01.10.2014 Wohnsituation für Studenten zum neuen Semester deutlich verschlechtert
Vor allem in den Metropolen Deutschlands hat sich die Wohn-Situation für Studenten zum Wintersemester 2014/2015 noch einmal deutlich verschärft. In fünf der Top-7-Städte steigt der Anspannungsfaktor weiter, über das bislang bereits hohe Niveau. Das ist das Kernergebnis beim aktuellen bundesweiten Ranking des Berliner Immobilienentwicklers GBI AG. Dieser hat alle 81 deutschen Hochschulstandorte mit mehr als 5000 Studenten detailliert untersucht. „München führt das Ranking wie im Vorjahr an, mit jetzt 79 statt bisher 76 von 100 Anspannungspunkten, gefolgt von Hamburg und Frankfurt, wo der Anspannungsfaktor unverändert blieb“, berichtet Dr. Stefan Brauckmann, Leiter Research der GBI AG. Extrem verschärfte sich die Situation aber in Berlin und Stuttgart, der Scoring-Wert stieg jeweils um deutliche 6,5 Scoring-Punkte. Brauckmann: „Beide Städte klettern deshalb beim Ranking deutlich nach oben, auf die Ränge 5 und 6.“ In den Metropolen Köln (Platz 4), und Düsseldorf (Platz 14) weist der Anspannungsfaktor ebenfalls höhere Werte auf als 2013. „Diese Ergebnisse zeigen, wie stark die allgemeine Steigerung der Immobiliennachfrage die Wohnsituation der Studierenden beeinflusst“, so Brauckmann: „Der dadurch entstehende Verdrängungs-Wettbewerb trifft Studierende und andere junge Menschen in der Ausbildungsphase besonders hart.“
Darmstadt springt auf Platz 10
Auch jenseits der Top-7-Metropolen ermittelte die Studie mehrere Städte, in denen sich die Wohnsituation für Studenten in diesem Jahr deutlich angespannter als bisher präsentiert. Brauckmann: „Dazu gehören etwa die traditionellen Universitätsstädte Konstanz und Freiburg, aber vor allem Darmstadt.“ Die südhessische Stadt beispielweise kommt nach 54 Punkten im Vorjahr jetzt auf 58 Punkte. Das bedeutet einen Sprung unter die zehn Städte mit dem höchsten Anspannungsfaktor beim studentischen Wohnen.
Die Top 15-Städte im Anspannungs-Ranking der GBI AG:
(theoretische Höchstpunktzahl 100 Punkte; kreisfreie Städte und Kreise als Bewertungszonen)
Stadt Anspannungsfaktor
1. 1. (Vorjahr 1.) München 79 Punkte (Vorjahr 76)
2. 2. (2.) Hamburg 73 Punkte (73)
3. 3. (3.) Frankfurt 70,5 Punkte (70,5)
4. 4. (4.) Köln 70 Punkte (65)
5. 5. (7.) Stuttgart 63 Punkte (56,5)
6. 6. (9.) Berlin 62 Punkte (55,5)
7. 7. (5.) Heidelberg 60 Punkte (62)
8. 8. (10.) Konstanz 58,5 Punkte (54,5)
9. 9. (8.) Freiburg 58,5 Punkte (56,5)
10. 10. (11.) Darmstadt 58 Punkte (54)
11. 11. (13.) Karlsruhe 54,5 Punkte (51,5)
12. 12. (6.) Tübingen 52 Punkte (58)
13. 13. (12.) Münster 51,5 Punkte (53,5)
14. 14. (16.) Düsseldorf 49 Punkte (46)
15. 15. (15.) Mainz 49 Punkte (46)
Das komplette Ranking und die Interpretation der Punktstände finden Sie unten in der PM
