07.07.2014 Investmentmarkt für Logistikimmobilien bleibt dynamisch
Die Anziehungskraft des deutschen Lager- und Logistiksegments auf Immobilieninvestoren bleibt ungebrochen hoch. Nach einer aktuellen Analyse des Immobilienberaters CBRE wurden in der ersten Jahreshälfte 2014 rund 1,8 Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert. Das entspricht einem erneuten deutlichen Anstieg um fast 74 Prozent gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahreszeitraum. "Insbesondere das erste Quartal war durch ein außerordentlich hohes Investmentvolumen auf dem deutschen Logistikmarkt geprägt", erklärt Kai F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Germany. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres wurde mit knapp 1,3 Milliarden Euro das höchste Quartalsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn verzeichnet. Auf das zweite Quartal entfallen rund 515 Millionen Euro. "Absolut betrachtet liegt auch das zweite Quartal über dem Durchschnitt der Quartalsergebnisse der Jahre 2012 bis 2013 und ist damit mehr als beachtlich", meint Oulds. Die hohe Attraktivität zeigt sich auch im Gesamtvergleich. Rund 10,5 Prozent der Investitionen am gewerblichen Immobilienmarkt entfielen im ersten Halbjahr 2014 auf Lager-, Logistik- oder Produktionsimmobilien. Ihr relativer Anteil hat sich damit zum Vorjahreszeitpunkt noch einmal um knapp 2,5 Prozentpunkte erhöht und ihre Position als drittstärkste Assetklasse gefestigt. "Logistikimmobilien haben in Deutschland eine ganz eigene Dynamik fernab des restlichen Immobilienmarktes. Nicht nur die aktuell niedrigen Zinsen bewirken die rapide Entwicklung, auch der sich stetig wandelnde Onlinehandel befeuert das Logistiksegment. Same Day Delivery und sogar Same Hour Delivery werden zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor in der Branche. Und hier stehen wir gerade erst am Anfang", erklärt Oulds.
Attraktive Rendite lockt ausländisches Kapital Der deutsche Logistikinvestmentmarkt wurde in den ersten sechs Monaten insbesondere durch eine hohe Beteiligung ausländischer Akteure beeinflusst. Mit einem Anteil von etwa 71 Prozent steuerten ausländische Investoren fast drei Viertel des gesamten Investitionsvolumens bei. Das entspricht einer Steigerung um mehr als ein Drittel zum Vorjahreszeitraum, deutlich stärker als bei anderen Immobilienanlageklassen. Bei den ausländischen Investoren zeigt sich eine klare Dominanz des angelsächsischen Raums, dessen Investoren sich im ersten Halbjahr besonders interessiert an großvolumigen Portfolien zeigten. Zusammengenommen investierten US-Amerikaner, Briten und Australier allein über 800 Millionen Euro in deutsche Lager- und Logistikimmobilien.
"Auf der Suche nach attraktiven Alternativen abseits des Heimatmarktes fassen Investoren aus dem Ausland verstärkt Deutschland ins Auge, das angesichts seiner zentralen Lage, seiner hervorragenden wirtschaftlichen Perspektiven und gut ausgebauten Infrastruktur nahezu ideal für Logistikimmobilieninvestments geeignet ist", erklärt Oulds. Durch die stark gestiegene Nachfrage nach Logistikimmobilien hat sich beispielsweise in London die Spitzenrendite seit Jahresbeginn 2013 um rund 1,2 Prozentpunkte verringert. Ähnliche Entwicklungen konnten in den USA registriert werden, wo das Transaktionsvolumen 2013 um zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegte und entsprechenden Druck auf die Renditen ausübte. Zudem bewegen sich die Renditen für langfristig vermietete Spitzenobjekte an sehr guten Standorten mit moderner Ausstattungsqualität und guter Drittverwendungsfähigkeit aktuell auf einem überaus attraktiven Niveau von 6,25 Prozent.
XXL-Immobilien: Chancenreichere Investments auf dem Vormarsch?
