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04.07.2014 Fast 8 Mrd. Euro im ersten Halbjahr in deutsche Büroimmobilien investiert

Im ersten Halbjahr 2014 wurden auf dem deutschen Immobilienmarkt rund 7,8 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert. Das entspricht einer Steigerung von rund zwei Milliarden Euro bzw. 36 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. "Büroobjekte sind mit einem Anteil von 46 Prozent weiterhin die dominierende Assetklasse am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. "Aus dem knappen Angebot an Flächen, sinkenden Leerstandszahlen und der hohen Vorvermietungsquote der Projektentwicklungen sowie der Aussicht auf steigende Nachfrage seitens der Büronutzer ergibt sich ein hohes Mietsteigerungspotenzial, das für Investoren interessant ist. Dies sehen wir auch an den gestiegenen Durchschnittsmieten im ersten Halbjahr 2014."

42 Prozent des investierten Kapitals von ausländischen Investoren

Internationale Investoren erwarben in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres deutsche Büroimmobilien für rund 3,2 Milliarden Euro oder 42 Prozent des Gesamtvolumens. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2013 sind dies gut eine Milliarde Euro oder 51 Prozent mehr. "Die guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft, dem Stabilitätsanker in der Eurozone mit einem prognostizierten Wirtschaftswachstum für 2014 und 2015 von jeweils rund zwei Prozent werden sich positiv auf die Bürovermietungsmärkte auswirken", erklärt Klein. "Das spiegelt sich im Interesse ausländischer Anleger, insbesondere aus dem Private-Equity-Segment, wider." Wie auch am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt waren unter den internationalen Anlegern US-amerikanische Investoren mit Käufen von insgesamt knapp 1,8 Milliarden Euro oder 23 Prozent des Transaktionsvolumens am aktivsten, gefolgt von britischen Investoren mit rund einer halben Milliarde Euro bzw. etwa sieben Prozent. In den Top 5-Standorten lag der Anteil ausländischer Investoren durch die Dominanz der nationalen Anleger mit 1,3 Milliarden Euro oder 31 Prozent dagegen unter dem Vorjahresergebnis (1,5 Milliarden oder 34 Prozent).

Anleger investieren zunehmend in B-Standorten

Rund 55 Prozent der Büroinvestments oder knapp 4,3 Milliarden Euro entfielen auf die Top 5-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Im Vorjahr lag der Anteil noch bei rund 77 Prozent und somit deutlich höher als in diesem Jahr. Absolut verringerte sich das Transaktionsvolumen in den Top 5-Standorten jedoch nur um rund 100 Millionen Euro. "Die Investoren erhöhen zur Erfüllung ihrer Renditeziele ihre Risikoneigung weiter und investieren zunehmend in B-Standorten. Des Weiteren werden B-Lagen in den Topstandorten zunehmend relevant für Investoren", sagt Klein. "Die Ausweichstrategie in B-Lagen der Top 5-Standorten führt zur Renditekompression in diesem Segment. Der hohe Anlagedruck bei einer Vielzahl von Investoren und ein positiver Renditeabstand der Immobilienanlage gegenüber dem risikolosen Alternativinvestment einer Bundesanleihe sorgt dennoch auch im Core-Segment für eine anhaltend hohe Nachfrage und entsprechend stabile Renditen auf historisch niedrigem Niveau", meint Klein weiter. Zwar ist das Niveau der Spitzenrenditen für erstklassige Büroobjekte seit Beginn des Jahres in allen fünf Büromarktzentren stabil geblieben, im Vergleich zum Vorjahreswert ist die durchschnittliche Spitzenrendite um 0,2 Prozentpunkte auf 4,60 Prozent gesunken. Vor allen in München zogen die Immobilienpreise stark an, infolgedessen die Netto-Spitzenrendite binnen der letzten zwölf Monate um 0,3 Prozentpunkte auf aktuell 4,45 Prozent zurückging. Am oberen Ende der Renditespanne rangiert mit 4,70 Prozent Frankfurt gleich auf mit Düsseldorf.

Asset- und Fondsmanager sowie Offene Immobilien- und Spezialfonds am aktivsten

Jeweils rund ein Drittel des deutschlandweiten Transaktionsvolumens wurde durch Asset- und Fondsmanager sowie Offene Immobilien- und Spezialfonds investiert. Beide Investorengruppen steigerten ihr Engagement am Markt gegenüber dem ersten Halbjahr 2013 deutlich. Dabei investierten Asset- und Fondsmanager überwiegend in Büroportfolios, wie das Domus-Portfolio in Düsseldorf, in dessen Rahmen Blackstone vier Gebäude der Portigon AG erwarb sowie ein TAG-Gewerbeimmobilienportfolio, das durch Apollo Global Management gekauft worden ist. "Entsprechend nahmen Portfoliotransaktionen gegenüber dem Vorjahreszeitraums deutlich zu und vereinten mit 2,6 Milliarden Euro ein Drittel aller Office-Investments auf sich", sagt Klein. Offene Immobilien- und Spezialfonds favorisierten dagegen - mit Ausnahme des Kaufs des Leo-Portfolios durch die Patrizia Immobilien AG für einen Spezialfonds - eher Einzelobjekte, die wiederum überwiegend in den Top 5-Standorten liegen, wie z.B. das Hackesche Quartier in Berlin, die Münchner Objekte Mona und An den Brücken. Offene Immobilien- und Spezialfonds stellten im Rahmen ihrer Portfoliooptimierung auch mit 25 Prozent bzw. zwei Milliarden Euro die stärkste Verkäufergruppe.

Ungebrochen hohe Dynamik auch in der zweiten Jahreshälfte - mehrere Großdeals in der Vermarktung

Der Investmentmarkt für Büroimmobilien bleibt auch in der zweiten Jahreshälfte sehr lebhaft. Hierfür sorgen einige großvolumige Objekte, die sich derzeit in der aktiven Vermarktung befinden. "Der deutsche Immobilienmarkt ist für institutionelle Immobilieninvestoren hoch spannend und aufgrund der vergleichsweise stabilen Renditen ein sehr sicherer Anlagehafen", betont Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Gerade für Investoren aus dem asiatischen Raum und dem Mittleren Osten zählt Deutschland zu einem der drei Hot-Spots in Europa, in denen man gerne viel Liquidität in große Büroimmobilien investieren möchte", so Linsin weiter. "Neben den klassischen Core-Investoren aus dem In- und Ausland sehen wir aufgrund der guten Fundamentaldaten des deutschen Büroimmobilienmarktes vermehrt Investoren mit einer höheren Risikoneigung in Bezug auf ihre Anlagestrategie. Diese Investoren fokussieren sich verstärkt auf angeschlagene Objekte mit einem gewissen Wertsteigerungspotenzial, sofern die Lagekriterien im Hinblick auf die potenziellen Nutzer stimmen. Auch Immobilien mit kurzen Mietlaufzeiten werden von diesen Investoren angepackt. Zwingende Voraussetzung ist aber eine gut aufgestellte und vernetzte Asset Management-Plattform, die es diesen Investoren ermöglicht, das Mietpotenzial in den Objekten zu heben", betont Klein.


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