Analyst Dr. Brauckmann sieht die Städte auf den ersten rund 32 Plätzen im kritischen Bereich. Nach seiner Auswertung gehören dazu alle Hochschul-Standorte, die mehr als 35 Punkte beim GBI-Scoring erreichen. Hier würden Angebot und Nachfrage bezüglich kleiner Apartments so spürbar auseinander driften, dass auch in Zukunft ein deutlicher Mangel herrscht. Dr. Brauckmann: „Im Vorjahr waren nur 28 Städte in dieser kritischen Zone.“ Jetzt sind Nürnberg, Gießen, Würzburg und Ravensburg dazugekommen. In solchen Städten mit mindestens 35 Scoring-Punkten sorgt ein langfristig stabiler Zulauf der Studierenden für eine angespannte Situation. Dr. Brauckmann: „Auch der steigende Anteil Studierender, die aus dem Ausland nach Deutschland kommen, spielt hier eine entscheidende Rolle.“ Die höchste nominale Anzahl internationaler Studierender gibt es dabei in Berlin, mit mehr als 26.000 jungen Leuten. Bezogen auf den relativen Anteil der ausländischen Studierenden nimmt Berlin mit 16,4 Prozent nur den vierten Platz ein. Eindeutiger Spitzenreiter ist dabei Frankfurt/Oder mit 23,4 Prozent, vor Reutlingen mit einem 17,9 Prozent-Anteil und Frankfurt/Main mit 17,3 Prozent. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 11,4 Prozent.
Immer weniger Städte bieten einen entspannten Wohnungsmarkt
Zurückgegangen ist im Vergleich zum Vorjahr die Zahl der Städte, in denen die Wohnsituation der Studenten so entspannt ist, dass die jungen Leute nur geringe Probleme haben eine passende Wohnung zu finden. Das Kriterium dafür bei der GBI-Studie: die Scoring-Punktzahl liegt unter 25. Im Vorjahr waren gehörten noch 27 Städte in diese entspannte Kategorie, jetzt sind es nur noch 24 Städte. Dr. Brauckmann: „Auch dieser Wert unterstreicht, dass die Entwicklung auf dem studentischen Wohnungsmarkt nicht nur in den Metropolen in Richtung einer steigenden Anspannung bewegt, sondern auch im Gesamtmarkt.“ Das wird auch dadurch unterstrichen, dass wichtige Durchschnittswerte bei Betrachtung aller 81 Städte höher liegen als noch 2013. Der Median der Scoring-Punktzahlen (der zentrale Wert) aller Städte liegt nun bei 31,5 Punkten nach 29,0 Punkten im Vorjahr. Nach oben gingen bei der Erhebung 2014 in diesen 81 Städten auch die Mittelwerte (Mediane) für die Studentenzahlen (von 18.649 auf 20.206), der Erstsemester (von 3.396 auf 3.575) und die Quadratmeter-Mieten (von 6,90 Euro auf 7,20 Euro). Unverändert blieb der Mittelwert (Median) beim WG-Preis (300 Euro).
Um das umfassende Ergebnis zu erzielen, untersuchten Dr. Brauckmann und sein Research-Team insgesamt 22 Einflussfaktoren: Neben der Höhe sowie Entwicklung der Mieten und der Studierendenzahlen viele weitere Punkte, die für den studentischen Wohnungsmarkt entscheidend sind. Dazu gehören beispielsweise die Leerstands-Quoten, die Zahlen in- und ausländischer Studierender sowie der Erstsemester, die monatliche Einnahmen der jungen Leute, die Altersstruktur der Bewohner einer Stadt, dortige Zu- und Wegzüge, die Neubau-Entwicklung, die Attraktivität einer Uni, Angebot und Nachfrage bei bestimmten Wohnungsgrößen, studentischen Wohngemeinschaften oder Wohnheimen. Die Ergebnisse werden je nach ihrer jeweiligen Bedeutung bei der Wohnungssuche gewichtet.