Die höheren Investitionsvolumina ausländischer Akteure erklären sich auch durch ihre stärker ausgeprägte Neigung zu chancenreicheren Anlagemöglichkeiten des Logistikimmobilienmarkts, während Value Add-Produkte in der Gunst deutscher Investoren derzeit noch nicht ganz oben stehen. Klassische Core-Assets sind angesichts der geringen Neubautätigkeit sowie der Tendenz von Projektentwicklern, ihre Objekte zunehmend in eigene Fonds einzubringen, jedoch weiter rar gesät. Neben der Union Investment Real Estate, die unter anderem das Multi-User-Logistikzentrum von Fiege am "Dieburger Dreieck" erwarb, sind es insbesondere Investoren aus dem Ausland, die in renditestarke, sogenannte XXL-Immobilien mit 50.000 und mehr Quadratmetern investieren.
Zur Jahresmitte 2014 konnten bereits Investitionen in Höhe von mehr als 500 Millionen Euro in Distributionshallen dieser Kategorie registriert werden. Angesichts einer rasant wachsenden Bedeutung des E-Commerce und der damit verbundenen Umstrukturierung logistischer Netzwerke ist anzunehmen, dass XXL-Immobilien neben lagerlosen Umschlagshallen und Paketverteilzentren eine zunehmend gewichtigere Rolle am Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien spielen werden.
Ausblick
Im Rahmen der tiefgreifenden Veränderung der Supply Chains als Folge wachsender Anteilsgewinne des Online-Handels werden auch Brach- und Konversionsflächen an Bedeutung gewinnen. Angesichts akuter Flächenknappheit sowie der von der Bundesregierung anvisierten Beschränkung der Flächenneuinanspruchnahme auf 30 Hektar pro Tag bis 2020 wird die Suche geeigneter Logistikflächen im Allgemeinen, aber insbesondere für XXL-Hallen immer schwieriger.
In jüngster Zeit lässt sich bereits eine deutlich zunehmende Investitionstätigkeit in altindustrielle Areale feststellen. Allein in der ersten Hälfte des Jahres 2014 wurden bereits mehr Investments in Produktionsareale verzeichnet als im gesamten letzten Jahr. Zudem lässt sich eine erhöhte Aktivität von Projektentwicklern in diesem Bereich registrieren.
"Für die Zukunft kann daher auch im Logistiksegment davon ausgegangen werden, dass sich die vielfältig geschichtete Nachfrage nach klassischer und E-Commerce-orientierter Logistik weiter auf neu ausgewiesene Flächen, in zunehmendem Maße jedoch auch auf Entwicklungen im Bestand erstrecken wird" sagt Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. Zusammengenommen ergibt sich ein Bild eines deutschen Logistikinvestmentmarkts, das keine Abkehr von der regen Investitionsdynamik erwarten lässt. Angesichts des erhöhten Bedarfs an Logistikdienstleistungen infolge der sehr positiven makroökonomischen Entwicklung sowie der sich weiter verbessernden Perspektiven kann von einer sich fortsetzenden, hohen Dynamik am Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien ausgegangen werden. Für das Gesamtjahr 2014 wird das Investitionsvolumen aus dem Vorjahr mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit erneut übertroffen.
Attraktive Rendite lockt ausländisches Kapital Der deutsche Logistikinvestmentmarkt wurde in den ersten sechs Monaten insbesondere durch eine hohe Beteiligung ausländischer Akteure beeinflusst. Mit einem Anteil von etwa 71 Prozent steuerten ausländische Investoren fast drei Viertel des gesamten Investitionsvolumens bei. Das entspricht einer Steigerung um mehr als ein Drittel zum Vorjahreszeitraum, deutlich stärker als bei anderen Immobilienanlageklassen. Bei den ausländischen Investoren zeigt sich eine klare Dominanz des angelsächsischen Raums, dessen Investoren sich im ersten Halbjahr besonders interessiert an großvolumigen Portfolien zeigten. Zusammengenommen investierten US-Amerikaner, Briten und Australier allein über 800 Millionen Euro in deutsche Lager- und Logistikimmobilien.
