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14.07.2014 Starkes erstes Halbjahr bei Wohn-Investments

Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen erreichte im ersten Halbjahr gut 6,97 Mrd. €. Der vergleichbare Vorjahreswert konnte um rund 16 % gesteigert werden, womit das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis für die ersten sechs Monate erzielt wurde. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

Allerdings konnte das außergewöhnlich gute erste Quartal (5,1 Mrd. €) in den drei Folgemonaten nicht wiederholt werden, indem sich der Umsatz lediglich auf 1,87 Mrd. € belief. „Verantwortlich für dieses etwas verhaltene Marktgeschehen ist aber nicht mangelndes Investoreninteresse, sondern ein fehlendes Angebot im großvolumigen Portfoliobereich“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. In den ersten drei Monaten sorgten dagegen vor allem einige Großdeals, wie die Ankäufe von rund 30.000 Wohneinheiten der Vitus-Gruppe und etwa 11.500 von der Dewag durch die deutsche Annington oder ein von der österreichischen Buwog erworbenes Paket mit ca. 18.000 Wohnungen, für einen starken Anstieg des Investmentumsatzes. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr rund 120 Transaktionen mit knapp 115.000 Wohneinheiten in die Analyse einbezogen. Der durchschnittliche Umsatz pro Verkaufsfall liegt mit knapp 60 Mio. € auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahreszeitraum.

Projektentwicklungen weiterhin beliebt – Immobilien AGs am aktivsten

Zwar entfällt mit knapp 78 % der größte Anteil des Umsatzes nach wie vor auf großvolumige Bestandsportfolios, gleichzeitig legen aber andere Marktsegmente zu. Zu nennen sind hier vor allem Projektentwicklungen in den großen deutschen Metropolen, die über 9 % zum Ergebnis beitragen. Viele dieser Käufe, die häufig als Forward Deals konzipiert sind, wurden von eigenkapitalstarken Core-Investoren und Spezialfonds getätigt. Etwas mehr investiert als im Vorjahreszeitraum wurde auch in ältere Bestandsobjekte (Block Sales), die auf einen Anteil von fast 10 % kommen.

Nicht zuletzt aufgrund der erwähnten Mega-Transaktionen führen Großdeals über 100 Mio. € die Rangliste mit einem Anteil von knapp 70 % am Gesamtumsatz uneingeschränkt an. In den drei mittleren Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. € liegen die Anteile jeweils zwischen 7,5 und 12 % und damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Auch kleinere Investments mit einem Volumen von weniger als 10 Mio. € konnten ihren Anteil mit gut 3 % in etwa halten. Bezogen auf die Anzahl der Verkaufsfälle spielten sich aber knapp 37 % des Geschehens in diesem kleinteiligen Marktsegment ab.

Bestimmt wurde das Marktgeschehen im ersten Halbjahr in erster Linie von Immobilien AGs, wofür vor allem die angesprochenen Mega-Deals verantwortlich sind. Insgesamt entfallen rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf diese Käufergruppe. Auf dem zweiten Platz finden sich Spezialfonds, über die nicht nur viele deutsche, sondern zunehmend auch internationale Anleger am Wohnungsmarkt aktiv sind. Auf den weiteren Rängen folgen Pensionskassen, Immobilienunternehmen, Investment Manager und Equity/Real Estate Funds, deren Umsatzanteile sich aber bereits im unteren einstelligen Bereich bewegen.

Deutsche Anleger weiter in Führung – Kaufpreise stabil

Wie auch in den Vorjahren stellen deutsche Investoren bislang den Löwenanteil am Transaktionsvolumen. Mit gut 5,2 Mrd. € entfallen knapp drei Viertel des Gesamtumsatzes auf sie. Allerdings hat sich ihr relativer Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum damit um zehn Prozentpunkte verringert. Zugelegt haben dagegen ausländische Käufer, die gut 25 % zum Resultat beitragen. Vor allem europäische Anleger waren sehr aktiv und sind mit fast 22 % am Ergebnis beteiligt. Dahinter folgen mit gut 3 % nordamerikanische Investoren. Käufer aus anderen Regionen, wie etwa Asien oder Nahost, sind dagegen eher über indirekte Investments aktiv und treten kaum als direkte Anleger in Erscheinung.

Die in den vergangenen Jahren gestiegenen Kaufpreise haben sich mittlerweile stabilisiert. Trotz der großen Nachfrage zeichnet sich im Moment kein weiterer Preisanstieg ab. Für große Bestandsportfolios liegen die Durchschnittspreise weiterhin zwischen 750 und 900 €/m². Projektentwicklungen bewegen sich überwiegend im Bereich von 3.000 bis 3.500 €/m², auch wenn im Einzelfall deutlich höhere Preise erzielt werden. Die Kaufpreise für das aktuell leicht zulegende Marktsegment älterer Bestandsobjekte (Block Sales) sind überwiegend in einer Größenordnung von 1.100 bis 1.300 €/m² anzusiedeln.

Nachfrage bleibt weiterhin hoch

„Das Interesse sowohl deutscher als auch ausländischer Investoren am deutschen Wohnungsmarkt ist weiterhin groß. Daran wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern. Anzumerken bleibt aber auch, dass Anleger nicht bereit sind, jeden Preis zu zahlen, um in den deutschen Wohnungsmarkt einzusteigen. Die mittlerweile erreichten Kaufpreisniveaus werden von den meisten Marktakteuren als angemessen erachtet. Da sich aktuell nur wenige Großdeals abzeichnen, dürfte der Gesamtumsatz 2014 unter dem Vorjahresergebnis liegen. Vor dem Hintergrund erscheint ein Transaktionsvolumen in der Größenordnung des Jahres 2012, also im Bereich zwischen 11 und 12 Mrd. €, realistisch”, so Cordts-Sanzenbacher.


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