13.10.2014 AENGEVELT-RESEARCH analysiert Wachstum am Berliner Büromarkt
Zum Ende des dritten Quartals bestätigte sich, was sich in den Vorquartalen bereits abzeichnete: Berlin wächst. Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH belief sich der Flächenumsatz in den ersten neun Monaten auf rd. 392.000 m². Verglichen mit den ersten neun Monaten des Jahres 2013 - die allerdings unterdurchschnittlich waren - ist dies ein Plus von rd. 16% bzw. 54.000 m² (I.-III. Q 2013: 338.000 m²). Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „In der Bundeshauptstadt fehlt es analog zu den meisten anderen Bürometropolen an größeren Abschlüssen. So gab es im dritten Quartal 2014 in Berlin keinen Abschluss in der Größenordnung ab 10.000 m². Dass der Flächenumsatz dennoch zulegen konnte, liegt u.a. an den jungen wachsenden Branchen, die derzeit den Berliner Bürostandort positiv beflügeln.“
Trends und Prognose für 2014
• Aufgrund des bisherigen Jahresverlaufs hält Markus Schmidt bis zum Jahresende 2014 einen Büroflächenumsatz von 500.000 m² bis 520.000 m² erreichbar, der damit leicht über dem Vorjahreswert (2013: rd. 490.000 m²) und in etwa auf dem mittleren Flächenumsatzniveau der jüngsten zehn Jahre (ø 2004-2013: rd. 513.000 m²) läge.
• Die expansive Flächennachfrage besonders durch die Informations- und Kommunikationstechnologie-Unternehmen (IKT), Medien und die Kreativwirtschaft führt dazu, dass der Büroflächenleerstand sinkt: In den letzten zwölf Monaten von 1,37 Mio. m² auf 1,35 Mio. m².
• Die Flächennachfrage konzentriert sich zwar auf die zentralen innerstädtischen Lagen, mietpreis- und angebotsbedingt wird aber verstärkt auf Nebenlagen ausgewichen. Dementsprechend sinken die Leerstände stadtweit, zumal nach wie vor recht wenig gebaut wird. In Nebenlagen profitieren dabei selbst Objekte mit geringerem Modernisierungsstand vom Mietpreisanstieg.
• Insgesamt stellt Schmidt fest: „Unabhängig von der Lage gilt: Die Verhandlungsbereitschaft der Vermieter ist deutlich gesunken und Incentives werden kaum noch gewährt“.
Stärkster Teilmarkt: Die City-Ost mit ihren ausdifferenzierten Mikrolagen
• Flächenumsatzstärkster Markt ist die City-Ost. Auf dieses Gebiet entfielen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH knapp 126.000 m² bzw. 32% des gesamten Büroflächenumsatzes (I.-III.Q. 2013: 122.000 bzw. 36%). Neben den etablierten Lagen wie z.B. dem Leipziger und Potsdamer Platz, der Friedrichstraße oder Unter den Linden zeichnet sich in jüngster Zeit auch rund um den Berliner Hauptbahnhof ein zunehmend reges Marktgeschehen ab.
• Die City-West gewinnt weiter an Bedeutung. Hier wurden in den ersten drei Quartalen rd. 59.000 m² bzw. 15% registriert (I.-III.Q. 2013: 47.000 bzw. 14%). Verschiedene Projektent¬wicklungen (z.B. Zoofenster, Kudamm 195, Bikini Berlin) und nun folgend Upper West tragen dabei maßgeblich zur steigenden Attraktivät der City West bei. Dazu Markus Schmidt: „Das wirkt sich positiv auf den Bestand, z.B. das Neue Kranzler Eck, aus und bietet zugleich den Nachfragern ein modernes Flächenangebot rund um den Kurfürstendamm bzw. den Breidtscheidplatz.“
• Der Cityrandbereich rückt ebenfalls verstärkt in den Fokus. Hier sind es u.a. Lagen in Kreuzberg und auch in Friedrichshain, die besonders bei der Kreativwirtschaft in der Gunst vorne liegen. Rund um die beiden City-Kerne wurden in den ersten drei Quartalen 2014 rd. 114.000 m² bzw. 29% umgesetzt (2013: Flächenumsatz 86.000 m² bzw. 25%).
