14.07.2014 Büro-Investments in Deutschland weiter an der Spitze
Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 6,14 Mrd. € konnten Büroimmobilien auch zum ersten Halbjahr 2014 ihre Spitzenposition unter allen Nutzungsarten behaupten. Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis wurde um knapp 10 %, der zehnjährige Durchschnitt um 24 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Im langfristigen Vergleich ist dies das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Trotz dieses Zuwachses ist der Anteil der Büroobjekte am gewerblichen Investmentumsatz insgesamt von 42 % auf aktuell 35,5 % gesunken“, berichtet Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Auf Portfoliodeals, die absolut betrachtet ihr Resultat mehr als verdoppelt haben, entfallen 32 % des Volumens. Dazu hat nicht zuletzt der Kauf des sogenannten Leo I-Portfolios mit ehemaligen hessischen Landesimmobilien durch die Patrizia AG für rund eine Milliarde Euro beigetragen. Anders als in den ersten drei Monaten konnten im zweiten Quartal allerdings nur kleinere Portfolioverkäufe registriert werden. Den größten Umsatzanteil verbuchten damit Einzeldeals mit circa 68 %, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum allerdings einen Rückgang darstellt. Festzuhalten bleibt auch, dass sich das Investitionsvolumen außerhalb der Big-Six-Standorte spürbar erhöht hat, was darauf hindeutet, dass Anleger zunehmend auch an B-Standorte ausweichen.
Top-Standorte mit rückläufigem Umsatz
Entgegen dem bundesweiten Trend hat der Umsatz in den Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) auf gut 3,81 Mrd. € (-16 %) abgenommen. Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein geringeres Investoreninteresse, sondern eindeutig ein mangelndes Angebot, insbesondere im großvolumigen Core-Segment. Am meisten umgesetzt wurde in Frankfurt mit gut 907 Mio. € (-24 %), gefolgt von Hamburg mit knapp 775 Mio. € (+15 %) und München mit rund 750 Mio. € (-37 %). In Düsseldorf konnte das Ergebnis sogar um 64 % auf gut 703 Mio. € gesteigert werden. Rund 30 % weniger Umsatz verzeichnete dagegen der Berliner Markt, wo 593 Mio. € Büro-Investments erfasst wurden. Ein sehr verhaltenes erstes Halbjahr verzeichnete Köln mit lediglich gut 84 Mio. €, was einem Rückgang um 61 % entspricht.
Deutlich zugenommen haben dagegen Büro-Investments an B-Standorten und in Mittelstädten. In Städten zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern wurden 243 Mio. € investiert, was in etwa einer Verdopplung des Vorjahresergebnisses entspricht. Aber auch die Kategorie Großstädte über 250.000 Einwohner legte um rund 62 % auf 869 Mio. € zu. Hohe Preise bei gleichzeitig begrenztem Angebot an den Top-Standorten lassen Investoren also zunehmend nach Alternativen suchen.
Am gestiegenen Transaktionsvolumen haben alle Größenklassen partizipiert und ihren absoluten Umsatz gesteigert. Hierdurch wird noch einmal die breite Nachfragebasis unterstrichen, was unter Marktgesichtspunkten sehr positiv ist. Auf Großdeals über 50 Mio. € entfallen knapp 58 %, was ihnen erneut die Spitzenposition sichert. Mit deutlichem Abstand folgen Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. €, die fast 18 % zum Ergebnis beitragen und sich damit hauchdünn vor der Kategorie 10 bis 25 Mio. € platziert haben, die auf knapp 17 % kommt. Aber auch kleinere Objekte unter 10 Mio. € sind noch für 7,5 % des Umsatzes verantwortlich, was absolut betrachtet immerhin 459 Mio. € entspricht.
