18.09.2014 Positives Immobilienfinanzierungsumfeld trotz nachlassender Konjunkturdynamik
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)* bleibt insgesamt auch im dritten Quartal erfreulich stabil. Während die Bewertung der aktuellen Finanzierungssituation mit 40,8 Punkten sogar einen neuen Höchststand aufweist (entsprechend einem Plus von 1,5 Punkten gegenüber dem Vorquartal), wird für die Erwartungen eine leichte Abschwächung, allerdings auf nach wie vor positivem Niveau (um -2,8 Punkte auf 7,6 Punkte), notiert. In summa liegt der Index mit 24,2 Punkten um 0,7 Punkte unter dem Ergebnis im Vorquartal. In den vergangenen 12 Quartalen seit Aufzeichnung des Index hat sich die Punktzahl um knapp 40 Punkte (von -13,1 auf 24,2 Punkte) erhöht. Während im Anfangsjahr starke Schwankungen auszumachen waren, zeichnet sich der DIFI seit Herbst 2013 durch eine sehr stabile Entwicklung aus.
Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle, umfragebasierte Analyse von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), die den Deutschen Immobilienfinanzierungsindex gemeinsam vierteljährlich erheben.
Der neue Höchststand bei der Finanzierungssituation resultiert maßgeblich aus positiven Einschätzungen der befragten Experten gegenüber Büroimmobilien. „Dies korreliert mit einer starken Nachfrage nach dieser Nutzungsart auch auf dem Investmentmarkt, die sich im ersten Halbjahr 2014 in einem Transaktionsvolumen von 6,9 Mrd. Euro niederschlägt“, so HELGE SCHEUNEMANN, bei JLL Head of Research Germany. Während die Nutzungsarten Einzelhandel und Wohnen im Vergleich zum Vorquartal leicht rückläufige Tendenzen in der aktuellen Lagebeurteilung aufweisen (zwischen -0,3 und -0,6 Punkten), für Logistik immerhin eine moderat positive Entwicklung von +0,7 Punkten verzeichnet werden kann, erreicht die Nutzungsart Büro einen Anstieg um 6,3 Punkte auf 54,0 Punkte. „Die befragten Finanzierungsgeber und -nehmer zeigen sich mit diesen Einschätzungen größtenteils unbeeindruckt von der nachlassenden Konjunkturdynamik in Deutschland. Dies ist nicht zuletzt auf die abermals expansiven geldpolitischen Maßnahmen durch die Europäische Zentralbank zurückzuführen“, so DR. OLIVER LERBS, Ökonom am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
„Dass sich das Umfeld für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland nach wie vor erfreulich darstellt, wird auch durch die Ergebnisse der DIFI-Befragung bestätigt – sowohl für die aktuelle als auch mittelfristige Situation“, so JÖRG SCHÜRMANN, bei JLL Head of Corporate Finance Germany. Immerhin drei Viertel der im DIFI befragten Experten gehen für die kommenden sechs Monate von unverändert positiven Finanzierungsbedingungen aus. 17,8% halten weiter verbesserte Konditionen für möglich, wenngleich sich deren Anzahl innerhalb der letzten drei Quartale verringert. hat. Dies wird deutlich im zwar nach wie vor positiven, aber rückläufigen Saldo in der Finanzierungserwartung.
Logistikimmobilien punkten bei den Erwartungen
In der Gesamtschau der vier im DIFI abgebildeten Nutzungsarten liegen die Mittelwerte aus Marktsituation und Erwartungseinschätzungen weiter nahezu gleichauf zwischen 20 und 30 Punkten und bewegen sich damit auf dem Niveau der letzten Quartale. Spitzenreiter bleiben mit 30,1 Punkten Büroimmobilien, das Logistiksegment löst Wohnen auf dem zweiten Platz ab.
Ein anderes Bild zeigt der Vergleich der beiden Abfragekriterien: Die bereits seit einigen Quartalen zu beobachtende Strukturverschiebung zwischen Lage- und Erwartungseinschätzungen betrifft insbesondere die Büro-, Einzelhandels und Wohnimmobilien. Bei allen drei Nutzungsarten ist der Saldo aus positiven und negativen Einschätzungen der aktuellen Lage inzwischen etwa neunmal so hoch wie der Saldo für die Erwartungen. Dies deutet darauf hin, dass die Experten angesichts der außergewöhnlich guten Finanzierungssituation allmählich geringere Spielräume für weitere Verbesserungen der Finanzierungsbedingungen in diesen Segmenten sehen. Ganz anders bei Logistikimmobilien, die sich weiter im Aufwind mit Erwartungen deutlich im positiven Bereich bewegen (15,9 Punkte, entsprechend +5,1 gegenüber dem Vorquartal).
