04.07.2014 Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien auf Wachstumskurs
Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group hält das Wachstum auf dem deutschen Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien auch im zweiten Quartal 2014 ungebrochen an. „Ein Transaktionsvolumen von rund 7,1 Mrd. Euro in den Monaten April bis Juni sorgt dafür, dass sich das Ergebnis für das erste Halbjahr auf 17,1 Mrd. Euro summiert“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. „Damit wurde 32,3 % mehr Kapital in Gewerbeimmobilien investiert als im ersten Halbjahr 2013.“
Auf die Anlageklasse Büro entfällt ein Anteil von 41,4 % des Gesamtvolumens im ersten Halbjahr bzw. 7,1 Mrd. Euro, womit ein Plus von 21,6 % erzielt wird (H1 2013: 5,8 Mrd. Euro). Die zweitbeliebteste Assetklasse Einzelhandel verzeichnet Investments in Höhe von 5,0 Mrd. Euro (29,3 %), das entspricht einem Anstieg von 15,7 % gegenüber dem Vorjahr. Der stärkste Zuwachs kann erneut bei Lager- / Logistikimmobilien erfasst werden. „Mit einem Volumen von 1,9 Mrd. Euro hat sich der Anteil auf 11,3 % erhöht, das entspricht einem Plus von 67,9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit ist in diesem Segment bereits zum Halbjahr das jährliche Durchschnittsvolumen der letzten fünf Jahre in Höhe von 1,4 Mrd. Euro übertroffen worden. Ein neues Rekordjahr ist damit in Aussicht“, so Kanzler. Auf „Sonstige Nutzungen“ entfallen ca. 3,0 Mrd. Euro bzw. 18,0 %, wovon nahezu die Hälfte durch Hotelimmobilien generiert wurde.
Insbesondere Portfoliodeals haben zu dem sehr guten Abschneiden des Investmentmarktes beigetragen. Deren Anteil legte von 25,1 % im ersten Halbjahr 2013 auf aktuell 35,7 % zu, womit 6,1 Mrd. Euro (+88,2 %) in Portfolios flossen. Zu den größten Transaktionen im zweiten Quartal 2014 zählt der Verkauf von 67 deutschen Hotels an Accor für 420 Mio. Euro. Weiterhin erwarben Pramerica Real Estate Investors und die schwedische Pensionskasse Third Swedish National Pension Fund (AP3) 83 deutsche Einzelhandelsimmobilien in zwei Paketen für insgesamt 265 Mio. Euro. Aufgrund von Portfoliodeals und Verkäufen von Großobjekten entfällt auf die Größenklasse „100 bis 500 Mio. Euro“ ein Volumen von 6,4 Mrd. Euro (37,5 %), das damit gegenüber dem Vorjahr absolut um 37,4 % zulegte. Großdeals (>500 Mio. Euro) verbuchen einen Anteil von 9,0 % bzw. 1,5 Mrd. Euro.
Mit 52,3 % auf der Käufer- und 54,8 % auf der Verkäuferseite sind deutsche Investoren die aktivsten Akteure auf dem gewerblichen Investmentmarkt. Das investierte Volumen von 9,0 Mrd. Euro der einheimischen Anleger ist dabei im Vorjahresvergleich nahezu unverändert (H1 2013: 8,8 Mrd. Euro). „Als zweitstärkste Investorenherkunft präsentiert sich die USA, aus der 2,7 Mrd. Euro bzw. 15,8 % des investierten Kapitals stammen. Britische Investoren tätigten Investitionen in Höhe von 1,2 Mrd. Euro“, so Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. Als größte Nettoinvestoren (ca. 685 Mio. Euro) können, u.a. in folge des Ankaufs des Hotelportfolios durch Accor, französische Anleger genannt werden.
„Offene Fonds / Spezialfonds“ sind mit einer Steigerung der Ankäufe im Jahresvergleich um 47,2 % auf insgesamt 4,8 Mrd. Euro für den höchsten Transaktionsanteil verantwortlich. Die zweitstärkste Investorengruppe sind „Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds“ mit einem Anteil von 16,4 % bzw. 2,8 Mrd. Euro. Diese Investoren haben damit ihr angelegtes Kapital im Vorjahresvergleich mehr als verdoppelt. Auf Verkäuferseite sind es neben den „Offene Fonds / Spezialfonds“ die „Projektentwickler / Bauträger“, die für 2,9 Mrd. Euro Objekte veräußerten (17,0 %-Anteil). In Saldobetrachtung zählen „Privatinvestoren / Family Offices“ mit rund 910 Mio. Euro zu den größten Nettokäufern.
„Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat in Folge der hohen Nachfrage die Assetklasse Büro in den Top-5 Märkten eine durchgehende Reduktion der Spitzenrendite in den letzten drei Monaten verbucht“, so Lemler. Abgesehen von Frankfurt a. M., wo die Abnahme 5 Basispunkte auf nun 4,65 % beträgt, erfolgte an den anderen Märkten eine Verringerung um 10 Basispunkte (Berlin: 4,65 %, Düsseldorf: 4,70 %, Hamburg: 4,55 %, München: 4,30 %). Bei Einzelhandelsimmobilien gab es Abnahmen von 5 Basispunkten in Frankfurt und Düsseldorf auf jeweils 4,20 % sowie in Berlin auf 4,35 % (Hamburg: 4,15 %, München: 3,95 %). Berlin und München verzeichneten eine Reduzierung der Spitzenrendite für Logistikimmobilien auf 6,85 % bzw. 6,40 % (Frankfurt: 6,40 %, Düsseldorf: 6,70 %, Hamburg: 6,60 %).
„Im weiteren Jahresverlauf kann von einer konstant hohen Nachfrage durch „Offene Fonds / Spezialfonds“ und „Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds“ ausgegangen werden, die eingeworbenes Kapital zeitnah investieren müssen“, so Lemler. Zudem werden auch „Versicherer / Pensionskassen“ aufgrund der langfristig anhaltenden Niedrigzinsphase am Anleihenmarkt entweder direkt oder indirekt über Spezialfondsvehikel stärker in Immobilien investieren, um ihre Zielrenditen zu erreichen. Insgesamt ist auf dem Investmentmarkt eine höhere Hinwendung zu B-Standorten auf der einen Seite sowie zu Core-Plus Objekten auf der anderen Seite feststellbar.
„Die robuste Entwicklung der deutschen Wirtschaft mit einem prognostiziertem BIP-Wachstum von 2,0 % in 2014 und 2,5 % in 2015 in Kombination mit der Entscheidung der Europäischen Zentralbank, den Leitzins auf 0,15 % zu senken, unterstützen die Nachfrage nach Immobilieninvestments in Deutschland. Daher ist für die zweite Jahreshälfte ein weiterer Anstieg der Investmentaktivitäten prognostizierbar“, so Kanzler. Auf Jahressicht wird von der NAI apollo group ein Transaktionsvolumen von bis zu 40 Mrd. Euro erwartet.
Auf die Anlageklasse Büro entfällt ein Anteil von 41,4 % des Gesamtvolumens im ersten Halbjahr bzw. 7,1 Mrd. Euro, womit ein Plus von 21,6 % erzielt wird (H1 2013: 5,8 Mrd. Euro). Die zweitbeliebteste Assetklasse Einzelhandel verzeichnet Investments in Höhe von 5,0 Mrd. Euro (29,3 %), das entspricht einem Anstieg von 15,7 % gegenüber dem Vorjahr. Der stärkste Zuwachs kann erneut bei Lager- / Logistikimmobilien erfasst werden. „Mit einem Volumen von 1,9 Mrd. Euro hat sich der Anteil auf 11,3 % erhöht, das entspricht einem Plus von 67,9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit ist in diesem Segment bereits zum Halbjahr das jährliche Durchschnittsvolumen der letzten fünf Jahre in Höhe von 1,4 Mrd. Euro übertroffen worden. Ein neues Rekordjahr ist damit in Aussicht“, so Kanzler. Auf „Sonstige Nutzungen“ entfallen ca. 3,0 Mrd. Euro bzw. 18,0 %, wovon nahezu die Hälfte durch Hotelimmobilien generiert wurde.
Insbesondere Portfoliodeals haben zu dem sehr guten Abschneiden des Investmentmarktes beigetragen. Deren Anteil legte von 25,1 % im ersten Halbjahr 2013 auf aktuell 35,7 % zu, womit 6,1 Mrd. Euro (+88,2 %) in Portfolios flossen. Zu den größten Transaktionen im zweiten Quartal 2014 zählt der Verkauf von 67 deutschen Hotels an Accor für 420 Mio. Euro. Weiterhin erwarben Pramerica Real Estate Investors und die schwedische Pensionskasse Third Swedish National Pension Fund (AP3) 83 deutsche Einzelhandelsimmobilien in zwei Paketen für insgesamt 265 Mio. Euro. Aufgrund von Portfoliodeals und Verkäufen von Großobjekten entfällt auf die Größenklasse „100 bis 500 Mio. Euro“ ein Volumen von 6,4 Mrd. Euro (37,5 %), das damit gegenüber dem Vorjahr absolut um 37,4 % zulegte. Großdeals (>500 Mio. Euro) verbuchen einen Anteil von 9,0 % bzw. 1,5 Mrd. Euro.
