01.07.2014 Büromarkt auf Vorjahresniveau: Regional differenziert in der Entwicklung
Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland wurden im ersten Halbjahr 2014 gut 1,2 Millionen Quadratmeter Büroflächen in den sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart umgesetzt. Damit entsprach das Umsatzergebnis etwa dem Vorjahresniveau (minus ein Prozent) sowie jenem des zehnjährigen Mittelwerts (plus ein Prozent).
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „In Summe ist die Performance des deutschen Bürovermietungsmarkts weiterhin nur durchschnittlich. Die zumeist positiven Wirtschaftsprognosen für dieses und nächstes Jahr haben bislang noch keine nachhaltigen Spuren im Gesamtmarkt hinterlassen. Als positives Zeichen werten wir allerdings, dass sich der reine Vermietungsumsatz, das heißt der Flächenumsatz bereinigt um die für den Vermietungsmarkt wenig relevanten Eigennutzer, im Vergleich zum Vorjahr um knapp vier Prozent erhöht hat.“
Sehr aktiv waren Unternehmen, die zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmeter Büroflächen benötigten. In diesem Marktsegment, in dem sich sehr viele mittelständische Unternehmen bewegen, lag der Flächenumsatz beachtliche 30 Prozent höher als vor einem Jahr. Die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge stieg hier sogar um 44 Prozent. Der größte Rückgang musste im Kleinflächensegment bis 500 Quadratmeter verzeichnet werden. Hier lagen Flächenumsatz und Mietvertragsanzahl um jeweils gut zwölf Prozent unter dem Vorjahresniveau.
Zweigeteilter Markt: Licht und Schatten in den Topstandorten
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Die Halbjahresergebnisse in den sechs größten deutschen Büromärkten fallen sehr unterschiedlich aus. Prozentual ging es in Stuttgart mit plus 35 Prozent am deutlichsten bergauf, was auf einen in seiner gesamten Breite sehr lebhaften Mietermarkt zurückzuführen ist. Der Flächenumsatz von 116.000 Quadratmeter lag deutlich über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre und bedeutete gleichzeitig den zweitbesten bislang in der baden-württembergischen Landeshauptstadt registrierten Halbjahreswert. Zudem wurden fast fünfzig Mietverträge mehr als noch vor einem Jahr abgeschlossen.“
Auch in Berlin legte der Flächenumsatz um 15 Prozent auf 293.300 Quadratmeter merklich zu. Insgesamt neun Großanmietungen über 5.000 Quadratmeter, unter anderem von Amazon, Idealo und der Gewobag schlugen sich hier in den Zahlen nieder. In Hamburg sorgte insbesondere die Anmietung von 32.500 Quadratmeter Bürofläche in einem Projekt in der City Nord durch die Deutsche Telekom dafür, dass ein solides Halbjahresergebnis von 225.000 Quadratmeter und ein leichtes Plus von zwei Prozent im Vergleich zum Vorjahr erreicht wurden.
Der größte deutsche Büromarkt München, wo die reine Vermietungsleistung im ersten Halbjahr um 16 Prozent spürbar zulegen konnte, wies aufgrund ausbleibender Abschlüsse durch Eigennutzer mit 303.400 Quadratmeter letztlich ein rund sechs Prozent unter dem Niveau des Vorjahres liegendes Flächenumsatzergebnis aus. Zurückzuführen ist dies vor allem darauf, dass im zweiten Quartal keine einzige Vermietung über 5.000 Quadratmeter stattfand. Allerdings konnte gleichzeitig das Marktsegment zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmeter deutlich zulegen, sodass das Minus überschaubar ausfiel.
Deutlicher unterhalb der jeweiligen Vorjahresergebnisse lagen Düsseldorf mit minus 16 Prozent (124.300 Quadratmeter) und Frankfurt mit minus 22 Prozent (167.000 Quadratmeter). Wie in München wurden in beiden Städten im zweiten Quartal keine Mietverträge über 5.000 Quadratmeter abgeschlossen – mit entsprechenden Auswirkungen auf den Flächenumsatz.
