals dieser Größenklasse erfasst werden, davon 15 Einzelobjekte und 6 Portfoliokäufe.

Während die sogenannten Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) Mitte des Jahres dem bundesweiten Trend noch hinterher hinkten, konnten sie ein herausragendes drittes Quartal mit einem Umsatz von 3,6 Mrd. € verbuchen. Insgesamt wurde bis Ende September ein Transaktionsvolumen von gut 7,4 Mrd. € registriert, was einer Zunahme von knapp 24 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Mit Ausnahme von Köln, wo mit 238 Mio. € gut 1 % Rückgang zu verzeichnen war, haben alle Standorte zugelegt. Mit Abstand am meisten investiert wurde in München mit 2,05 Mrd. € (+2,5 %). Dicht beieinander auf den Rängen zwei und drei folgen Frankfurt mit 1,55 Mrd. € (+20 %) sowie Hamburg mit 1,45 Mrd. € (+62,5 %). Zu den Städten mit mehr als einer Milliarde Umsatz zählt darüber hinaus Berlin, wo knapp 1,2 Mrd. € (+12 %) in Büroimmobilien angelegt wurden. Den stärksten Anstieg verzeichnete Düsseldorf mit über 87% auf ein Volumen von 921 Mio. €.

Mehr als verdoppelt hat sich das Investitionsvolumen bezogen auf Einzeldeals in Städten mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen hier auf 446 Mio. €. Knapp um die Hälfte zugelegt hat das Resultat auch in den Großstädten außerhalb der Big-Six-Standorte, wo immerhin knapp 1,3 Mrd. € registriert wurden. Der Trend wachsender Umsätze in B-Städten hat sich damit fortgesetzt.

Relativ ausgeglichene Größenstruktur – Spitzenrenditen teils gesunken

Große Verkäufe über 100 Mio. € haben erheblich an Bedeutung gewonnen. Mit einem Anteil von knapp 45 % am Transaktionsvolumen haben sie fast 10 Prozentpunkte mehr zum Ergebnis beigetragen als im Vorjahreszeitraum. Absolut betrachtet wurden hier sogar rund 1,95 Mrd. € mehr angelegt. In den drei Größenklassen von 10 bis 100 Mio. € ist eine sehr ausgeglichene Verteilung zu beobachten. Die Umsatzanteile bewegen sich jeweils zwischen 15 und gut 17 %. Kleinere Transaktionen unter 10 Mio. € haben relativ betrachtet mit knapp 6 % etwas verloren. Mit gut 600 Mio. € wurde absolut aber sogar etwas mehr investiert als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

Für deutsche Büroimmobilien interessiert sich eine breite Palette unterschiedlicher Investoren mit verschiedenen Risikoprofilen, was unter Marktgesichtspunkten als positives Zeichen zu werten ist. Auf den ersten drei Plätzen liegen nahezu gleichauf mit jeweils knapp 15 % Pensionskassen, Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds, wobei letztere vor allem im Portfoliobereich sehr stark sind. Größere Anteile am Transaktionsvolumen weisen darüber hinaus noch Investment Manager (knapp 9 %), private Anleger (gut 7 %), offene Fonds (6,5 %) sowie Immobilien AGs mit 6 % auf. Wie breit gestreut die Anlegergruppen insgesamt sind, zeigt sich aber auch daran, dass alle übrigen Investoren ebenfalls noch gut 27 % zum Gesamtumsatz beitragen. Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei 40 % und damit in etwa auf dem Niveau des Halbjahres.

Auch im dritten Quartal haben die Spitzenrenditen an einigen Standorten noch einmal leicht, um 5 Basispunkte, nachgegeben. Dies betrifft Frankfurt (4,60 %) und Hamburg (4,50 %). Am teuersten ist weiterhin München, wo als Spitzenwert eine Netto-Anfangsrendite von 4,30 % anzusetzen ist. Berlin liegt mit 4,60 % gleichauf mit Frankfurt und damit vor Düsseldorf (4,75 %) und Köln mit 4,85 %.

Perspektiven

„Bereits jetzt zeichnet sich ein fulminantes Schlussquartal ab. Eine ganze Reihe großvolumiger Deals stehen kurz vor Vertragsabschluss und werden das Transaktionsvolumen zum Jahresende noch einmal spürbar erhöhen. Das Interesse sowohl deutscher als auch ausländischer Investoren ist ungebrochen groß und wird die Nachfrage auch über den Jahreswechsel hinaus hoch halten, nicht zuletzt weil zunehmend auch wieder value-add und opportunistische Produkte ins Auge gefasst werden. Vor diesem Hintergrund wird das Vorjahresergebnis von 13,54 Mrd. € auch deutlich überschritten werden. Aus heutiger Sicht spricht vieles dafür, dass sogar die 15-Mrd.-€-Schwelle übertroffen werden kann“, prognostiziert Marcus Zorn.



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