02.07.2014 Flächenumsatz in München knackt Marke von 300.000 m² zum Halbjahr
Nach Angaben von Colliers International wurde in München zum Halbjahr 2014 ein Büroflächenumsatz von 303.400 Quadratmeter erreicht. Abzüglich der Eigennutzer ergibt sich eine reine Vermietungsleistung von 252.000 Quadratmeter, was einem Anstieg von 16 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht.
„Während einzelne Großanmietungen im ersten Quartal für einen guten Jahresauftakt sorgten waren es im zweiten Quartal vor allen Dingen die insgesamt 36 mittelgroßen Mietverträge zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmeter, die alleine für knapp 70.000 Quadratmeter Umsatz im zweiten Quartal sorgten“ erläutert Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International München. Die zentralen Lagen standen in der Gunst der Mieter weiterhin ganz oben. Knapp die Hälfte (47 Prozent) der angemieteten Fläche liegt innerhalb des Mittleren Rings, auf die übrigen Stadtlagen entfielen weitere 32 Prozent und die verbleibenden 21 Prozent verteilten sich auf die Umlandgemeinden.
Durchschnitts- und Spitzenmiete steigt deutlich
Die zunehmende Fokussierung auf Zentrumslagen bei gleichzeitig knappem Angebot führte auf dem Münchner Markt zu einem Anstieg der Durchschnittsmiete in entsprechend nachgefragten Lagen. Dies äußerte sich in einem Plus bei der Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes um mehr als acht Prozent im Vergleich zum Halbjahr des Vorjahres auf 15,79 Euro pro Quadratmeter. „Seit Mitte 2010 hat der Markt merklich Leerstand abgebaut, und seither ist ein kontinuierlicher Anstieg der Durchschnittsmiete zu beobachten, die derzeit auf einem Niveau liegt, das zuletzt Ende 2002 erreicht wurde“ sagt Seiler. Die Spitzenmiete kletterte von 31,50 vor 12 Monaten auf 34,50 Euro pro Quadratmeter um knapp zehn Prozent. Die Ursache hierfür ist in der Vielzahl hochpreisiger Anmietentscheidungen innerhalb der Altstadt zu finden. In der ersten Jahreshälfte wurden mehr als 10.000 Quadratmeter Bürofläche zu einem Mietpreis von über 30,00 Euro je Quadratmeter registriert. Im Halbjahr 2013 waren es noch weniger als 7.000 Quadratmeter.
Geringfügiger Leerstandsabbau
Die Leerstandsquote in der bayerischen Landeshauptstadt gilt mit 5,7 Prozent als eine der niedrigsten aller europäischen Top-Märkte. Im Vergleich zum Vorjahr hat der Leerstand um weitere 20 Basispunkte abgenommen, so dass derzeit 1,304 Millionen Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung stehen. Eine weiterhin spärlich gefüllte Neubaufertigstellungspipeline in Kombination mit einer langsam wieder an Fahrt gewinnenden Büroflächennachfrage dürfte für ein weitgehend stabiles Leerstandsniveau in den kommenden Quartalen sorgen. Innerhalb der einzelnen Teilmärkte im Stadtgebiet schwankte der Leerstand zwischen 2,2 Prozent im nordöstlichen Zentrumsbereich (Schwabing/Bogenhausen) und 9,2 Prozent in den süd-westlichen Stadtlagen in Richtung München-Sendling. Im Umland lag das Leerstandsniveau unverändert bei 8,1 Prozent.
Ausblick: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen lassen eine weitere Marktbelebung erwarten
Wenngleich Großmieter mit mehr als 5.000 Quadratmeter im zweiten Quartal keine Flächen anmieteten, deutet das Erstarken des mittleren Flächensegments auf eine weitere leichte Erholung des Marktes hin. „Zwar ist die Zurückhaltung bei vielen Mietern noch spürbar, die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden in der zweiten Jahreshälfte die Nachfrage jedoch auf eine breitere Basis stellen, so dass am Jahresende eine Vermietungsleistung von 550.000 Quadratmeter erzielt werden kann“ erläutert Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International die Marktsituation. „Für das Gesamtjahr 2014 werden dem Markt lediglich 212.000 Quadratmeter Neubaufläche hinzugefügt, von welchen bereits 70 Prozent vermietet sind. Bei einer weiteren Belebung des Marktes ist daher mit einer zunehmenden Verknappung an zentral gelegenen Neubauflächen zu rechnen“ so Bigelmaier weiter. Bei der Durchschnitts- und Spitzenmiete zeigt der Trend weiterhin nach oben, der Leerstand wird sich auf stabilem Niveau einpendeln.