• Auch der erweiterte Cityrandbereich, dem u.a. Neukölln, Tempelhof und noch Teile Friedrichshain zugeordnet werden, gewinnt an Bedeutung. Auf dieses Teilgebiet einfiel in den ersten drei Quartalen ein Flächenumsatz von rd. 57.000 m² bzw. 15% (2013: Flächenumsatz 59.000 m² bzw. 17%).
• In den Außenbereichen wurde ein Flächenumsatz von rd. 36.000 m² bzw. 9% registriert (2013: Flächenumsatz 24.000 m² bzw. 7%).
Leerstand sinkt
• Der Gesamtumfang der Büroflächenleerstände sinkt seit Jahren: Wurden Ende September 2011 noch rd. 1,52 Mio. m² in Berlin erfasst, reduzierte sich das Flächenangebot bis 2013 auf rd. 1,37 Mio. m² und nun weiter auf rd. 1.35 Mio. m². Die Leerstandsquote sank seit Ende September 2013 von 7,5% auf aktuell rd. 7,4%.
• Dazu Schmidt: „Der stadtweite Leerstand erfasst alle Lagen. Allerdings sagt der Leerstand kaum noch etwas über die Qualität des Angebots aus. So stoßen aktuell zum Teil sogar Bestände auf Akzeptanz, die vor einiger Zeit noch als nicht marktfähig galten. Das ist nicht zuletzt auch Folge des anziehenden Mietniveaus. Da in Randlagen die Mieten oftmals noch so gering sind, dass sich eine Modernisierung der Flächen für den Vermieter kaum rechnet, liegt der Vermarktungshebel hier häufig im Selbstausbau und Incentives.“
• Darüber hinaus wurden zuletzt vermehrt Büroflächen am Potsdamer Platz frei. „Das daraus resultierende Flächenangebot in dieser Top-Lage wirkt sich nach wie vor dämpfend auf eine anziehende Spitzenmiete aus, wenngleich ein Anstieg je nach Objekt und Lage nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann“, erläutert Schmidt.
Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmieten steigen
• Die Spitzenmiete für Büroflächen stellt sich seit mehr als einem Jahr stabil auf EUR 22,50/m². Ungeachtet der Ausweichbewegungen in preiswertere Lagen sieht AENGEVELT-RESEARCH insgesamt die Tendenz steigender stadtweiter Mieten. Das betrifft weniger die Top-Lagen, sondern vielmehr das untere und mittlere Mietpreissegment.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,80 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende September: ca. EUR 16,50/m²) leicht gestiegen.
• In der gesamten Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete derzeit bei rd. EUR 12,85/m² und damit deutlich über dem Vorjahreswert (EUR 12,45 m²), im Vergleich zum Habjahreswert 2013 (EUR 12,65/m²) bedeutet dies ebenfalls einen leichten Anstieg.
Ausblick
• Die Hauptstadt hat wirtschaftlichen Nachholbedarf, holt aber immer mehr auf. Erfreulich für den Büroflächenmarkt: es sind vor allem junge wachsenden Unternehmen, die aktuell expandieren und den Büromarkt positiv beeinflussen. Die Mieten steigen und der Leerstand sinkt. Da wenige neue spekulative Flächen auf den Markt kommen, wird sich dies absehbar nicht ändern.
• Derzeit prägen die Informations- und Kommunikationstechnologie-Unternehmen (IKT), Medien und die Kreativwirtschaft das Berliner Marktgeschehen. Diese Branchen expandieren und fragen mehr Fläche nach - auch in Nebenlagen. Großen Unternehmen agieren aufgrund wirtschaftlicher Unwägbarkeiten verhalten. Da Berlin hier im Vergleich zu Düsseldorf oder Frankfurt nach wie vor unterdurchschnittlich aufgestellt ist, tangiert dies den Büromarkt weniger.