"Auf der Suche nach attraktiven Alternativen abseits des Heimatmarktes fassen Investoren aus dem Ausland verstärkt Deutschland ins Auge, das angesichts seiner zentralen Lage, seiner hervorragenden wirtschaftlichen Perspektiven und gut ausgebauten Infrastruktur nahezu ideal für Logistikimmobilieninvestments geeignet ist", erklärt Oulds. Durch die stark gestiegene Nachfrage nach Logistikimmobilien hat sich beispielsweise in London die Spitzenrendite seit Jahresbeginn 2013 um rund 1,2 Prozentpunkte verringert. Ähnliche Entwicklungen konnten in den USA registriert werden, wo das Transaktionsvolumen 2013 um zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegte und entsprechenden Druck auf die Renditen ausübte. Zudem bewegen sich die Renditen für langfristig vermietete Spitzenobjekte an sehr guten Standorten mit moderner Ausstattungsqualität und guter Drittverwendungsfähigkeit aktuell auf einem überaus attraktiven Niveau von 6,25 Prozent.
XXL-Immobilien: Chancenreichere Investments auf dem Vormarsch?
Die höheren Investitionsvolumina ausländischer Akteure erklären sich auch durch ihre stärker ausgeprägte Neigung zu chancenreicheren Anlagemöglichkeiten des Logistikimmobilienmarkts, während Value Add-Produkte in der Gunst deutscher Investoren derzeit noch nicht ganz oben stehen. Klassische Core-Assets sind angesichts der geringen Neubautätigkeit sowie der Tendenz von Projektentwicklern, ihre Objekte zunehmend in eigene Fonds einzubringen, jedoch weiter rar gesät. Neben der Union Investment Real Estate, die unter anderem das Multi-User-Logistikzentrum von Fiege am "Dieburger Dreieck" erwarb, sind es insbesondere Investoren aus dem Ausland, die in renditestarke, sogenannte XXL-Immobilien mit 50.000 und mehr Quadratmetern investieren.
Zur Jahresmitte 2014 konnten bereits Investitionen in Höhe von mehr als 500 Millionen Euro in Distributionshallen dieser Kategorie registriert werden. Angesichts einer rasant wachsenden Bedeutung des E-Commerce und der damit verbundenen Umstrukturierung logistischer Netzwerke ist anzunehmen, dass XXL-Immobilien neben lagerlosen Umschlagshallen und Paketverteilzentren eine zunehmend gewichtigere Rolle am Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien spielen werden.
Ausblick
Im Rahmen der tiefgreifenden Veränderung der Supply Chains als Folge wachsender Anteilsgewinne des Online-Handels werden auch Brach- und Konversionsflächen an Bedeutung gewinnen. Angesichts akuter Flächenknappheit sowie der von der Bundesregierung anvisierten Beschränkung der Flächenneuinanspruchnahme auf 30 Hektar pro Tag bis 2020 wird die Suche geeigneter Logistikflächen im Allgemeinen, aber insbesondere für XXL-Hallen immer schwieriger.
In jüngster Zeit lässt sich bereits eine deutlich zunehmende Investitionstätigkeit in altindustrielle Areale feststellen. Allein in der ersten Hälfte des Jahres 2014 wurden bereits mehr Investments in Produktionsareale verzeichnet als im gesamten letzten Jahr. Zudem lässt sich eine erhöhte Aktivität von Projektentwicklern in diesem Bereich registrieren.
"Für die Zukunft kann daher auch im Logistiksegment davon ausgegangen werden, dass sich die vielfältig geschichtete Nachfrage nach klassischer und E-Commerce-orientierter Logistik weiter auf neu ausgewiesene Flächen, in zunehmendem Maße jedoch auch auf Entwicklungen im Bestand erstrecken wird" sagt Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. Zusammengenommen ergibt sich ein Bild eines deutschen Logistikinvestmentmarkts, das keine Abkehr von der regen Investitionsdynamik erwarten lässt. Angesichts des erhöhten Bedarfs an Logistikdienstleistungen infolge der sehr positiven makroökonomischen Entwicklung sowie der sich weiter verbessernden Perspektiven kann von einer sich fortsetzenden, hohen Dynamik am Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien ausgegangen werden. Für das Gesamtjahr 2014 wird das Investitionsvolumen aus dem Vorjahr mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit erneut übertroffen.
