14.07.2014 Rekord-Halbjahr auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erreichte nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International zur Jahresmitte einen Rekordwert. Das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr mit knapp 1,5 Milliarden Euro auf dem höchsten bislang registrierten Niveau und überstieg den Bestwert aus dem Jahr 2007. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr bedeutet dies eine weitere Steigerung um knapp 110 Prozent.
Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel: „Das Ergebnis des ersten Halbjahres ist sehr positiv und bestätigt das stetige Interesse von Investoren, zunehmend in die Assetklasse Hotel zu investieren.“
Nachdem im ersten Quartal hauptsächlich in einzelne Hotels investiert wurde, wendete sich das Blatt im zweiten Quartal weitestgehend in Richtung der Portfolioabschlüsse. Lediglich 38 Prozent des Transaktionsvolumens wurden durch Einzelabschlüsse erzielt.
Das Interesse ausländischer Investoren an Hotelinvestments in Deutschland scheint weiterhin ungebrochen. Auf Käuferseite entfielen mit rund 1,23 Milliarden Euro etwa 84 Prozent des Transaktionsvolumens auf Investoren, deren Firmensitze außerhalb Deutschlands angesiedelt sind. Ähnlich hoch ist auch der Anteil auf Seiten der Verkäufer. Für mehr als Dreiviertel des Gesamtvolumens oder rund 1,4 Milliarden Euro waren internationale Verkäufer verantwortlich.
Portfoliotransaktionen prägen den Markt
Das erste Halbjahr stand im Zeichen großvolumiger Transaktionen. Gut 1,4 Milliarden Euro flossen in Hotels mit einem Volumen von mehr als 5 Millionen Euro. Die größten Transaktionen stellten zwei Paketverkäufe dar. Der französische Hotelkonzern Accor sicherte sich vom Verkäufer Moor Park im Rahmen zweier Portfolios 97 bislang von verschiedenen Accor-Marken betriebene europäische Hotels, von denen 67 Objekte in Deutschland lagen. Diese Hotels befanden sich bereits bis 2007 im Eigentum von Accor und gehen nun wieder in den eigenen Immobilienbesitz über. Im Rahmen eines weiteren europaweiten Portfolios mit 18 Hotels erwarb Apollo Global Management 11 deutsche Objekte für den Apollo European Principal Finance Fund II. In Summe entfielen für beide Pakete zusammen rund 770 Millionen Euro auf Deutschland.
Steigende Zahl an Projektentwicklungen schlägt sich noch nicht in den Verkaufszahlen nieder
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Die ansteigende Zahl an Projektentwicklungen schlug sich bislang noch nicht in einer Zunahme der Verkaufsfälle nieder. Den größten Anteil am Transaktionsvolumen trugen nach wie vor und insbesondere bedingt durch die beiden großen Portfolios die Bestandgebäude mit 93 Prozent bei.“
Mit rund 58 Prozent (842 Millionen Euro) am Transaktionsvolumen nahm der Anteil der 3- und 4- Sternehotels am Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr etwas ab, während sich vor allem der Budgetbereich mit 324 Millionen Euro auf einen Anteil von 22 Prozent verbesserte. Das 5-Sterne Segment bewegte sich mit 291 Millionen Euro (20 Prozent) in etwa auf dem Niveau des Vorjahres.
Der Marktanteil der Top 7-Hotelstandorte Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – festigte sich weiter. Zwei Drittel (970 Millionen Euro) des angelegten Kapitals flossen zwischen Januar und Juni in diese Städte. Die restlichen rund 493 Millionen des Transaktionsvolumens verteilten sich über das Bundesgebiet. Während im Bereich der Top-Standorte durchschnittlich 23,7 Millionen Euro in ein Objekt investiert wurde, kamen die Nebenlagen auf 13,3 Millionen Euro.
„Die anhaltend hohe Nachfrage nach erstklassigen Hotels und das gleichzeitig weiter geringe Angebot im Neubausegment sorgen dafür, dass die Renditen zunehmend unter Druck geraten. In jüngster Zeit erfolgten einzelne Abschlüsse für Topobjekte in sehr guten Lagen zu Spitzenrenditen von 5,75 Prozent“, so Erben.
Höchste Investmentaktivitäten von Corporates und Eigennutzer sowie private Investoren und Family Offices
Besonders aktiv waren auf Käuferseite Corporates und Eigennutzer. Diese investierten im ersten Halbjahr etwa 510 Millionen Euro in 77 Hotelobjekte. Private Investoren und Family Offices waren mit 12 Hotels im Wert von 336 Millionen Euro ebenfalls stark vertreten. An dritter Stelle befanden sich mit einer Investitionssumme von 342 Millionen Euro für elf Objekte Offene Immobilienfonds und Spezialfonds.
Auf Verkäuferseite trennten sich Vermögensverwalter für 467 Millionen Euro, Opportunity und Private Equity Fonds für 459 Millionen Euro sowie private Investoren und Family Offices für 187 Millionen Euro von deutschen Hotels.
Ausblick: Über 2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen zu erwarten
„Wie zu Jahresbeginn erwartet, bestätigte sich unsere positive Einschätzung zum Halbjahr. Aufgrund der zahlreichen laufenden oder sich in Anbahnung befindlichen Verkäufe gehen wir davon aus, dass das Transaktionsvolumen Ende des Jahres den Wert von 2 Milliarden Euro übertrifft“, sagt Erben. Auf Nachfrageseite ist der Fokus zwar weiterhin auf die etablierten A-Städte wie Frankfurt, Hamburg und München gerichtet. Eine zunehmende Zahl an Investoren erweitert das Suchprofil allerdings auf B-Städte mit konstant hohen Gästeübernachtungszahlen wie zahlreiche Messestandorte und solche mit einer starken Regionalwirtschaft.
Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel: „Das Ergebnis des ersten Halbjahres ist sehr positiv und bestätigt das stetige Interesse von Investoren, zunehmend in die Assetklasse Hotel zu investieren.“
Nachdem im ersten Quartal hauptsächlich in einzelne Hotels investiert wurde, wendete sich das Blatt im zweiten Quartal weitestgehend in Richtung der Portfolioabschlüsse. Lediglich 38 Prozent des Transaktionsvolumens wurden durch Einzelabschlüsse erzielt.
Das Interesse ausländischer Investoren an Hotelinvestments in Deutschland scheint weiterhin ungebrochen. Auf Käuferseite entfielen mit rund 1,23 Milliarden Euro etwa 84 Prozent des Transaktionsvolumens auf Investoren, deren Firmensitze außerhalb Deutschlands angesiedelt sind. Ähnlich hoch ist auch der Anteil auf Seiten der Verkäufer. Für mehr als Dreiviertel des Gesamtvolumens oder rund 1,4 Milliarden Euro waren internationale Verkäufer verantwortlich.
Portfoliotransaktionen prägen den Markt
Das erste Halbjahr stand im Zeichen großvolumiger Transaktionen. Gut 1,4 Milliarden Euro flossen in Hotels mit einem Volumen von mehr als 5 Millionen Euro. Die größten Transaktionen stellten zwei Paketverkäufe dar. Der französische Hotelkonzern Accor sicherte sich vom Verkäufer Moor Park im Rahmen zweier Portfolios 97 bislang von verschiedenen Accor-Marken betriebene europäische Hotels, von denen 67 Objekte in Deutschland lagen. Diese Hotels befanden sich bereits bis 2007 im Eigentum von Accor und gehen nun wieder in den eigenen Immobilienbesitz über. Im Rahmen eines weiteren europaweiten Portfolios mit 18 Hotels erwarb Apollo Global Management 11 deutsche Objekte für den Apollo European Principal Finance Fund II. In Summe entfielen für beide Pakete zusammen rund 770 Millionen Euro auf Deutschland.
Steigende Zahl an Projektentwicklungen schlägt sich noch nicht in den Verkaufszahlen nieder
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Die ansteigende Zahl an Projektentwicklungen schlug sich bislang noch nicht in einer Zunahme der Verkaufsfälle nieder. Den größten Anteil am Transaktionsvolumen trugen nach wie vor und insbesondere bedingt durch die beiden großen Portfolios die Bestandgebäude mit 93 Prozent bei.“
Mit rund 58 Prozent (842 Millionen Euro) am Transaktionsvolumen nahm der Anteil der 3- und 4- Sternehotels am Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr etwas ab, während sich vor allem der Budgetbereich mit 324 Millionen Euro auf einen Anteil von 22 Prozent verbesserte. Das 5-Sterne Segment bewegte sich mit 291 Millionen Euro (20 Prozent) in etwa auf dem Niveau des Vorjahres.
Der Marktanteil der Top 7-Hotelstandorte Deutschlands – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – festigte sich weiter. Zwei Drittel (970 Millionen Euro) des angelegten Kapitals flossen zwischen Januar und Juni in diese Städte. Die restlichen rund 493 Millionen des Transaktionsvolumens verteilten sich über das Bundesgebiet. Während im Bereich der Top-Standorte durchschnittlich 23,7 Millionen Euro in ein Objekt investiert wurde, kamen die Nebenlagen auf 13,3 Millionen Euro.
„Die anhaltend hohe Nachfrage nach erstklassigen Hotels und das gleichzeitig weiter geringe Angebot im Neubausegment sorgen dafür, dass die Renditen zunehmend unter Druck geraten. In jüngster Zeit erfolgten einzelne Abschlüsse für Topobjekte in sehr guten Lagen zu Spitzenrenditen von 5,75 Prozent“, so Erben.
Höchste Investmentaktivitäten von Corporates und Eigennutzer sowie private Investoren und Family Offices
Besonders aktiv waren auf Käuferseite Corporates und Eigennutzer. Diese investierten im ersten Halbjahr etwa 510 Millionen Euro in 77 Hotelobjekte. Private Investoren und Family Offices waren mit 12 Hotels im Wert von 336 Millionen Euro ebenfalls stark vertreten. An dritter Stelle befanden sich mit einer Investitionssumme von 342 Millionen Euro für elf Objekte Offene Immobilienfonds und Spezialfonds.
Auf Verkäuferseite trennten sich Vermögensverwalter für 467 Millionen Euro, Opportunity und Private Equity Fonds für 459 Millionen Euro sowie private Investoren und Family Offices für 187 Millionen Euro von deutschen Hotels.
Ausblick: Über 2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen zu erwarten
„Wie zu Jahresbeginn erwartet, bestätigte sich unsere positive Einschätzung zum Halbjahr. Aufgrund der zahlreichen laufenden oder sich in Anbahnung befindlichen Verkäufe gehen wir davon aus, dass das Transaktionsvolumen Ende des Jahres den Wert von 2 Milliarden Euro übertrifft“, sagt Erben. Auf Nachfrageseite ist der Fokus zwar weiterhin auf die etablierten A-Städte wie Frankfurt, Hamburg und München gerichtet. Eine zunehmende Zahl an Investoren erweitert das Suchprofil allerdings auf B-Städte mit konstant hohen Gästeübernachtungszahlen wie zahlreiche Messestandorte und solche mit einer starken Regionalwirtschaft.
