10.07.2014 Institutionelles Kapital treibt Investitionsvolumen für Handelsimmobilien
Mit einem Volumen von rund 4,85 Mrd. Euro liegt der Investmentmarkt für Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2014 fast 30 Prozent über dem Vorjahreszeitraum (3,76 Mrd. Euro). Fachmarktprodukte sind mit knapp 2,65 Mrd. Euro die stärkste Kategorie und stehen für mehr als die Hälfte des gesamten Retail-Transaktionsvolumens. Shopping Center repräsentieren mit einem Volumen von rund 1,2 Mrd. Euro etwa ein Viertel aller Handelsimmobilieninvestitionen. In die Kategorien Geschäftshäuser und Warenhäuser wurden bis Ende Juni rund 525 bzw. 460 Mio. Euro investiert. Der Anteil von Handelsimmobilien am gesamten Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien konnte im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 wieder etwas zulegen und stieg von 26 auf 29 Prozent.
Jörg Ritter, im deutschen Management Board von JLL für Einzelhandelsimmobilien zuständig: "Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien ist nach wie vor stark liquiditätsgetrieben und wird von institutionellen Akteuren geprägt. Besonders Portfolio-Deals sind derzeit ein Treiber des positiven Marktgeschehens. Immerhin sechs der zehn größten Deals im ersten Halbjahr waren Paketverkäufe. Die internationalen Kapitalquellen suchen angesichts der anhaltend niedrigen Zinsen nach geeigneten Anlagemöglichkeiten und schätzen die starken deutschen Fundamentaldaten. Die jüngste Zinsentscheidung der Europäischen Zentralbank hat die in dieser Ausprägung außergewöhnliche Konstellation nochmals verstärkt. Auf dieser Basis sind wir auch für das Gesamtjahr optimistisch und rechnen mit einem Transaktionsvolumen oberhalb von neun Mrd. Euro."
Fachmarktprodukte nähern sich bereits nach Ablauf des ersten Halbjahres dem Gesamtergebnis des Vorjahres, das mit knapp 2,9 Mrd. Euro ein 5-Jahres-Hoch markierte. Bis Ende Juni ist ein Volumen von rund 2,65 Mrd. Euro aufgelaufen, was gegenüber dem Vorjahr fast exakt eine Verdoppelung darstellt. Laut JLL haben insbesondere große Fachmarktzentren mit rund 1,1 Mrd. Euro (H1 2013: 400 Mio. Euro) deutlich zugelegt und stehen für ein Viertel des gesamten Retail-Transaktionsvolumens. Starke Zuwächse verzeichnet auch der Bereich Supermärkte / Discounter mit einem Transaktionsvolumen von 900 Mio. Euro (H1 2013: 460 Mio. Euro). Jeder fünfte im ersten Halbjahr in Handelsimmobilien investierte Euro entfällt auf diese Kategorie. Einzelne Fachmärkte liegen mit fast 660 Mio. Euro rund 50 Prozent über dem Vorjahreswert (H1 2013: 435 Mio. Euro). Das gute Abschneiden der Fachmarktprodukte hängt maßgeblich mit der Zunahme der Portfoliotransaktionen zusammen. Auch für den weiteren Jahresverlauf ist laut JLL mit einem guten Produktangebot und einer Fortsetzung des positiven Trends zu rechnen.
Das Transaktionsvolumen für Shopping Center, die ebenfalls zu den bevorzugten Anlageobjekten institutioneller Investoren zählen, erreichte im ersten Halbjahr rund 1,2 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahr (H1 2013: 970 Mio. Euro) entspricht dies einem Anstieg um rund ein Viertel. Großdeals wie der Oberhausener CentrO-Anteilsverkauf oder die Düsseldorfer Kö-Galerie stehen dabei für wesentliche Teile des Transaktionsvolumens.
Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen werden als stark von Privateigentümern geprägte Kategorie derzeit eher gehalten als veräußert. Deshalb bleiben die Verkäufe deutlich hinter den langjährigen Durchschnittswerten zurück. Für das erste Halbjahr beziffert JLL das Transaktionsvolumen auf rund 525 Mio. Euro. Im Vorjahreszeitraum wurden noch knapp 1,2 Mrd. Euro erreicht. Trotz starker Nachfrage ging der Anteil am gesamten Retail-Investmentmarkt von fast einem Drittel auf rund elf Prozent zurück.
Warenhäuser liegen mit einem Transaktionsvolumen von rund 460 Mio. Euro leicht über dem Vorjahreszeitraum (H1 2013: 320 Mio. Euro). Ausschlaggebend waren auch hier wenige größere Transaktionen. Insgesamt steht die Anlagekategorie für zehn Prozent des in Einzelhandelsimmobilien investierten Transaktionsvolumens.
Asset- und Fondsmanager sind derzeit die aktivsten Käufer von Handelsimmobilien. Rund ein Drittel des im ersten Halbjahr investierten Volumens geht auf ihr Konto. Ein weiteres Viertel des Marktes teilen sich zu gleichen Teilen Immobilien-AGs und Spezialfonds. Auf der Verkäuferseite sind Asset- und Fondsmanager ebenfalls dominant. Rund 60 Prozent des Transaktionsvolumens wurde durch sie veräußert. Zweitstärkste Verkäufergruppe sind Projektentwickler mit einem Anteil von 12 Prozent.
Internationale Investoren haben sich im ersten Halbjahr 2014 eindrucksvoll zurückgemeldet. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag im Vorjahreszeitraum noch bei knapp 20 Prozent. Im laufenden Jahr ist das Verhältnis zu inländischen Käufern nahezu ausgeglichen. Sechs der zehn größten Retail-Deals im ersten Halbjahr wurden durch ausländische Käufer getätigt. Dennoch haben ausländische Investoren im bisherigen Jahresverlauf in Deutschland desinvestiert und ihren Immobilienbestand um rund 1,1 Mrd. Euro reduziert. Hintergrund hierfür ist der rund 70-prozentige Anteil ausländischer Verkäufer am Transaktionsvolumen.
Aufgrund der starken Handelsimmobilien-Nachfrage bewegen sich die aggregierten Nettoanfangsrenditen in den sieben deutschen Metropolen weiterhin auf niedrigem Niveau. Shopping Center liegen derzeit laut JLL bei 4,60 Prozent. Fachmarktzentren werden mit 5,65 Prozent beziffert, einzelne Fachmärkte mit 6,10 Prozent. Geschäftshäuser erreichen 4,04 Prozent.
Jörg Ritter, im deutschen Management Board von JLL für Einzelhandelsimmobilien zuständig: "Der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien ist nach wie vor stark liquiditätsgetrieben und wird von institutionellen Akteuren geprägt. Besonders Portfolio-Deals sind derzeit ein Treiber des positiven Marktgeschehens. Immerhin sechs der zehn größten Deals im ersten Halbjahr waren Paketverkäufe. Die internationalen Kapitalquellen suchen angesichts der anhaltend niedrigen Zinsen nach geeigneten Anlagemöglichkeiten und schätzen die starken deutschen Fundamentaldaten. Die jüngste Zinsentscheidung der Europäischen Zentralbank hat die in dieser Ausprägung außergewöhnliche Konstellation nochmals verstärkt. Auf dieser Basis sind wir auch für das Gesamtjahr optimistisch und rechnen mit einem Transaktionsvolumen oberhalb von neun Mrd. Euro."
