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08.07.2014 Leipzig rückt weiter vor

Leipzig zählt neben dem praktisch gleich großen Dresden mit seinen gut 520.000 Einwohnern zu den wenigen ostdeutschen Städten, die eine positive Bevölkerungsentwicklung aufweisen. Die Stadt ist überregional vor allen Dingen als Handels- und Messestandort bekannt und verfügt über eine Universität mit einer mehr als 600-jährigen Tradition. Leipzig bildet neben der Landeshauptstadt Dresden und Berlin einen der wirtschafts¬stärksten Räume der Neuen Bundesländer. Hier strahlen vor allem der Automobilbau (Porsche, BMW) sowie die arbeits¬platzintensive Logistikbranche (DHL, Amazon etc.) in die Region aus und lassen die Stadt mit ihren Wachstumsperspek¬tiven positiv in die Zukunft blicken. Bis 2030 wird eine weitere Zunahme der Bevölkerung um rund 5% prognostiziert.

Die Tradition als eine der bedeutendsten Messestädte Mitteleu¬ropas lässt sich bis zum Jahr 1190 zurückverfolgen. Somit gilt sie als eine der ältesten Messestädte der Welt. Darüber hinaus hat die Stadt eine der ältesten Universitäten Deutschlands. Als eines von sechs Oberzentren Sachsens bildet sie mit der benachbarten Großstadt Halle (Saale) den Ballungsraum Leipzig-Halle, in dem über 1,2 Millionen Menschen leben. Mit Halle und weiteren Städten in den Ländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bildet Leipzig wiederum die Metropolregion Mitteldeutschland. Im Ranking der Einzugsge¬biete liegt die Stadt damit bundesweit an vierzehnter Stelle.

Leipzig ist bereits seit Jahrhunderten durch die Kreuzung der Fernstraßen Via Regia und Via Imperii ein wichtiger Verkehrs¬knotenpunkt. Die erste deutsche Fernbahnstrecke führt seit 1839 von Leipzig nach Dresden. Durch die umfangreichen Investitionen nach der Wende in Modernisierung und den Ausbau der Fernstraßen-, Schienen- und Flugverkehrsanbin¬dung glänzt Leipzig heute mit einer hervorragenden Verkehrs¬infrastruktur.
Grund genug für die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT, diesen Standort genauer zu analysieren.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT

Das Einzugsgebiet der Leipziger City ist mit gut 1,2 Millionen Einwohnern nahezu 2,5-mal so groß wie die städti¬sche Einwohnerzahl. Darüber hinaus verfügt die Stadt über ein beträchtliches Touristenpotenzial. So verzeichnet die Messe- und Handelsstadt - jenseits der Tagestouristen - alljährlich mehr als 2,1 Millionen Übernachtungen nationaler und internationaler Touristen, die Einzelhandelsausgaben von nahezu 100 Millionen Euro im Einzelhandel, vorrangig in der City, tätigen. In der City werden etwa 630 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt erreicht damit rund 25 Prozent. Durch umfangreiche Investitionen reifte die Innenstadt zu einem echten Schmuckstück und zudem zu einem lohnenden Expansionsziel für national und international erfolgreiche Retailer. „Diese erhöhen die Attraktivität der Innenstadt und verstärken die überregionale Bedeutung des Einzelhandels“, erklärt COMFORT-Geschäftsführer Ronald Steinhagen.

Die Anteile der Innenstadt an Umsatz und Verkaufsfläche liegen zwar noch unter denen von Städten mit ähnlicher Einwohnerzahl. Dies ist jedoch nur noch ein kurzfristiger Umstand, prophezeit Steinhagen. Mit der Eröffnung der „Hainspitze“ im Frühjahr 2016 stehen dann mehr als 210.000 m² Verkaufsfläche in der Innenstadt zur Verfügung. Die neu gewonnene Attraktivität wird dann für weitere Ansiedlungen und Modernisierungen von bestehenden Handelsflächen sorgen. Der irische Best Value-Anbieter Primark sicherte sich bereits über 9.000 m² Handelsfläche im künftigen Shopping-Highlight, der „Hainspitze“. Die Konkurrenz auf der grünen Wiese wird sukzessive verdrängt.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN

