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11.07.2014 Retail Investments weiter hoch im Kurs

Einzelhandelsimmobilien sind bei Investoren weiter sehr gefragt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 5,03 Mrd. € im ersten Halbjahr wurde das Vorjahresergebnis um 35,5 % übertroffen werden. Auch im zehnjährigen Vergleich kann sich das Ergebnis sehen lassen und liegt knapp 10 % über dem Durchschnittswert. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

Fast zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfallen auf Einzeldeals, die knapp 3,29 Mrd. € zum Gesamtumsatz beitragen. Zu den wichtigsten Einzelverkäufen gehören der 50-%-Anteil am Centro in Oberhausen über rund 535 Mio. € sowie die Kö-Galerie in Düsseldorf mit ca. 300 Mio. €. In Portfolios wurden knapp 1,75 Mrd. € angelegt und damit mehr als doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum. „Großvolumige Portfoliokäufe fanden dabei vor allem mit Super- und Fachmärkten sowie Fachmarktzentren statt. In diesem Marktsegment ist wieder ein deutlich gesteigertes Investoreninteresse zu beobachten“, so Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Auch Big-Six-Standorte legen zu

Mit einem Gesamtumsatz von gut 1,68 Mrd. € konnten auch die Big-Six-Standorte ihr Ergebnis um mehr als 17 % steigern. Allerdings entwickeln sich die einzelnen Städte unterschiedlich. Während Berlin mit gut 332 Mio. €, Düsseldorf mit knapp 316 Mio. € und Frankfurt mit fast 132 Mio. € Umsatzrückgänge hinnehmen mussten, konnten die übrigen Standorte erheblich zulegen. Nachdem im Vergleichszeitraum des Vorjahres in München kaum Retail Investments erfasst wurden, tragen sie aktuell knapp 440 Mio. € zum Ergebnis bei. Aber auch Hamburg hat das Transaktionsvolumen mit fast 430 Mio. € mehr als verdreifacht. In Köln stieg das Volumen zwar um knapp 78 %, liegt mit 32,5 Mio. € aber immer noch relativ niedrig.

Feuerwerk bei Fach- und Supermärkten – Spitzenrenditen im ersten Halbjahr stabil

Aufgrund des gestiegenen Interesses der Anleger an Fach- und Supermärkten, insbesondere im Portfoliobereich, stieg das Investitionsvolumen in die Höhe. Mit einem Anteil von 49 % am Transaktionsvolumen belegen sie nicht nur unangefochten Platz 1, sondern konnten das absolute Umsatzvolumen mit knapp 2,47 Mrd. € mehr als verdoppeln. Auf den zweiten Rang kommen Shopping Center, die knapp ein Viertel zum Ergebnis beitragen und ihr Investitionsvolumen ebenfalls erheblich steigern konnten. Fast ein Drittel weniger umgesetzt wurde dagegen mit innerstädtischen Geschäftshäusern, die auf einen Anteil von knapp 17 % kommen. Hier spiegelt sich aber in erster Linie ein mangelndes Angebot und nicht eine sinkende Anlegergunst wider.

Das große Interesse an deutschen Einzelhandelsimmobilien zeigt sich auch in der breiten Streuung über die unterschiedlichen Investorentypen. Mit einem Anteil von lediglich gut 15 % führen Immobilien AGs/REITs die Liste an. Spezialfonds mit 13,5 % und Corporates mit gut 12 % folgen auf den Plätzen zwei und drei. Alle übrigen Käuferklassen bewegen sich dann im einstelligen Prozentbereich. In größerem Maße am Ergebnis beteiligt waren noch Investment Manager und Versicherungen mit jeweils etwa 9 %, Equity/Real Estate Funds mit knapp 8 % sowie private Anleger mit fast 7 %. Bemerkenswert ist aber vor allem, dass sich mehr als ein Viertel des Transaktionsvolumens kleinteilig auf alle übrigen Anlegertypen verteilt. Eine so heterogene Struktur ist eher ungewöhnlich, aus Marktsicht aber positiv zu bewerten. Ausländische Investoren waren mit 43 % am Resultat beteiligt. Im Portfoliosegment belief sich ihr Anteil sogar auf stolze 61 %, wogegen sie bei Einzeldeals nur auf rund ein Drittel kommen.

Nachdem die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lage Ende 2013 teilweise noch einmal nachgegeben hatten, zeigen sie sich im bisherigen Jahresverlauf stabil. Die Netto-Anfangsrenditen für Highstreet-Objekte in den großen deutschen Städten bewegen sich zwischen 3,75 % in München, dem nach wie vor teuersten Standort, und 4,35 % in Berlin. In Hamburg sind 4,10 %, in Düsseldorf und Köln 4,15 % und in Frankfurt 4,20 % anzusetzen. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Städte liegen sie damit weiterhin auf einem historischen Tief von 4,12 %.

Die aktuelle Spitzenrendite für Shopping Center liegt nach wie vor bei rund 4,75 %, wobei diese aufgrund des sehr knappen Angebots im absoluten Premiumsegment im Einzelfall auch noch unterschritten werden kann. Für hochwertige Fachmarktzentren liegt die Spitzenrendite mittlerweile bei 6,00 und für einzelne Fachmärkte bei 6,50 %.

Positive Aussichten

„Nachdem sich die Nachfrage in den vergangenen Jahren vor allem auf großvolumige Core-Objekte konzentriert hatte, stehen mittlerweile auch wieder value-add-Transaktionen, vor allem bei den Fach- und Supermärkten, auf der Einkaufsliste vieler Investoren. Die positiven Rahmenbedingungen Deutschlands, mit niedriger Arbeitslosenquote, guten Konjunkturprognosen, einem stabilen Verbrauchervertrauen und relativ hohen Tarifabschlüssen, stellen aus Sicht vieler Anleger ein optimales Umfeld für diese Assetklasse dar. Da sich gleichzeitig auch weitere Core-Deals anbahnen, erscheint für das Gesamtjahr ein erneutes Überschreiten der 10-Mrd.-€-Schwelle durchaus im Rahmen des Möglichen“, prognostiziert Piotr Bienkowski.


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