Leerstandskurve zeigt weiter nach unten
Seit Mitte 2010 zeigt die Leerstandskurve auf dem deutschen Büromarkt nur in eine Richtung: nach unten. Ende des ersten Halbjahrs 2014 standen in den Topstandorten erstmals seit über zehn Jahren wieder unter sechs Millionen Quadratmeter Bürofläche und damit rund 342.000 Quadratmeter weniger als noch vor einem Jahr leer. 5,9 Millionen Quadratmeter entsprechen einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 7,3 Prozent. „In Verbindung mit der hohen Nettoabsorption zeigt sich, dass die Flächenneuproduktion trotz der gerade einmal durchschnittlichen Flächenumsätze die Flächenabgänge durch Umnutzungen oder Abrisse von Büroimmobilien derzeit nicht ausgleicht. Bis Ende 2016 kommen gut 2,6 Millionen Quadratmeter Büroflächen neu auf den Markt, und 58 Prozent davon sind bereits vorvermietet“, so Bigelmaier.
Geringer werdendes Flächenangebot lässt Mieten (überwiegend) steigen
Von wenigen Ausnahmen abgesehen, stiegen sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten in den Topstandorten im Vergleich zum Vorjahr weiter an. Besonders deutlich legte die Spitzenmiete in München zu, wo sie bei 34,50 Euro pro Quadratmeter und damit um knapp zehn Prozent über dem Niveau des Vorjahres lag. Die Flächenknappheit in zentral gelegenen Spitzenobjekten schlug sich in der bayerischen Landeshauptstadt deutlich im Mietpreis nieder. In Frankfurt legte die Spitzenmiete im Vergleich zu von vor 12 Monaten um ein Prozent auf 38,00 Euro pro Quadratmeter zu. Angestiegen ist sie zudem in Stuttgart mit nun 20,60 Euro pro Quadratmeter (plus drei Prozent) sowie in Berlin mit 22,50 Euro pro Quadratmeter (plus zwei Prozent) und Hamburg mit 24,50 Euro pro Quadratmeter (plus vier Prozent). „Keine Bewegung war in Düsseldorf zu verzeichnen, wobei hier mit 27,50 Euro pro Quadratmeter ein historischer Höchststand erreicht ist, von dem aus es aufgrund des fehlenden Flächenangebots im Spitzensegment in den kommenden Quartalen wieder leicht bergab gehen wird“, so Trumpp.
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt machte sich bei der Durchschnittsmiete ein leichter Abwärtstrend bemerkbar. Im Vergleich zum Vorjahr ging es um knapp drei Prozent auf 14,50 Euro pro Quadratmeter nach unten. Dieses Niveau dürfte aufgrund des regen Marktgeschehens in Projektentwicklungen sowie höherpreisigen Teilmärkten und Objekten gehalten werden. In Frankfurt sorgten zahlreiche Anmietungen in Innenstadtlagen dafür, dass die Durchschnittsmiete auf 19,00 Euro pro Quadratmeter (plus 12 Prozent) zulegte. Nach oben zeigte die Kurve auch in Stuttgart mit 12,40 Euro pro Quadratmeter (plus acht Prozent), Hamburg mit 14,30 Euro pro Quadratmeter (plus vier Prozent) und München mit 15,80 Euro pro Quadratmeter (plus neun Prozent). Keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr gab es in Berlin, wo im Durchschnitt weiter 13,50 Euro pro Quadratmeter Bürofläche bezahlt werden müssen.