Petersstraße
• aktuell frequenzstärkste Fußgängerzone in Leipzig
• hoher Filialisierungsgrad
• Neupositionierung des Shopping-Center „Petersbogen“ mit neuen Mietern ist nahezu abgeschlossen
• neue S-Bahn-Station Petersstraße/Wilhelm-Leuschner-Platz sorgt seit Winter 2013 für weitere Belebung
• Ende 2013 um 60 Meter verlängerte Fußgängerzone im südlichen Teil
• neue Mieter: Rossmann, Swarovski, Sushi & Nem und Calzedonia ab Sommer 2014
• aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR / m² (Kleinflächen)

Grimmaische Straße
• zweitstärkste Lage in Leipzig, ähnliche Passantenfrequenz wie Petersstraße
• Projektentwicklung Grimmaische Straße 27 / Ritterstraße 4-6 im Bau mit Shoe City
• Eröffnung des 2. Motel One in Leipzig im 3. Quartal 2014 geplant
• geringe Mieterfluktuation
• neue Mieter: Apollo und Michael Kors ab Sommer 2014
• aktueller Mietpreis liegt bei durchschnittlich 120 EUR / m² (Kleinflächen)

Nikolaistraße
• stabile Passantenfrequenz, hoher touristischer Anteil
• Verbindungsstraße vom Leipziger Haupt-bahnhof zur Grimmaischen Straße
• hoher gastronomischer Anteil, ergänzt durch Filialisten wie Butlers, Starbucks, O2 und Mammut Sports etc.
• neue Mieter: Backwerk und Veganz
• aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR / m² (Kleinflächen)

Neumarkt
• wichtige Verbindungsstraße zwischen Grimmaische Straße mit Galeria Kaufhof zu Karstadt
• stabile Passantenfrequenz
• neue Mieter: Sieber Brillen, Red Bull (Fanshop)
• aktueller Mietpreis liegt bei 35 EUR / m² (Kleinflächen)

Hainstraße

• Verbindungsstraße vom Brühl mit dem Shopping Center „Höfe am Brühl“ über den Markt in die Petersstraße oder Grimmaische Straße
• Projektentwicklung auf dem Grundstück „Hainspitze“ vis-à-vis des EKZ „Höfe am Brühl“ mit insgesamt 14.000 m² Einzelhandelsflächen
• neue Mieter: Primark, Humanic, Bäckerei Steinecke, Schuhwerk II, Dunkin Donuts
• aktueller Mietpreis liegt bei 80 EUR / m² (Kleinflächen)

Leipziger City profitiert von weiteren innerstädtischen Verkaufsflächen

Das Shopping-Center „Höfe am Brühl“ der mfi hatte einen schwierigen Start. Die Architektur weist eine physische Trennung der Mall in zwei Gebäudeteile im Erdgeschoss, eine nutzerunfreundliche Garagenzufahrt sowie ein kompliziertes bzw. schwieriges Routing für Passanten durch den Höfecharakter auf. Dies forderte teilweise die Stadt Leipzig und ist eine Herausforderung für den Handel. Die Vermarktungszeit der insgesamt rund 44.000 m² Handelsfläche betrug rund drei Jahre.

Nichtsdestotrotz wird das Center im Zusammenspiel des Umbaus "Hôtel de Pologne", der Ansiedlung des Modehauses "TK Maxx" sowie der „Hainspitze“ die Entwicklung der Innenstadt nachhaltig positiv beeinflussen. Die „Hainspitze“ mit ihrer exzellenten Fassadenarchitektur fügt sich nahtlos in die historische Struktur ein und wird so einen weiteren starken Akzent in der Innenstadt setzen. „Sie bildet das letzte Bindeglied zwischen Markt und Brühl“, berichtet Jochem Lunebach, Leiter des Stadtplanungsamtes.