Starkes Interesse unterschiedlicher Investoren – Spitzenrenditen stabil
Die breite Streuung der Investorengruppen spiegelt das Interesse unterschiedlicher Anlegertypen mit durchaus auch differenzierten Risikoprofilen wider. Nahezu gleichauf an der Spitze liegen Pensionskassen und Equity/Real Estate Funds mit einem Anteil von jeweils rund 17 %. Umsatzanteile im zweistelligen Bereich erreichen darüber hinaus noch Spezialfonds (14,5 %) und Investment Manager mit gut 10 %. Jeweils zwischen 6 % und 7 % tragen private Anleger, Projektentwickler und offene Fonds zum Ergebnis bei. Ausländische Anleger konnten ihren Anteil noch einmal auf gut 42 % steigern. Bemerkenswert ist, dass sie sowohl bei Einzel- als auch Portfoliodeals vergleichbar stark vertreten sind.
Nachdem die Spitzenrenditen in den letzten Jahren, vereinzelt auch noch in den ersten drei Monaten, nachgegeben hatten, sind sie im zweiten Quartal stabil geblieben. Die niedrigste Netto-Anfangsrendite verzeichnet nach wie vor München mit 4,30 %, gefolgt von Hamburg mit 4,55 % und Berlin mit 4,60 %. In Frankfurt sind 4,65 %, in Düsseldorf 4,75 % und in Köln 4,85 % anzusetzen. Im Durchschnitt der Big-Six-Standorte entspricht dies einem Wert von 4,62 %, der damit in etwa auf dem Niveau von Ende 2007 ist, gleichzeitig aber immer noch gut 20 Basispunkte über dem Tiefstand Mitte 2007 liegt.
Hervorragender Jahresumsatz prognostiziert
„Das Interesse der Investoren an deutschen Büroimmobilien wird auch im weiteren Jahresverlauf aus heutiger Sicht nicht nachlassen. Gerade die zu beobachtende Zunahme von Core-plus-Transaktionen wird den Investmentumsatz beflügeln. Viele dieser Deals finden in den B-Lagen der großen Standorte statt, da einerseits das Angebot in den Top-Lagen begrenzt ist, andererseits die Investoren zunehmend auch von einer positiven Entwicklung der Vermietungsmärkte überzeugt sind. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich einige großvolumige Bürotransaktionen in konkreten Verhandlungen befinden, deutet alles auf einen hervorragenden Jahresumsatz hin, der mit großer Wahrscheinlichkeit erneut über 10 Mrd. € liegen wird“, blickt Sven Stricker auf den weiteren Jahresverlauf.
„Im langfristigen Vergleich ist dies das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Trotz dieses Zuwachses ist der Anteil der Büroobjekte am gewerblichen Investmentumsatz insgesamt von 42 % auf aktuell 35,5 % gesunken“, berichtet Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Auf Portfoliodeals, die absolut betrachtet ihr Resultat mehr als verdoppelt haben, entfallen 32 % des Volumens. Dazu hat nicht zuletzt der Kauf des sogenannten Leo I-Portfolios mit ehemaligen hessischen Landesimmobilien durch die Patrizia AG für rund eine Milliarde Euro beigetragen. Anders als in den ersten drei Monaten konnten im zweiten Quartal allerdings nur kleinere Portfolioverkäufe registriert werden. Den größten Umsatzanteil verbuchten damit Einzeldeals mit circa 68 %, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum allerdings einen Rückgang darstellt. Festzuhalten bleibt auch, dass sich das Investitionsvolumen außerhalb der Big-Six-Standorte spürbar erhöht hat, was darauf hindeutet, dass Anleger zunehmend auch an B-Standorte ausweichen.
Top-Standorte mit rückläufigem Umsatz
Entgegen dem bundesweiten Trend hat der Umsatz in den Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) auf gut 3,81 Mrd. € (-16 %) abgenommen. Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein geringeres Investoreninteresse, sondern eindeutig ein mangelndes Angebot, insbesondere im großvolumigen Core-Segment. Am meisten umgesetzt wurde in Frankfurt mit gut 907 Mio. € (-24 %), gefolgt von Hamburg mit knapp 775 Mio. € (+15 %) und München mit rund 750 Mio. € (-37 %). In Düsseldorf konnte das Ergebnis sogar um 64 % auf gut 703 Mio. € gesteigert werden. Rund 30 % weniger Umsatz verzeichnete dagegen der Berliner Markt, wo 593 Mio. € Büro-Investments erfasst wurden. Ein sehr verhaltenes erstes Halbjahr verzeichnete Köln mit lediglich gut 84 Mio. €, was einem Rückgang um 61 % entspricht.