Studenten mit hoher Standort-Sensibilität
Ein zentrales Kriterium bei Konzeption der Studie ist, auch die Frühindikatoren für künftige Entwicklungen zu berücksichtigen. GBI-Vorstand Reiner Nittka: „Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Studierenden extrem standort-sensibel sind. Da bedeuten bei der Wahl der Unterkunft schon wenige hundert Meter Lage-Unterschied eine ganz andere Einstellung. Deshalb ist ein detailliertes Research auch für uns als Projektentwickler eine wichtige Grundlage für jede Investitionsentscheidung.“ Die GBI AG bietet unter der Marke „SMARTments student“ beispielsweise Unterkünfte in Hamburg, Köln, Frankfurt, Mainz oder Darmstadt an. Investitionen seien auch in Universitätsstädten denkbar, die nicht so weit vorne im Ranking platziert sind. Dann müssten unterschiedliche Research-Ergebnisse bei der Planung berücksichtigt und geprüft werden, ob sich Projekte trotz der niedrigeren Einnahmen rechnen.
Darmstadt springt auf Platz 10
Auch jenseits der Top-7-Metropolen ermittelte die Studie mehrere Städte, in denen sich die Wohnsituation für Studenten in diesem Jahr deutlich angespannter als bisher präsentiert. Brauckmann: „Dazu gehören etwa die traditionellen Universitätsstädte Konstanz und Freiburg, aber vor allem Darmstadt.“ Die südhessische Stadt beispielweise kommt nach 54 Punkten im Vorjahr jetzt auf 58 Punkte. Das bedeutet einen Sprung unter die zehn Städte mit dem höchsten Anspannungsfaktor beim studentischen Wohnen.
Die Top 15-Städte im Anspannungs-Ranking der GBI AG:
(theoretische Höchstpunktzahl 100 Punkte; kreisfreie Städte und Kreise als Bewertungszonen)
Stadt Anspannungsfaktor
1. 1. (Vorjahr 1.) München 79 Punkte (Vorjahr 76)
2. 2. (2.) Hamburg 73 Punkte (73)
3. 3. (3.) Frankfurt 70,5 Punkte (70,5)
4. 4. (4.) Köln 70 Punkte (65)
5. 5. (7.) Stuttgart 63 Punkte (56,5)
6. 6. (9.) Berlin 62 Punkte (55,5)
7. 7. (5.) Heidelberg 60 Punkte (62)
8. 8. (10.) Konstanz 58,5 Punkte (54,5)
9. 9. (8.) Freiburg 58,5 Punkte (56,5)
10. 10. (11.) Darmstadt 58 Punkte (54)
11. 11. (13.) Karlsruhe 54,5 Punkte (51,5)
12. 12. (6.) Tübingen 52 Punkte (58)
13. 13. (12.) Münster 51,5 Punkte (53,5)
14. 14. (16.) Düsseldorf 49 Punkte (46)
15. 15. (15.) Mainz 49 Punkte (46)
Das komplette Ranking und die Interpretation der Punktstände finden Sie unten in der PM
Analyst Dr. Brauckmann sieht die Städte auf den ersten rund 32 Plätzen im kritischen Bereich. Nach seiner Auswertung gehören dazu alle Hochschul-Standorte, die mehr als 35 Punkte beim GBI-Scoring erreichen. Hier würden Angebot und Nachfrage bezüglich kleiner Apartments so spürbar auseinander driften, dass auch in Zukunft ein deutlicher Mangel herrscht. Dr. Brauckmann: „Im Vorjahr waren nur 28 Städte in dieser kritischen Zone.“ Jetzt sind Nürnberg, Gießen, Würzburg und Ravensburg dazugekommen. In solchen Städten mit mindestens 35 Scoring-Punkten sorgt ein langfristig stabiler Zulauf der Studierenden für eine angespannte Situation. Dr. Brauckmann: „Auch der steigende Anteil Studierender, die aus dem Ausland nach Deutschland kommen, spielt hier eine entscheidende Rolle.“ Die höchste nominale Anzahl internationaler Studierender gibt es dabei in Berlin, mit mehr als 26.000 jungen Leuten. Bezogen auf den relativen Anteil der ausländischen Studierenden nimmt Berlin mit 16,4 Prozent nur den vierten Platz ein. Eindeutiger Spitzenreiter ist dabei Frankfurt/Oder mit 23,4 Prozent, vor Reutlingen mit einem 17,9 Prozent-Anteil und Frankfurt/Main mit 17,3 Prozent. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 11,4 Prozent.