Mit 52,3 % auf der Käufer- und 54,8 % auf der Verkäuferseite sind deutsche Investoren die aktivsten Akteure auf dem gewerblichen Investmentmarkt. Das investierte Volumen von 9,0 Mrd. Euro der einheimischen Anleger ist dabei im Vorjahresvergleich nahezu unverändert (H1 2013: 8,8 Mrd. Euro). „Als zweitstärkste Investorenherkunft präsentiert sich die USA, aus der 2,7 Mrd. Euro bzw. 15,8 % des investierten Kapitals stammen. Britische Investoren tätigten Investitionen in Höhe von 1,2 Mrd. Euro“, so Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. Als größte Nettoinvestoren (ca. 685 Mio. Euro) können, u.a. in folge des Ankaufs des Hotelportfolios durch Accor, französische Anleger genannt werden.
„Offene Fonds / Spezialfonds“ sind mit einer Steigerung der Ankäufe im Jahresvergleich um 47,2 % auf insgesamt 4,8 Mrd. Euro für den höchsten Transaktionsanteil verantwortlich. Die zweitstärkste Investorengruppe sind „Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds“ mit einem Anteil von 16,4 % bzw. 2,8 Mrd. Euro. Diese Investoren haben damit ihr angelegtes Kapital im Vorjahresvergleich mehr als verdoppelt. Auf Verkäuferseite sind es neben den „Offene Fonds / Spezialfonds“ die „Projektentwickler / Bauträger“, die für 2,9 Mrd. Euro Objekte veräußerten (17,0 %-Anteil). In Saldobetrachtung zählen „Privatinvestoren / Family Offices“ mit rund 910 Mio. Euro zu den größten Nettokäufern.
„Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat in Folge der hohen Nachfrage die Assetklasse Büro in den Top-5 Märkten eine durchgehende Reduktion der Spitzenrendite in den letzten drei Monaten verbucht“, so Lemler. Abgesehen von Frankfurt a. M., wo die Abnahme 5 Basispunkte auf nun 4,65 % beträgt, erfolgte an den anderen Märkten eine Verringerung um 10 Basispunkte (Berlin: 4,65 %, Düsseldorf: 4,70 %, Hamburg: 4,55 %, München: 4,30 %). Bei Einzelhandelsimmobilien gab es Abnahmen von 5 Basispunkten in Frankfurt und Düsseldorf auf jeweils 4,20 % sowie in Berlin auf 4,35 % (Hamburg: 4,15 %, München: 3,95 %). Berlin und München verzeichneten eine Reduzierung der Spitzenrendite für Logistikimmobilien auf 6,85 % bzw. 6,40 % (Frankfurt: 6,40 %, Düsseldorf: 6,70 %, Hamburg: 6,60 %).
„Im weiteren Jahresverlauf kann von einer konstant hohen Nachfrage durch „Offene Fonds / Spezialfonds“ und „Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds“ ausgegangen werden, die eingeworbenes Kapital zeitnah investieren müssen“, so Lemler. Zudem werden auch „Versicherer / Pensionskassen“ aufgrund der langfristig anhaltenden Niedrigzinsphase am Anleihenmarkt entweder direkt oder indirekt über Spezialfondsvehikel stärker in Immobilien investieren, um ihre Zielrenditen zu erreichen. Insgesamt ist auf dem Investmentmarkt eine höhere Hinwendung zu B-Standorten auf der einen Seite sowie zu Core-Plus Objekten auf der anderen Seite feststellbar.
„Die robuste Entwicklung der deutschen Wirtschaft mit einem prognostiziertem BIP-Wachstum von 2,0 % in 2014 und 2,5 % in 2015 in Kombination mit der Entscheidung der Europäischen Zentralbank, den Leitzins auf 0,15 % zu senken, unterstützen die Nachfrage nach Immobilieninvestments in Deutschland. Daher ist für die zweite Jahreshälfte ein weiterer Anstieg der Investmentaktivitäten prognostizierbar“, so Kanzler. Auf Jahressicht wird von der NAI apollo group ein Transaktionsvolumen von bis zu 40 Mrd. Euro erwartet.
