16.10.2014 Wohninvestments mit Umsatzplus
Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen lag in den ersten drei Quartalen 2014 bei gut 9,47 Mrd. €, was einer Steigerung um 14 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Der zehnjährige Durchschnitt konnte sogar um 28 % übertroffen, und das drittbeste jemals registrierte Ergebnis erzielt werden. Verantwortlich hierfür ist vor allem ein sehr starkes erstes Quartal mit rund 5,1 Mrd. € Investmentumsatz“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insbesondere einige Großdeals, wie die Ankäufe von rund 30.000 Wohneinheiten der Vitus-Gruppe, 11.500 von der Dewag durch die deutsche Annington oder ein von der österreichischen Buwog erworbenes Paket mit ca. 18.000 Wohnungen, sorgten für diesen Investitionsschub. Aber auch das dritte Quartal mit einem Resultat von knapp 2,55 Mrd. € unterstreicht das weiterhin große Interesse an deutschen Wohnimmobilien. Berücksichtigt wurden in der Analyse 188 Transaktionen mit knapp 160.000 Wohneinheiten. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohneinheit lag bei knapp 59.270 € und damit 4 % niedriger als im Vorjahr. Knapp zwei Drittel aller Deals wurden im eher kleinteiligen Marktsegment bis 25 Mio. € abgeschlossen, was für eine breite und rege Nachfrage unterschiedlicher Anleger spricht.
Bestandsportfolios liegen an der Spitze, Größenstruktur vergleichsweise stabil
Mit einem Anteil von gut 71 % am Transaktionsvolumen führen auf mehrere Standorte verteilte Bestandsportfolios die Riege der Assetklassen erwartungsgemäß klar an. Projektentwicklungen konnten ihren Bedeutungszuwachs festigen und liegen auch nach neun Monaten bei knapp 10 %. Vor allem eigenkapitalstarke Core-Investoren sind in diesem Marktsegment sehr aktiv und intensiv auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten. Deutlich zugenommen hat der Anteil älterer Bestandsobjekte (Block Sales) der sich mittlerweile auf gut 16 % beläuft. Viele unterschiedliche Anlegertypen sind hier insbesondere im kleinvolumigen Bereich aktiv.
Bezogen auf die Größenstruktur der Verkäufe sind keine gravierenden Änderungen eingetreten. Mit einem Anteil von knapp 64 % am Gesamtumsatz liegen Großdeals über 100 Mio. € weiter klar in Führung. Auf Platz zwei folgen Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. €, die auf 14 % kommen. Etwas an Bedeutung eingebüßt hat die Größenklasse von 50 bis 100 Mio. €, die knapp 9 % zum Ergebnis beiträgt. Kleinteilige Verkäufe unter 10 Mio. € konnten ihren Anteil mit fast 4 % in etwa stabil halten. Bezogen auf die reine Zahl an Transaktionen ist diese Kategorie allerdings dominant. Gut ein Drittel aller Deals wurde hier abgeschlossen.
Immobilien AGs weiter dominierend, Anteil deutscher Anleger bei fast 80%
Auch zum Ende des dritten Quartals dominieren weiter Immobilien AGs. Insgesamt zeichnen sie für gut 59 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, was in erster Linie auf die getätigten Großdeals zurückzuführen ist. Einen zweistelligen Umsatzanteil weisen darüber hinaus nur noch Spezialfonds auf, die gut 12 % zum Ergebnis beitragen. Auf den weiteren Plätzen folgen Immobilienunternehmen (7 %), Unternehmen der öffentlichen Hand (knapp 5 %), Investment Manager (gut 3 %) sowie Pensionskassen und Equity/Real Estate Funds mit jeweils knapp 3 %.