Uneinigkeit bei der Frage nach den Auswirkungen durch die Aktiva-Qualitäts-Prüfung und dem bevorstehenden Stresstest
Ein differenziertes Meinungsbild zeigt die in diesem Quartal gestellte Sonderfrage bezüglich der Auswirkungen der Prüfung der Aktiva-Qualität (Asset Quality Review, AQR) durch die Europäische Zentralbank und die nationalen Bankenaufsichtsbehörden. Die Ergebnisse des AQR werden eine wesentliche Grundlage für den bevorstehenden Stresstest in Abstimmung mit der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) darstellen.
Eine relative Mehrheit von 46 Prozent der Umfrageteilnehmer nimmt eine Verkleinerung der Bestandsportfolios von Gewerbeimmobilienfinanzierungen bei einzelnen Banken wahr. Der Fokus liegt 80 Prozent der Experten zufolge dabei auf der Bereinigung risikoreicher Engagements. Im Hinblick auf die Auswirkungen des bevorstehenden Stresstests auf das derzeitige Neugeschäft betroffener Kreditinstitute sieht eine relative Mehrheit von 44 Prozent der Experten eine Verringerung des Neuvergabevolumens von gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Bezüglich der Risikoausrichtung wird dabei laut 59 Prozent der Teilnehmer ein stärkerer Fokus auf risikoarme Finanzierungen gelegt. Diese Risikoausrichtung hat gemäß der Finanzierungsspezialisten unter anderem eine Erhöhung der Margen bei der Finanzierung von Value Add-Objekten zur Folge. Rund 40 Prozent der Befragten gehen dagegen weder bei Bestand noch bei Neuvergabe gewerblicher Immobilienfinanzierungen von nennenswerten Auswirkungen von AQR und Stresstest aus.
„Diese beiden Regulierungsinstrumente dienen letztlich zur Überprüfung der Stabilität der Finanzbranche und zur Stärkung des Vertrauens in die europäischen Finanzmärkte. Die Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung können bis dato nicht genau beziffert werden, eine Risikoadjustierung bei Bestandsfinanzierungen und Neugeschäft ist jedoch sehr wahrscheinlich“, so JÖRG SCHÜRMANN.
Anmerkungen
An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 28.07.2014 - 12.08.2014 beteiligten sich 53 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (? Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten. Werte werden dabei auf die erste Nachkommastelle gerundet.
Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle, umfragebasierte Analyse von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), die den Deutschen Immobilienfinanzierungsindex gemeinsam vierteljährlich erheben.
Der neue Höchststand bei der Finanzierungssituation resultiert maßgeblich aus positiven Einschätzungen der befragten Experten gegenüber Büroimmobilien. „Dies korreliert mit einer starken Nachfrage nach dieser Nutzungsart auch auf dem Investmentmarkt, die sich im ersten Halbjahr 2014 in einem Transaktionsvolumen von 6,9 Mrd. Euro niederschlägt“, so HELGE SCHEUNEMANN, bei JLL Head of Research Germany. Während die Nutzungsarten Einzelhandel und Wohnen im Vergleich zum Vorquartal leicht rückläufige Tendenzen in der aktuellen Lagebeurteilung aufweisen (zwischen -0,3 und -0,6 Punkten), für Logistik immerhin eine moderat positive Entwicklung von +0,7 Punkten verzeichnet werden kann, erreicht die Nutzungsart Büro einen Anstieg um 6,3 Punkte auf 54,0 Punkte. „Die befragten Finanzierungsgeber und -nehmer zeigen sich mit diesen Einschätzungen größtenteils unbeeindruckt von der nachlassenden Konjunkturdynamik in Deutschland. Dies ist nicht zuletzt auf die abermals expansiven geldpolitischen Maßnahmen durch die Europäische Zentralbank zurückzuführen“, so DR. OLIVER LERBS, Ökonom am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
„Dass sich das Umfeld für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland nach wie vor erfreulich darstellt, wird auch durch die Ergebnisse der DIFI-Befragung bestätigt – sowohl für die aktuelle als auch mittelfristige Situation“, so JÖRG SCHÜRMANN, bei JLL Head of Corporate Finance Germany. Immerhin drei Viertel der im DIFI befragten Experten gehen für die kommenden sechs Monate von unverändert positiven Finanzierungsbedingungen aus. 17,8% halten weiter verbesserte Konditionen für möglich, wenngleich sich deren Anzahl innerhalb der letzten drei Quartale verringert. hat. Dies wird deutlich im zwar nach wie vor positiven, aber rückläufigen Saldo in der Finanzierungserwartung.