Immer weniger Städte bieten einen entspannten Wohnungsmarkt
Zurückgegangen ist im Vergleich zum Vorjahr die Zahl der Städte, in denen die Wohnsituation der Studenten so entspannt ist, dass die jungen Leute nur geringe Probleme haben eine passende Wohnung zu finden. Das Kriterium dafür bei der GBI-Studie: die Scoring-Punktzahl liegt unter 25. Im Vorjahr waren gehörten noch 27 Städte in diese entspannte Kategorie, jetzt sind es nur noch 24 Städte. Dr. Brauckmann: „Auch dieser Wert unterstreicht, dass die Entwicklung auf dem studentischen Wohnungsmarkt nicht nur in den Metropolen in Richtung einer steigenden Anspannung bewegt, sondern auch im Gesamtmarkt.“ Das wird auch dadurch unterstrichen, dass wichtige Durchschnittswerte bei Betrachtung aller 81 Städte höher liegen als noch 2013. Der Median der Scoring-Punktzahlen (der zentrale Wert) aller Städte liegt nun bei 31,5 Punkten nach 29,0 Punkten im Vorjahr. Nach oben gingen bei der Erhebung 2014 in diesen 81 Städten auch die Mittelwerte (Mediane) für die Studentenzahlen (von 18.649 auf 20.206), der Erstsemester (von 3.396 auf 3.575) und die Quadratmeter-Mieten (von 6,90 Euro auf 7,20 Euro). Unverändert blieb der Mittelwert (Median) beim WG-Preis (300 Euro).
Um das umfassende Ergebnis zu erzielen, untersuchten Dr. Brauckmann und sein Research-Team insgesamt 22 Einflussfaktoren: Neben der Höhe sowie Entwicklung der Mieten und der Studierendenzahlen viele weitere Punkte, die für den studentischen Wohnungsmarkt entscheidend sind. Dazu gehören beispielsweise die Leerstands-Quoten, die Zahlen in- und ausländischer Studierender sowie der Erstsemester, die monatliche Einnahmen der jungen Leute, die Altersstruktur der Bewohner einer Stadt, dortige Zu- und Wegzüge, die Neubau-Entwicklung, die Attraktivität einer Uni, Angebot und Nachfrage bei bestimmten Wohnungsgrößen, studentischen Wohngemeinschaften oder Wohnheimen. Die Ergebnisse werden je nach ihrer jeweiligen Bedeutung bei der Wohnungssuche gewichtet.
Studenten mit hoher Standort-Sensibilität
Ein zentrales Kriterium bei Konzeption der Studie ist, auch die Frühindikatoren für künftige Entwicklungen zu berücksichtigen. GBI-Vorstand Reiner Nittka: „Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Studierenden extrem standort-sensibel sind. Da bedeuten bei der Wahl der Unterkunft schon wenige hundert Meter Lage-Unterschied eine ganz andere Einstellung. Deshalb ist ein detailliertes Research auch für uns als Projektentwickler eine wichtige Grundlage für jede Investitionsentscheidung.“ Die GBI AG bietet unter der Marke „SMARTments student“ beispielsweise Unterkünfte in Hamburg, Köln, Frankfurt, Mainz oder Darmstadt an. Investitionen seien auch in Universitätsstädten denkbar, die nicht so weit vorne im Ranking platziert sind. Dann müssten unterschiedliche Research-Ergebnisse bei der Planung berücksichtigt und geprüft werden, ob sich Projekte trotz der niedrigeren Einnahmen rechnen.