Deutlich zugenommen haben dagegen Büro-Investments an B-Standorten und in Mittelstädten. In Städten zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern wurden 243 Mio. € investiert, was in etwa einer Verdopplung des Vorjahresergebnisses entspricht. Aber auch die Kategorie Großstädte über 250.000 Einwohner legte um rund 62 % auf 869 Mio. € zu. Hohe Preise bei gleichzeitig begrenztem Angebot an den Top-Standorten lassen Investoren also zunehmend nach Alternativen suchen.
Am gestiegenen Transaktionsvolumen haben alle Größenklassen partizipiert und ihren absoluten Umsatz gesteigert. Hierdurch wird noch einmal die breite Nachfragebasis unterstrichen, was unter Marktgesichtspunkten sehr positiv ist. Auf Großdeals über 50 Mio. € entfallen knapp 58 %, was ihnen erneut die Spitzenposition sichert. Mit deutlichem Abstand folgen Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. €, die fast 18 % zum Ergebnis beitragen und sich damit hauchdünn vor der Kategorie 10 bis 25 Mio. € platziert haben, die auf knapp 17 % kommt. Aber auch kleinere Objekte unter 10 Mio. € sind noch für 7,5 % des Umsatzes verantwortlich, was absolut betrachtet immerhin 459 Mio. € entspricht.
Starkes Interesse unterschiedlicher Investoren – Spitzenrenditen stabil
Die breite Streuung der Investorengruppen spiegelt das Interesse unterschiedlicher Anlegertypen mit durchaus auch differenzierten Risikoprofilen wider. Nahezu gleichauf an der Spitze liegen Pensionskassen und Equity/Real Estate Funds mit einem Anteil von jeweils rund 17 %. Umsatzanteile im zweistelligen Bereich erreichen darüber hinaus noch Spezialfonds (14,5 %) und Investment Manager mit gut 10 %. Jeweils zwischen 6 % und 7 % tragen private Anleger, Projektentwickler und offene Fonds zum Ergebnis bei. Ausländische Anleger konnten ihren Anteil noch einmal auf gut 42 % steigern. Bemerkenswert ist, dass sie sowohl bei Einzel- als auch Portfoliodeals vergleichbar stark vertreten sind.
Nachdem die Spitzenrenditen in den letzten Jahren, vereinzelt auch noch in den ersten drei Monaten, nachgegeben hatten, sind sie im zweiten Quartal stabil geblieben. Die niedrigste Netto-Anfangsrendite verzeichnet nach wie vor München mit 4,30 %, gefolgt von Hamburg mit 4,55 % und Berlin mit 4,60 %. In Frankfurt sind 4,65 %, in Düsseldorf 4,75 % und in Köln 4,85 % anzusetzen. Im Durchschnitt der Big-Six-Standorte entspricht dies einem Wert von 4,62 %, der damit in etwa auf dem Niveau von Ende 2007 ist, gleichzeitig aber immer noch gut 20 Basispunkte über dem Tiefstand Mitte 2007 liegt.
Hervorragender Jahresumsatz prognostiziert
„Das Interesse der Investoren an deutschen Büroimmobilien wird auch im weiteren Jahresverlauf aus heutiger Sicht nicht nachlassen. Gerade die zu beobachtende Zunahme von Core-plus-Transaktionen wird den Investmentumsatz beflügeln. Viele dieser Deals finden in den B-Lagen der großen Standorte statt, da einerseits das Angebot in den Top-Lagen begrenzt ist, andererseits die Investoren zunehmend auch von einer positiven Entwicklung der Vermietungsmärkte überzeugt sind. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich einige großvolumige Bürotransaktionen in konkreten Verhandlungen befinden, deutet alles auf einen hervorragenden Jahresumsatz hin, der mit großer Wahrscheinlichkeit erneut über 10 Mrd. € liegen wird“, blickt Sven Stricker auf den weiteren Jahresverlauf.