Logistikimmobilien punkten bei den Erwartungen
In der Gesamtschau der vier im DIFI abgebildeten Nutzungsarten liegen die Mittelwerte aus Marktsituation und Erwartungseinschätzungen weiter nahezu gleichauf zwischen 20 und 30 Punkten und bewegen sich damit auf dem Niveau der letzten Quartale. Spitzenreiter bleiben mit 30,1 Punkten Büroimmobilien, das Logistiksegment löst Wohnen auf dem zweiten Platz ab.
Ein anderes Bild zeigt der Vergleich der beiden Abfragekriterien: Die bereits seit einigen Quartalen zu beobachtende Strukturverschiebung zwischen Lage- und Erwartungseinschätzungen betrifft insbesondere die Büro-, Einzelhandels und Wohnimmobilien. Bei allen drei Nutzungsarten ist der Saldo aus positiven und negativen Einschätzungen der aktuellen Lage inzwischen etwa neunmal so hoch wie der Saldo für die Erwartungen. Dies deutet darauf hin, dass die Experten angesichts der außergewöhnlich guten Finanzierungssituation allmählich geringere Spielräume für weitere Verbesserungen der Finanzierungsbedingungen in diesen Segmenten sehen. Ganz anders bei Logistikimmobilien, die sich weiter im Aufwind mit Erwartungen deutlich im positiven Bereich bewegen (15,9 Punkte, entsprechend +5,1 gegenüber dem Vorquartal).
Uneinigkeit bei der Frage nach den Auswirkungen durch die Aktiva-Qualitäts-Prüfung und dem bevorstehenden Stresstest
Ein differenziertes Meinungsbild zeigt die in diesem Quartal gestellte Sonderfrage bezüglich der Auswirkungen der Prüfung der Aktiva-Qualität (Asset Quality Review, AQR) durch die Europäische Zentralbank und die nationalen Bankenaufsichtsbehörden. Die Ergebnisse des AQR werden eine wesentliche Grundlage für den bevorstehenden Stresstest in Abstimmung mit der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) darstellen.
Eine relative Mehrheit von 46 Prozent der Umfrageteilnehmer nimmt eine Verkleinerung der Bestandsportfolios von Gewerbeimmobilienfinanzierungen bei einzelnen Banken wahr. Der Fokus liegt 80 Prozent der Experten zufolge dabei auf der Bereinigung risikoreicher Engagements. Im Hinblick auf die Auswirkungen des bevorstehenden Stresstests auf das derzeitige Neugeschäft betroffener Kreditinstitute sieht eine relative Mehrheit von 44 Prozent der Experten eine Verringerung des Neuvergabevolumens von gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Bezüglich der Risikoausrichtung wird dabei laut 59 Prozent der Teilnehmer ein stärkerer Fokus auf risikoarme Finanzierungen gelegt. Diese Risikoausrichtung hat gemäß der Finanzierungsspezialisten unter anderem eine Erhöhung der Margen bei der Finanzierung von Value Add-Objekten zur Folge. Rund 40 Prozent der Befragten gehen dagegen weder bei Bestand noch bei Neuvergabe gewerblicher Immobilienfinanzierungen von nennenswerten Auswirkungen von AQR und Stresstest aus.
„Diese beiden Regulierungsinstrumente dienen letztlich zur Überprüfung der Stabilität der Finanzbranche und zur Stärkung des Vertrauens in die europäischen Finanzmärkte. Die Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung können bis dato nicht genau beziffert werden, eine Risikoadjustierung bei Bestandsfinanzierungen und Neugeschäft ist jedoch sehr wahrscheinlich“, so JÖRG SCHÜRMANN.
Anmerkungen
An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 28.07.2014 - 12.08.2014 beteiligten sich 53 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (? Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten. Werte werden dabei auf die erste Nachkommastelle gerundet.