• Ungeachtet von Flächenverknappung und einer weiterhin hohen Nachfrage rechnet Markus Schmidt nicht mit sprunghaften Anstieg der (Spitzen-) Mieten, vielmehr sieht er im Hochpreissegment noch ein umfangreiches Angebot.
• Enger wird es allerdings im mittleren Mietsegment (EUR 9,- bis 14,-/m²), so dass bei „standorttreuen“ Nachfragern Flächenexpansionen am bisherigen Unternehmensstandort schwieriger werden und i.d.R. zu Mietpreiserhöhungen führen.
Trends und Prognose für 2014
• Aufgrund des bisherigen Jahresverlaufs hält Markus Schmidt bis zum Jahresende 2014 einen Büroflächenumsatz von 500.000 m² bis 520.000 m² erreichbar, der damit leicht über dem Vorjahreswert (2013: rd. 490.000 m²) und in etwa auf dem mittleren Flächenumsatzniveau der jüngsten zehn Jahre (ø 2004-2013: rd. 513.000 m²) läge.
• Die expansive Flächennachfrage besonders durch die Informations- und Kommunikationstechnologie-Unternehmen (IKT), Medien und die Kreativwirtschaft führt dazu, dass der Büroflächenleerstand sinkt: In den letzten zwölf Monaten von 1,37 Mio. m² auf 1,35 Mio. m².
• Die Flächennachfrage konzentriert sich zwar auf die zentralen innerstädtischen Lagen, mietpreis- und angebotsbedingt wird aber verstärkt auf Nebenlagen ausgewichen. Dementsprechend sinken die Leerstände stadtweit, zumal nach wie vor recht wenig gebaut wird. In Nebenlagen profitieren dabei selbst Objekte mit geringerem Modernisierungsstand vom Mietpreisanstieg.
• Insgesamt stellt Schmidt fest: „Unabhängig von der Lage gilt: Die Verhandlungsbereitschaft der Vermieter ist deutlich gesunken und Incentives werden kaum noch gewährt“.
Stärkster Teilmarkt: Die City-Ost mit ihren ausdifferenzierten Mikrolagen
• Flächenumsatzstärkster Markt ist die City-Ost. Auf dieses Gebiet entfielen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH knapp 126.000 m² bzw. 32% des gesamten Büroflächenumsatzes (I.-III.Q. 2013: 122.000 bzw. 36%). Neben den etablierten Lagen wie z.B. dem Leipziger und Potsdamer Platz, der Friedrichstraße oder Unter den Linden zeichnet sich in jüngster Zeit auch rund um den Berliner Hauptbahnhof ein zunehmend reges Marktgeschehen ab.
• Die City-West gewinnt weiter an Bedeutung. Hier wurden in den ersten drei Quartalen rd. 59.000 m² bzw. 15% registriert (I.-III.Q. 2013: 47.000 bzw. 14%). Verschiedene Projektent¬wicklungen (z.B. Zoofenster, Kudamm 195, Bikini Berlin) und nun folgend Upper West tragen dabei maßgeblich zur steigenden Attraktivät der City West bei. Dazu Markus Schmidt: „Das wirkt sich positiv auf den Bestand, z.B. das Neue Kranzler Eck, aus und bietet zugleich den Nachfragern ein modernes Flächenangebot rund um den Kurfürstendamm bzw. den Breidtscheidplatz.“
• Der Cityrandbereich rückt ebenfalls verstärkt in den Fokus. Hier sind es u.a. Lagen in Kreuzberg und auch in Friedrichshain, die besonders bei der Kreativwirtschaft in der Gunst vorne liegen. Rund um die beiden City-Kerne wurden in den ersten drei Quartalen 2014 rd. 114.000 m² bzw. 29% umgesetzt (2013: Flächenumsatz 86.000 m² bzw. 25%).
• Auch der erweiterte Cityrandbereich, dem u.a. Neukölln, Tempelhof und noch Teile Friedrichshain zugeordnet werden, gewinnt an Bedeutung. Auf dieses Teilgebiet einfiel in den ersten drei Quartalen ein Flächenumsatz von rd. 57.000 m² bzw. 15% (2013: Flächenumsatz 59.000 m² bzw. 17%).