Diesen Brückenschlag sowie ein sinnvolles Wechselspiel zwischen dem zur Hainstraße hin gerichteten Bauabschnitt des Centers und der Hainstraße selbst sowie mit der am Markt befindlichen Tunnelstation prognostizieren auch die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. „Die Innenstadt Leipzigs insgesamt und besonders die Hainstraße avanciert dann wieder zur bedeutendsten Einkaufsmeile der Stadt und kann an alte Traditionen anknüpfen“, ist Steinhagen überzeugt. Die Anziehungskraft der Innenstadt durch ein vielfältiges Shoppingangebot in allen Preislagen mit ausreichend Parkraum sowie einem erstklassigen gastronomischen und kulturellen Angebot wird über die heutigen Grenzen des Einzugsgebietes gehen. Investitionen ziehen Investitionen nach sich, sodass zwangsläufig weiteres Wachstumspotenzial generiert wird und sich Leipzigs Zentralität weiter erhöht.

Die laufende Entwicklung auf der „grünen Wiese“, wie das geplante Factory Outlet Center in Brehna sowie der Umbau des Paunsdorf-Centers, haben nach Ansicht von Ronald Steinhagen keine negativen Auswirkungen auf die Leipziger Innenstadt. Die Leipziger City wird als starker Modestandort verstanden und verfügt über eine Anziehungskraft weit in das Umland hinein. Die City bietet ein noch wachsendes Angebot von Handelsflächen für Bekleidung und somit wird die Modezentralität auf das Niveau von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl anschließen.

Unter einer hohen Mieterfluktuation hat das an der A9 in Sachsen Anhalt gelegene Center der ECE, „Nova Eventis“, zu leiden. Alle Marktteilnehmer wissen um die Schwierigkeit der Vermarktung von Handelsflächen, so dass der Leerstand nicht nur dem geübten Auge auffällt. „Die Kündigungen sowie die Vermarktungsschwierigkeiten von Mietflächen in suburbanen Centern zeigen, dass diese Center rund um Leipzig mit der innerstädtischen Entwicklung Leipzigs zu kämpfen haben und aus diesem Grund umstrukturieren müssen, so wie im „Paunsdorf Center“ Leipzig bereits erfolgt“, meint Steinhagen.

Der Revitalisierungserfolg ist schwierig. Denn durch den City-Tunnel und der damit verbundenen Schaffung eines weitreichenden S-Bahn-Netzes entstanden in der Leipziger Innenstadt gleich drei relevante Ein- und Ausstiegspunkte (Hauptbahnhof / Markt / W.-Leuschner-Platz). Die Attraktivität der Innenstadt spiegelt sich in der höheren Zentralität sowie der gestiegenen Passentenfrequenz. Zuvor zählte man in Leipzig bereits Spitzenfrequenzen von mehr als 8.000 Passanten pro Stunde und lag unter den Top 15 innerhalb Deutschlands. Die zusätzliche Anbindung der Innenstadt an das regionale Schienennetz verbessert vor allem die Erreichbarkeit der Leipziger City für die Einwohner der umliegenden Mittel- und Kleinstädte.

INVESTMENT

In den neuen Bundesländern ist Leipzig unter Immobilieninvestoren der populärste Standort. Inzwischen sind viele große institutionelle Investoren in Leipzig engagiert, nahezu alle haben die Innenstadt auf ihren Investitionsprofilen verzeichnet. Auch für Privatinvestoren sind die 1A Lagen von Leipzig ein interessanter Investitionsstandort, wobei bei beiden Investorengruppen sowohl nationale als auch internationale Investoren aktiv sind. Grund dafür sind neben den positiven Entwicklungen im Einzelhandelsbereich auch die weiteren Parameter. So verfügt die Leipziger Innenstadt über eine klar definierte 1A Lage, wobei die Hainstraße derzeit von der Qualität zu den traditionellen Lagen Grimmaische Straße und Petersstraße aufschließt. Das gesamte Innenstadtleben mit Einzelhandel, Gastronomie, Büro, Universität und Kultur ist klar auf „innerhalb des Rings“ beschrieben und nicht zuletzt hat die Innenstadt innerhalb der letzten Jahre deutlich gegenüber den peripheren Einkaufszentren gewonnen.