Ausblick: Zurückhaltung weiter spürbar, aber Aufschwung im zweiten Halbjahr wegen guter Rahmenbedingungen möglich
„Die sehr differenzierte Entwicklung in den Topstandorten hat gezeigt, dass bei vielen Mietern nach wie vor eine gewisse Unsicherheit über die konjunkturelle Entwicklung und den von vielen Wirtschaftsforschungsinstituten prognostizierten Aufschwung herrscht. Da einige Branchen wie die IT-Branche derzeit eine sehr dynamische Entwicklung zeigen und andere auf einen Wachstumspfad einschwenken, gehen wir davon aus, dass das zweite Halbjahr lebhafter wird als das erste und ein insgesamt über dem Vorjahr liegendes Flächenumsatzergebnis erreicht wird. Die nach wie vor geringen Fertigstellungszahlen lassen zudem weiter rückläufige Leerstandsquoten und partiell ansteigende Mieten erwarten“, so Bigelmaier.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „In Summe ist die Performance des deutschen Bürovermietungsmarkts weiterhin nur durchschnittlich. Die zumeist positiven Wirtschaftsprognosen für dieses und nächstes Jahr haben bislang noch keine nachhaltigen Spuren im Gesamtmarkt hinterlassen. Als positives Zeichen werten wir allerdings, dass sich der reine Vermietungsumsatz, das heißt der Flächenumsatz bereinigt um die für den Vermietungsmarkt wenig relevanten Eigennutzer, im Vergleich zum Vorjahr um knapp vier Prozent erhöht hat.“
Sehr aktiv waren Unternehmen, die zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmeter Büroflächen benötigten. In diesem Marktsegment, in dem sich sehr viele mittelständische Unternehmen bewegen, lag der Flächenumsatz beachtliche 30 Prozent höher als vor einem Jahr. Die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge stieg hier sogar um 44 Prozent. Der größte Rückgang musste im Kleinflächensegment bis 500 Quadratmeter verzeichnet werden. Hier lagen Flächenumsatz und Mietvertragsanzahl um jeweils gut zwölf Prozent unter dem Vorjahresniveau.
Zweigeteilter Markt: Licht und Schatten in den Topstandorten
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Die Halbjahresergebnisse in den sechs größten deutschen Büromärkten fallen sehr unterschiedlich aus. Prozentual ging es in Stuttgart mit plus 35 Prozent am deutlichsten bergauf, was auf einen in seiner gesamten Breite sehr lebhaften Mietermarkt zurückzuführen ist. Der Flächenumsatz von 116.000 Quadratmeter lag deutlich über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre und bedeutete gleichzeitig den zweitbesten bislang in der baden-württembergischen Landeshauptstadt registrierten Halbjahreswert. Zudem wurden fast fünfzig Mietverträge mehr als noch vor einem Jahr abgeschlossen.“
Auch in Berlin legte der Flächenumsatz um 15 Prozent auf 293.300 Quadratmeter merklich zu. Insgesamt neun Großanmietungen über 5.000 Quadratmeter, unter anderem von Amazon, Idealo und der Gewobag schlugen sich hier in den Zahlen nieder. In Hamburg sorgte insbesondere die Anmietung von 32.500 Quadratmeter Bürofläche in einem Projekt in der City Nord durch die Deutsche Telekom dafür, dass ein solides Halbjahresergebnis von 225.000 Quadratmeter und ein leichtes Plus von zwei Prozent im Vergleich zum Vorjahr erreicht wurden.
Der größte deutsche Büromarkt München, wo die reine Vermietungsleistung im ersten Halbjahr um 16 Prozent spürbar zulegen konnte, wies aufgrund ausbleibender Abschlüsse durch Eigennutzer mit 303.400 Quadratmeter letztlich ein rund sechs Prozent unter dem Niveau des Vorjahres liegendes Flächenumsatzergebnis aus. Zurückzuführen ist dies vor allem darauf, dass im zweiten Quartal keine einzige Vermietung über 5.000 Quadratmeter stattfand. Allerdings konnte gleichzeitig das Marktsegment zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmeter deutlich zulegen, sodass das Minus überschaubar ausfiel.
Deutlicher unterhalb der jeweiligen Vorjahresergebnisse lagen Düsseldorf mit minus 16 Prozent (124.300 Quadratmeter) und Frankfurt mit minus 22 Prozent (167.000 Quadratmeter). Wie in München wurden in beiden Städten im zweiten Quartal keine Mietverträge über 5.000 Quadratmeter abgeschlossen – mit entsprechenden Auswirkungen auf den Flächenumsatz.