• In den Außenbereichen wurde ein Flächenumsatz von rd. 36.000 m² bzw. 9% registriert (2013: Flächenumsatz 24.000 m² bzw. 7%).
Leerstand sinkt
• Der Gesamtumfang der Büroflächenleerstände sinkt seit Jahren: Wurden Ende September 2011 noch rd. 1,52 Mio. m² in Berlin erfasst, reduzierte sich das Flächenangebot bis 2013 auf rd. 1,37 Mio. m² und nun weiter auf rd. 1.35 Mio. m². Die Leerstandsquote sank seit Ende September 2013 von 7,5% auf aktuell rd. 7,4%.
• Dazu Schmidt: „Der stadtweite Leerstand erfasst alle Lagen. Allerdings sagt der Leerstand kaum noch etwas über die Qualität des Angebots aus. So stoßen aktuell zum Teil sogar Bestände auf Akzeptanz, die vor einiger Zeit noch als nicht marktfähig galten. Das ist nicht zuletzt auch Folge des anziehenden Mietniveaus. Da in Randlagen die Mieten oftmals noch so gering sind, dass sich eine Modernisierung der Flächen für den Vermieter kaum rechnet, liegt der Vermarktungshebel hier häufig im Selbstausbau und Incentives.“
• Darüber hinaus wurden zuletzt vermehrt Büroflächen am Potsdamer Platz frei. „Das daraus resultierende Flächenangebot in dieser Top-Lage wirkt sich nach wie vor dämpfend auf eine anziehende Spitzenmiete aus, wenngleich ein Anstieg je nach Objekt und Lage nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann“, erläutert Schmidt.
Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmieten steigen
• Die Spitzenmiete für Büroflächen stellt sich seit mehr als einem Jahr stabil auf EUR 22,50/m². Ungeachtet der Ausweichbewegungen in preiswertere Lagen sieht AENGEVELT-RESEARCH insgesamt die Tendenz steigender stadtweiter Mieten. Das betrifft weniger die Top-Lagen, sondern vielmehr das untere und mittlere Mietpreissegment.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,80 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende September: ca. EUR 16,50/m²) leicht gestiegen.
• In der gesamten Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete derzeit bei rd. EUR 12,85/m² und damit deutlich über dem Vorjahreswert (EUR 12,45 m²), im Vergleich zum Habjahreswert 2013 (EUR 12,65/m²) bedeutet dies ebenfalls einen leichten Anstieg.
Ausblick
• Die Hauptstadt hat wirtschaftlichen Nachholbedarf, holt aber immer mehr auf. Erfreulich für den Büroflächenmarkt: es sind vor allem junge wachsenden Unternehmen, die aktuell expandieren und den Büromarkt positiv beeinflussen. Die Mieten steigen und der Leerstand sinkt. Da wenige neue spekulative Flächen auf den Markt kommen, wird sich dies absehbar nicht ändern.
• Derzeit prägen die Informations- und Kommunikationstechnologie-Unternehmen (IKT), Medien und die Kreativwirtschaft das Berliner Marktgeschehen. Diese Branchen expandieren und fragen mehr Fläche nach - auch in Nebenlagen. Großen Unternehmen agieren aufgrund wirtschaftlicher Unwägbarkeiten verhalten. Da Berlin hier im Vergleich zu Düsseldorf oder Frankfurt nach wie vor unterdurchschnittlich aufgestellt ist, tangiert dies den Büromarkt weniger.
• Ungeachtet von Flächenverknappung und einer weiterhin hohen Nachfrage rechnet Markus Schmidt nicht mit sprunghaften Anstieg der (Spitzen-) Mieten, vielmehr sieht er im Hochpreissegment noch ein umfangreiches Angebot.
• Enger wird es allerdings im mittleren Mietsegment (EUR 9,- bis 14,-/m²), so dass bei „standorttreuen“ Nachfragern Flächenexpansionen am bisherigen Unternehmensstandort schwieriger werden und i.d.R. zu Mietpreiserhöhungen führen.