Fast Facts Bürovermietung Q2 2014
Flächenumsatz: 303.400 m² (-6 % im Vergleich zu Q2 2013)
Vermietungsumsatz: 292.700 m² (+16 % im Vergleich zu Q2 2013)
Spitzenmiete: 34,50 €/m² (+9,5 % im Vergleich zu Q2 2013)
Durchschnittsmiete: 15,79 €/m² (+8,5 % im Vergleich zu Q2 2013)
Leerstandsquote: 5,7 % (-20 Basispunkte zu Q2 2013)
Flächenbestand (+Umland): 22,74 Mio. m²
„Während einzelne Großanmietungen im ersten Quartal für einen guten Jahresauftakt sorgten waren es im zweiten Quartal vor allen Dingen die insgesamt 36 mittelgroßen Mietverträge zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmeter, die alleine für knapp 70.000 Quadratmeter Umsatz im zweiten Quartal sorgten“ erläutert Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International München. Die zentralen Lagen standen in der Gunst der Mieter weiterhin ganz oben. Knapp die Hälfte (47 Prozent) der angemieteten Fläche liegt innerhalb des Mittleren Rings, auf die übrigen Stadtlagen entfielen weitere 32 Prozent und die verbleibenden 21 Prozent verteilten sich auf die Umlandgemeinden.
Durchschnitts- und Spitzenmiete steigt deutlich
Die zunehmende Fokussierung auf Zentrumslagen bei gleichzeitig knappem Angebot führte auf dem Münchner Markt zu einem Anstieg der Durchschnittsmiete in entsprechend nachgefragten Lagen. Dies äußerte sich in einem Plus bei der Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes um mehr als acht Prozent im Vergleich zum Halbjahr des Vorjahres auf 15,79 Euro pro Quadratmeter. „Seit Mitte 2010 hat der Markt merklich Leerstand abgebaut, und seither ist ein kontinuierlicher Anstieg der Durchschnittsmiete zu beobachten, die derzeit auf einem Niveau liegt, das zuletzt Ende 2002 erreicht wurde“ sagt Seiler. Die Spitzenmiete kletterte von 31,50 vor 12 Monaten auf 34,50 Euro pro Quadratmeter um knapp zehn Prozent. Die Ursache hierfür ist in der Vielzahl hochpreisiger Anmietentscheidungen innerhalb der Altstadt zu finden. In der ersten Jahreshälfte wurden mehr als 10.000 Quadratmeter Bürofläche zu einem Mietpreis von über 30,00 Euro je Quadratmeter registriert. Im Halbjahr 2013 waren es noch weniger als 7.000 Quadratmeter.
Geringfügiger Leerstandsabbau
Die Leerstandsquote in der bayerischen Landeshauptstadt gilt mit 5,7 Prozent als eine der niedrigsten aller europäischen Top-Märkte. Im Vergleich zum Vorjahr hat der Leerstand um weitere 20 Basispunkte abgenommen, so dass derzeit 1,304 Millionen Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung stehen. Eine weiterhin spärlich gefüllte Neubaufertigstellungspipeline in Kombination mit einer langsam wieder an Fahrt gewinnenden Büroflächennachfrage dürfte für ein weitgehend stabiles Leerstandsniveau in den kommenden Quartalen sorgen. Innerhalb der einzelnen Teilmärkte im Stadtgebiet schwankte der Leerstand zwischen 2,2 Prozent im nordöstlichen Zentrumsbereich (Schwabing/Bogenhausen) und 9,2 Prozent in den süd-westlichen Stadtlagen in Richtung München-Sendling. Im Umland lag das Leerstandsniveau unverändert bei 8,1 Prozent.
Ausblick: Wirtschaftliche Rahmenbedingungen lassen eine weitere Marktbelebung erwarten
Wenngleich Großmieter mit mehr als 5.000 Quadratmeter im zweiten Quartal keine Flächen anmieteten, deutet das Erstarken des mittleren Flächensegments auf eine weitere leichte Erholung des Marktes hin. „Zwar ist die Zurückhaltung bei vielen Mietern noch spürbar, die guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden in der zweiten Jahreshälfte die Nachfrage jedoch auf eine breitere Basis stellen, so dass am Jahresende eine Vermietungsleistung von 550.000 Quadratmeter erzielt werden kann“ erläutert Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International die Marktsituation. „Für das Gesamtjahr 2014 werden dem Markt lediglich 212.000 Quadratmeter Neubaufläche hinzugefügt, von welchen bereits 70 Prozent vermietet sind. Bei einer weiteren Belebung des Marktes ist daher mit einer zunehmenden Verknappung an zentral gelegenen Neubauflächen zu rechnen“ so Bigelmaier weiter. Bei der Durchschnitts- und Spitzenmiete zeigt der Trend weiterhin nach oben, der Leerstand wird sich auf stabilem Niveau einpendeln.
Fast Facts Bürovermietung Q2 2014
Flächenumsatz: 303.400 m² (-6 % im Vergleich zu Q2 2013)
Vermietungsumsatz: 292.700 m² (+16 % im Vergleich zu Q2 2013)
Spitzenmiete: 34,50 €/m² (+9,5 % im Vergleich zu Q2 2013)
Durchschnittsmiete: 15,79 €/m² (+8,5 % im Vergleich zu Q2 2013)
Leerstandsquote: 5,7 % (-20 Basispunkte zu Q2 2013)
Flächenbestand (+Umland): 22,74 Mio. m²