Fachmarktprodukte nähern sich bereits nach Ablauf des ersten Halbjahres dem Gesamtergebnis des Vorjahres, das mit knapp 2,9 Mrd. Euro ein 5-Jahres-Hoch markierte. Bis Ende Juni ist ein Volumen von rund 2,65 Mrd. Euro aufgelaufen, was gegenüber dem Vorjahr fast exakt eine Verdoppelung darstellt. Laut JLL haben insbesondere große Fachmarktzentren mit rund 1,1 Mrd. Euro (H1 2013: 400 Mio. Euro) deutlich zugelegt und stehen für ein Viertel des gesamten Retail-Transaktionsvolumens. Starke Zuwächse verzeichnet auch der Bereich Supermärkte / Discounter mit einem Transaktionsvolumen von 900 Mio. Euro (H1 2013: 460 Mio. Euro). Jeder fünfte im ersten Halbjahr in Handelsimmobilien investierte Euro entfällt auf diese Kategorie. Einzelne Fachmärkte liegen mit fast 660 Mio. Euro rund 50 Prozent über dem Vorjahreswert (H1 2013: 435 Mio. Euro). Das gute Abschneiden der Fachmarktprodukte hängt maßgeblich mit der Zunahme der Portfoliotransaktionen zusammen. Auch für den weiteren Jahresverlauf ist laut JLL mit einem guten Produktangebot und einer Fortsetzung des positiven Trends zu rechnen.
Das Transaktionsvolumen für Shopping Center, die ebenfalls zu den bevorzugten Anlageobjekten institutioneller Investoren zählen, erreichte im ersten Halbjahr rund 1,2 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vorjahr (H1 2013: 970 Mio. Euro) entspricht dies einem Anstieg um rund ein Viertel. Großdeals wie der Oberhausener CentrO-Anteilsverkauf oder die Düsseldorfer Kö-Galerie stehen dabei für wesentliche Teile des Transaktionsvolumens.
Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen werden als stark von Privateigentümern geprägte Kategorie derzeit eher gehalten als veräußert. Deshalb bleiben die Verkäufe deutlich hinter den langjährigen Durchschnittswerten zurück. Für das erste Halbjahr beziffert JLL das Transaktionsvolumen auf rund 525 Mio. Euro. Im Vorjahreszeitraum wurden noch knapp 1,2 Mrd. Euro erreicht. Trotz starker Nachfrage ging der Anteil am gesamten Retail-Investmentmarkt von fast einem Drittel auf rund elf Prozent zurück.
Warenhäuser liegen mit einem Transaktionsvolumen von rund 460 Mio. Euro leicht über dem Vorjahreszeitraum (H1 2013: 320 Mio. Euro). Ausschlaggebend waren auch hier wenige größere Transaktionen. Insgesamt steht die Anlagekategorie für zehn Prozent des in Einzelhandelsimmobilien investierten Transaktionsvolumens.
Asset- und Fondsmanager sind derzeit die aktivsten Käufer von Handelsimmobilien. Rund ein Drittel des im ersten Halbjahr investierten Volumens geht auf ihr Konto. Ein weiteres Viertel des Marktes teilen sich zu gleichen Teilen Immobilien-AGs und Spezialfonds. Auf der Verkäuferseite sind Asset- und Fondsmanager ebenfalls dominant. Rund 60 Prozent des Transaktionsvolumens wurde durch sie veräußert. Zweitstärkste Verkäufergruppe sind Projektentwickler mit einem Anteil von 12 Prozent.
Internationale Investoren haben sich im ersten Halbjahr 2014 eindrucksvoll zurückgemeldet. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag im Vorjahreszeitraum noch bei knapp 20 Prozent. Im laufenden Jahr ist das Verhältnis zu inländischen Käufern nahezu ausgeglichen. Sechs der zehn größten Retail-Deals im ersten Halbjahr wurden durch ausländische Käufer getätigt. Dennoch haben ausländische Investoren im bisherigen Jahresverlauf in Deutschland desinvestiert und ihren Immobilienbestand um rund 1,1 Mrd. Euro reduziert. Hintergrund hierfür ist der rund 70-prozentige Anteil ausländischer Verkäufer am Transaktionsvolumen.
Aufgrund der starken Handelsimmobilien-Nachfrage bewegen sich die aggregierten Nettoanfangsrenditen in den sieben deutschen Metropolen weiterhin auf niedrigem Niveau. Shopping Center liegen derzeit laut JLL bei 4,60 Prozent. Fachmarktzentren werden mit 5,65 Prozent beziffert, einzelne Fachmärkte mit 6,10 Prozent. Geschäftshäuser erreichen 4,04 Prozent.