Vor allem aufgrund der großen Ankäufe durch die Immobilien AGs wird das Marktgeschehen in weiten Teilen durch deutsche Anleger bestimmt. Mehr als 79 % des Transaktionsvolumens entfallen auf heimische Investoren. Der Anteil ausländischer Käufer hat sich demgegenüber leicht auf knapp 21 % verringert. Der Löwenanteil hiervon entfällt nach wie vor auf europäische Investoren, die fast 16 % zum Gesamtumsatz beitragen. Ein Großteil hiervon resultiert aus dem Ankauf von rund 18.000 Wohnungen durch die österreichische Buwog. Mit knapp 2 % waren darüber hinaus nordamerikanische Anleger am Gesamtumsatz beteiligt.
Nach den Anstiegen in den letzten Jahren scheinen die Kaufpreise ihr Niveau gefunden zu haben. Größere Veränderungen waren nicht zu verzeichnen. Allerdings lässt sich feststellen, dass sich der starke Wettbewerb um hochwertige Projektentwicklungen in den Top-Lagen der deutschen Großstädte bemerkbar macht. Immer mehr dieser häufig als Forward Deals konzipierten Projekte erzielen Preise am oberen Ende der Spanne oder sogar darüber. Für größere Bestandsportfolios sind unverändert Quadratmeterpreise zwischen 750 und 900 €/m² anzusetzen. Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) bewegen sich weiterhin überwiegend im Bereich von 1.100 bis 1.300 €/m².
Auch im Schlussquartal lebhafte Nachfrage
„Die Nachfrage nach deutschen Wohninvestments wird auch im vierten Quartal groß bleiben. Hierfür sprechen nicht zuletzt die Vielzahl der abgeschlossenen Verkäufe und das starke Interesse unterschiedlichster Investorengruppen. Das letztendliche Transaktionsvolumen wird allerdings stark von wenigen Großdeals bestimmt, von denen für dieses Jahr nicht mehr allzu viele zu erwarten sind. Vor diesem Hintergrund wird das außergewöhnlich gute Ergebnis des Vorjahres kaum zu wiederholen sein. Als realistische Größenordnung für den Jahresumsatz zeichnen sich etwa 11 bis 12 Mrd. € ab, was in etwa dem Niveau des Jahres 2012 entsprechen würde“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.
„Der zehnjährige Durchschnitt konnte sogar um 28 % übertroffen, und das drittbeste jemals registrierte Ergebnis erzielt werden. Verantwortlich hierfür ist vor allem ein sehr starkes erstes Quartal mit rund 5,1 Mrd. € Investmentumsatz“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Insbesondere einige Großdeals, wie die Ankäufe von rund 30.000 Wohneinheiten der Vitus-Gruppe, 11.500 von der Dewag durch die deutsche Annington oder ein von der österreichischen Buwog erworbenes Paket mit ca. 18.000 Wohnungen, sorgten für diesen Investitionsschub. Aber auch das dritte Quartal mit einem Resultat von knapp 2,55 Mrd. € unterstreicht das weiterhin große Interesse an deutschen Wohnimmobilien. Berücksichtigt wurden in der Analyse 188 Transaktionen mit knapp 160.000 Wohneinheiten. Der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohneinheit lag bei knapp 59.270 € und damit 4 % niedriger als im Vorjahr. Knapp zwei Drittel aller Deals wurden im eher kleinteiligen Marktsegment bis 25 Mio. € abgeschlossen, was für eine breite und rege Nachfrage unterschiedlicher Anleger spricht.
Bestandsportfolios liegen an der Spitze, Größenstruktur vergleichsweise stabil
Mit einem Anteil von gut 71 % am Transaktionsvolumen führen auf mehrere Standorte verteilte Bestandsportfolios die Riege der Assetklassen erwartungsgemäß klar an. Projektentwicklungen konnten ihren Bedeutungszuwachs festigen und liegen auch nach neun Monaten bei knapp 10 %. Vor allem eigenkapitalstarke Core-Investoren sind in diesem Marktsegment sehr aktiv und intensiv auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten. Deutlich zugenommen hat der Anteil älterer Bestandsobjekte (Block Sales) der sich mittlerweile auf gut 16 % beläuft. Viele unterschiedliche Anlegertypen sind hier insbesondere im kleinvolumigen Bereich aktiv.