So übersteigt die Nachfrage nach Objekten innerhalb der 1A Lage derzeit deutlich das Angebot, wobei trotzdem nennenswerte Transaktionen zu beobachten sind. In den letzten Monaten konnte COMFORT das Objekt Hainstraße 20-24 an einen internationalen Privatinvestor vermitteln, ebenfalls wechselte das Hotel de Pologne in der Hainstraße 16-18 den Besitzer und auch die Hainstraße 5-7 mit TK Maxx wurde an die Aachener Grundvermögen veräußert. Weitere Transaktionen waren die Grimmaische Straße 19, die von der TLG an einen lokalen Projektentwickler verkauft wurde oder auch der Verkauf der Marktgalerie mit Breuninger als Mieter an einen Fonds der Deutschen Bank. Aber auch in vermeintlichen B-Lagen sind durchaus Transaktionen zu verzeichnen, so wechselte der Romanushof Katharinenstraße 21-23/ Ecke Brühl den Besitzer, auch die Katharinenstraße 17 (Kretschmann´s Hof) wurde veräußert. „Weitere nennenswerte Transaktionen befinden sich derzeit in der Vorbereitung, sodass auch 2014 mit einem deutlichen Wachstum des Transaktionsvolumens zu rechnen ist“ prognostiziert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Björn Gottschling.

Diese starke Bewegung am Leipziger Investmentmarkt verdeutlicht, dass immer mehr Investoren sowohl von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung als auch der Verbesserung der sozio-demografischen Kennzahlen nachhaltig überzeugt sind. Verkäufe führten zu erzielbaren Verkaufspreisen oberhalb der 18-fachen Jahresnettomiete, was in Einzelfällen mit Mietsteigerungspotential noch deutlich überschritten werden kann, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Björn Gottschling. Somit kann sich Leipzig inzwischen im Investmentmarkt mit vergleichbaren Städten in Westdeutschland wie Nürnberg, Hannover oder Dortmund messen.

FAZIT UND PERSPEKTIVE

Der Einzelhandelsmarkt in Leipzig übt eine starke Anziehungskraft auf nationale und internationale Konzepte aus. Namhafte Projektentwickler fokussieren sich auf die besten Innenstadtlagen. Der City-Tunnel erleichtert die Anreise aus dem Leipziger Umland in das Zentrum der Messestadt erheblich. Die Eröffnung der „Hainspitze“ im Frühjahr 2016 wird die Passantenfrequenz der ehemals stärksten Fußgängerzone erheblich steigern. Andere Bestandsmieter in unmittelbarer Nähe werden ebenfalls von dieser Entwicklung und der damit verbundenen Sogwirkung auf potenzielle Kunden partizipieren können.

Neben der Hainstraße ist auch die Grimmaische Straße stark in den Fokus der Einzelhändler gerückt. Die Geschäftshausentwicklung mit Hotel (2. Motel One) im östlichen Teil der Fußgängerzone (Grimmaische Straße 27/Ritterstraße 6) wird die Anziehungskraft auf die Passanten weiter positiv beeinflussen.

Die Station „Wilhelm-Leuchner-Platz“ wird den südlichen Teil der Petersstraße weiter stärken und die alten „Trampelpfade“ der Leipziger wieder aufleben lassen. Die Station „Markt“ des City-Tunnels wird die Peters-, Hain- und Grimmaische Straße positiv beeinflussen.

Die bestehenden Bauaktivitäten in der Leipziger Innenstadt sind nationalen und internationalen Filialisten mittlerweile sehr wohl bekannt. Durch die stetig steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Einzelhandelsflächen und des gleichzeitig sinkenden Angebotes an potenziellen Entwicklungsflächen, sind Mietpreissteigerungen eine logische Konsequenz, resümiert Steinhagen.



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