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21.08.2014 Mietpreisbremse verunsichert Investoren am Hamburger Markt

Die politische Diskussion um die so genannte „Mietpreisbremse“ wirkt sich mittlerweile am Hamburger Markt für Zinshäuser und Anlageimmobilien aus. Nach deutlichen Preisanstiegen in den vergangenen fünf Jahren bildet sich in diesem Jahr ein Zenit aus, weil die Politik Eigentümer von Wohnimmobilien zur Kapitalanlage mit erneuten Eingriffen in die Eigentumsrechte bedroht. Die ZINSHAUSTEAM & KENBO GmbH & Co. KG, Hamburg, kommt in ihrem neuen Marktbericht Hamburger Zinshäuser und Anlageimmobilien 2014 zu der Einschätzung, dass sich Investoren angesichts der angedrohten Maßnahme der Bundesregierung zur Eindämmung von Mietpreisanstiegen in den deutschen Ballungsräumen zurückhaltend und wählerischer verhalten, obwohl der Kapitalanlagebedarf weiterhin sehr hoch ist. Denn angesichts der anhaltenden Tiefzinsentwicklung bieten sich Anlegern kaum Alternativen zu einem sicher vermieteten Zins- bzw. Mehrfamilienhaus oder einer erstklassigen Gewerbeimmobilie.

„Die Politik will ein neues bürokratisches Monster schaffen, von dem bisher nicht klar ist, wann und wie und vor allem in welchen Ausmaßen es kommt“, sagt Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter der Firma ZINSHAUSTEAM & KENBO. Am Hamburger Markt der Anlageimmobilien, vor allem der Zinshäuser, dämpfen die Diskussionen über die „Mietpreisbremse“ die Erwartungen der Investoren an die weitere Mietpreisentwicklung und damit auch die Bereitschaft, noch höhere Kaufpreisfaktoren als die derzeit erzielbaren beim Ankauf von Objekten zu akzeptieren. Investoren werden zudem angesichts der diskutierten Eckpunkte wählerisch. Die „Mietpreisbremse“ trifft in den Ballungszentren vor allem bestimmte, weniger attraktive Baualtersklassen, insbesondere Objekte, die nach dem Krieg errichtet wurden und die mangels attraktiver Grundrisse, geringer Wohnungsgrößen und vielfach schlechteren Bauqualitäten niedrigere Mieten erzielen. „Investoren bevorzugen schon jetzt eher Bauten neueren Datums oder die seit eh und je beliebten Objekte aus der Gründerzeit“, so Baron weiter.

Die neuerliche Verunsicherung trifft die Marktentwicklung in Hamburg nach Ansicht von ZINSHAUSTEAM & KENBO zur Unzeit. Denn nach dem „Vertrag für Hamburg“, der sich in dem Ziel der Hamburger Politik manifestiert, jährlich 6.000 neue Wohnungen zu schaffen, haben sich immer mehr Investoren dem Neubau von Wohnungen und auch dem Ausbau bestehender Objekte zugewendet. Im letzten Jahr wurden bereits über 10.000 Wohnungen zum Neubau genehmigt. Auch die Fertigstellung erreichte mit gut 6.400 neu gebauten Wohnungen wieder die Größenordnung wie zuletzt Ende des letzten Jahrtausends.

„Das wachsende Neubauangebot wirkt bereits entspannend“, so Baron. Wohnungssucher haben mehr Auswahlmöglichkeiten, die sie auch bei Preisverhandlungen nutzen. Investoren registrieren die Entwicklung genau und verhalten sich vorsichtiger beim Ankauf von Zinshäusern. Gleichwohl ist die Nachfrage sehr hoch, da sich angesichts der anhaltenden Tiefzinsentwicklung nur noch wenige Alternativen für eine rentierliche Kapitalanlage bieten.

Der Hamburger Markt für Zinshäuser hatte im Jahr 2013 – bezogen auf die Umsätze – ein Rekordhoch erreicht. Insgesamt wurden 411 Zinshäuser und damit nur moderat mehr (2012: 404, plus 1,7 %) als im Vorjahr veräußert. Der Flächenumsatz stieg aufgrund einiger größerer Objekte um 8,0 % auf 552.000 m² (2012: 511.000 m²). Der Geldumsatz expandierte jedoch deutlich um 36,1 % auf 1,188 Milliarden Euro (2012: 873 Millionen Euro). Damit spiegelte die Marktentwicklung eine erneute kräftige Preiserhöhung und den Handel von großvolumigen Zinshäusern wieder. Über den Gesamtmarkt errechnet der Gutachterausschuss Hamburgs einen Preisanstieg für Zinshäuser im Jahr 2013 von 8,8 %.

Das Angebot an Zinshäusern reichte in 2013 bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Die nahezu konstant hohe Verkaufszahl von über 400 verkauften Häusern zeigt, dass der Markt der Anbieter in Hamburg begrenzt ist. In den vergangenen elf Jahren ergab sich eine Zahl von 441 Objekten, die im Durchschnitt pro Jahr verkauft wurden. Die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot bestätigen insbesondere in den Toplagen Hamburgs (City, rund um die Außenalster, Blankenese und HafenCity) das erreichte sehr hohe Preisniveau. Weitere Preissteigerungen konnten allerdings im bisherigen Jahresverlauf 2014 noch nicht festgestellt werden. Mangels ausreichenden Angebots in den zentralen Lagen und wegen der vielen neuen Entwicklungen in der Stadt orientiert sich die Nachfrage verstärkt in den B- und in den Randlagen Hamburgs.

Private Anleger weichen zunehmend in den gewerblichen Investmentimmobilienmarkt aus

Da das Angebot an Zinshäusern weiterhin knapp ist, weichen zunehmend private Suchinteressenten auf den Markt für gewerbliche Investmentimmobilien, insbesondere auf Büro- und Geschäftshäuser, aus. Dort garantiert die breite Wirtschaftsstruktur der Hansestadt eine stabile Nachfrage nach Büro-, Laden- und sonstigen Nutzflächen. So stieg bereits im Jahr 2013 die Zahl der Transaktionen deutlich um ein Drittel auf 300 (Vorjahr 225). Der Flächenumsatz sank dagegen um 13,2 % auf 786.000 m² Nutzfläche (Vorjahr: 906.000 m²). Das Transaktionsvolumen bei Büro- und Geschäftshäusern fiel um 6,4 % auf 1,813 Milliarden Euro (Vorjahr: 1,937 Milliarden Euro). Private Anleger investierten verstärkt in kleinere Objekte, die für die institutionellen Anleger nicht in Frage kommen.

Letztere suchen verstärkt großvolumige Objekte, die sie dann auch wieder im ersten Halbjahr 2014 akquirieren konnten. So stieg das Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten 2014 um fast 50 % auf rund 1,4 Mrd. Euro, da sich gleich fünf Transaktionen im Volumen von jeweils über 50 Mio. Euro auswirkten. Die Spitzenrenditen der verkauften Objekte erreichten Werte von 4,5 bis 4,7 % und konnten ihre leicht rückläufige Tendenz nicht stoppen. „Insgesamt erwarten wir für den Hamburger Markt der Zinshäuser und gewerblichen Anlageimmobilien eine anhaltend hohe Nachfrage, aber nur noch eine stabile Entwicklung der Preise“, so Baron.



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