Bezogen auf die Größenstruktur der Verkäufe sind keine gravierenden Änderungen eingetreten. Mit einem Anteil von knapp 64 % am Gesamtumsatz liegen Großdeals über 100 Mio. € weiter klar in Führung. Auf Platz zwei folgen Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. €, die auf 14 % kommen. Etwas an Bedeutung eingebüßt hat die Größenklasse von 50 bis 100 Mio. €, die knapp 9 % zum Ergebnis beiträgt. Kleinteilige Verkäufe unter 10 Mio. € konnten ihren Anteil mit fast 4 % in etwa stabil halten. Bezogen auf die reine Zahl an Transaktionen ist diese Kategorie allerdings dominant. Gut ein Drittel aller Deals wurde hier abgeschlossen.
Immobilien AGs weiter dominierend, Anteil deutscher Anleger bei fast 80%
Auch zum Ende des dritten Quartals dominieren weiter Immobilien AGs. Insgesamt zeichnen sie für gut 59 % des Transaktionsvolumens verantwortlich, was in erster Linie auf die getätigten Großdeals zurückzuführen ist. Einen zweistelligen Umsatzanteil weisen darüber hinaus nur noch Spezialfonds auf, die gut 12 % zum Ergebnis beitragen. Auf den weiteren Plätzen folgen Immobilienunternehmen (7 %), Unternehmen der öffentlichen Hand (knapp 5 %), Investment Manager (gut 3 %) sowie Pensionskassen und Equity/Real Estate Funds mit jeweils knapp 3 %.
Vor allem aufgrund der großen Ankäufe durch die Immobilien AGs wird das Marktgeschehen in weiten Teilen durch deutsche Anleger bestimmt. Mehr als 79 % des Transaktionsvolumens entfallen auf heimische Investoren. Der Anteil ausländischer Käufer hat sich demgegenüber leicht auf knapp 21 % verringert. Der Löwenanteil hiervon entfällt nach wie vor auf europäische Investoren, die fast 16 % zum Gesamtumsatz beitragen. Ein Großteil hiervon resultiert aus dem Ankauf von rund 18.000 Wohnungen durch die österreichische Buwog. Mit knapp 2 % waren darüber hinaus nordamerikanische Anleger am Gesamtumsatz beteiligt.
Nach den Anstiegen in den letzten Jahren scheinen die Kaufpreise ihr Niveau gefunden zu haben. Größere Veränderungen waren nicht zu verzeichnen. Allerdings lässt sich feststellen, dass sich der starke Wettbewerb um hochwertige Projektentwicklungen in den Top-Lagen der deutschen Großstädte bemerkbar macht. Immer mehr dieser häufig als Forward Deals konzipierten Projekte erzielen Preise am oberen Ende der Spanne oder sogar darüber. Für größere Bestandsportfolios sind unverändert Quadratmeterpreise zwischen 750 und 900 €/m² anzusetzen. Ältere Bestandsobjekte (Block Sales) bewegen sich weiterhin überwiegend im Bereich von 1.100 bis 1.300 €/m².
Auch im Schlussquartal lebhafte Nachfrage
„Die Nachfrage nach deutschen Wohninvestments wird auch im vierten Quartal groß bleiben. Hierfür sprechen nicht zuletzt die Vielzahl der abgeschlossenen Verkäufe und das starke Interesse unterschiedlichster Investorengruppen. Das letztendliche Transaktionsvolumen wird allerdings stark von wenigen Großdeals bestimmt, von denen für dieses Jahr nicht mehr allzu viele zu erwarten sind. Vor diesem Hintergrund wird das außergewöhnlich gute Ergebnis des Vorjahres kaum zu wiederholen sein. Als realistische Größenordnung für den Jahresumsatz zeichnen sich etwa 11 bis 12 Mrd. € ab, was in etwa dem Niveau des Jahres 2012 entsprechen würde“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.