Leerstandskurve zeigt weiter nach unten
Seit Mitte 2010 zeigt die Leerstandskurve auf dem deutschen Büromarkt nur in eine Richtung: nach unten. Ende des ersten Halbjahrs 2014 standen in den Topstandorten erstmals seit über zehn Jahren wieder unter sechs Millionen Quadratmeter Bürofläche und damit rund 342.000 Quadratmeter weniger als noch vor einem Jahr leer. 5,9 Millionen Quadratmeter entsprechen einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 7,3 Prozent. „In Verbindung mit der hohen Nettoabsorption zeigt sich, dass die Flächenneuproduktion trotz der gerade einmal durchschnittlichen Flächenumsätze die Flächenabgänge durch Umnutzungen oder Abrisse von Büroimmobilien derzeit nicht ausgleicht. Bis Ende 2016 kommen gut 2,6 Millionen Quadratmeter Büroflächen neu auf den Markt, und 58 Prozent davon sind bereits vorvermietet“, so Bigelmaier.
Geringer werdendes Flächenangebot lässt Mieten (überwiegend) steigen
Von wenigen Ausnahmen abgesehen, stiegen sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten in den Topstandorten im Vergleich zum Vorjahr weiter an. Besonders deutlich legte die Spitzenmiete in München zu, wo sie bei 34,50 Euro pro Quadratmeter und damit um knapp zehn Prozent über dem Niveau des Vorjahres lag. Die Flächenknappheit in zentral gelegenen Spitzenobjekten schlug sich in der bayerischen Landeshauptstadt deutlich im Mietpreis nieder. In Frankfurt legte die Spitzenmiete im Vergleich zu von vor 12 Monaten um ein Prozent auf 38,00 Euro pro Quadratmeter zu. Angestiegen ist sie zudem in Stuttgart mit nun 20,60 Euro pro Quadratmeter (plus drei Prozent) sowie in Berlin mit 22,50 Euro pro Quadratmeter (plus zwei Prozent) und Hamburg mit 24,50 Euro pro Quadratmeter (plus vier Prozent). „Keine Bewegung war in Düsseldorf zu verzeichnen, wobei hier mit 27,50 Euro pro Quadratmeter ein historischer Höchststand erreicht ist, von dem aus es aufgrund des fehlenden Flächenangebots im Spitzensegment in den kommenden Quartalen wieder leicht bergab gehen wird“, so Trumpp.
In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt machte sich bei der Durchschnittsmiete ein leichter Abwärtstrend bemerkbar. Im Vergleich zum Vorjahr ging es um knapp drei Prozent auf 14,50 Euro pro Quadratmeter nach unten. Dieses Niveau dürfte aufgrund des regen Marktgeschehens in Projektentwicklungen sowie höherpreisigen Teilmärkten und Objekten gehalten werden. In Frankfurt sorgten zahlreiche Anmietungen in Innenstadtlagen dafür, dass die Durchschnittsmiete auf 19,00 Euro pro Quadratmeter (plus 12 Prozent) zulegte. Nach oben zeigte die Kurve auch in Stuttgart mit 12,40 Euro pro Quadratmeter (plus acht Prozent), Hamburg mit 14,30 Euro pro Quadratmeter (plus vier Prozent) und München mit 15,80 Euro pro Quadratmeter (plus neun Prozent). Keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr gab es in Berlin, wo im Durchschnitt weiter 13,50 Euro pro Quadratmeter Bürofläche bezahlt werden müssen.
Ausblick: Zurückhaltung weiter spürbar, aber Aufschwung im zweiten Halbjahr wegen guter Rahmenbedingungen möglich
„Die sehr differenzierte Entwicklung in den Topstandorten hat gezeigt, dass bei vielen Mietern nach wie vor eine gewisse Unsicherheit über die konjunkturelle Entwicklung und den von vielen Wirtschaftsforschungsinstituten prognostizierten Aufschwung herrscht. Da einige Branchen wie die IT-Branche derzeit eine sehr dynamische Entwicklung zeigen und andere auf einen Wachstumspfad einschwenken, gehen wir davon aus, dass das zweite Halbjahr lebhafter wird als das erste und ein insgesamt über dem Vorjahr liegendes Flächenumsatzergebnis erreicht wird. Die nach wie vor geringen Fertigstellungszahlen lassen zudem weiter rückläufige Leerstandsquoten und partiell ansteigende Mieten erwarten“, so Bigelmaier.
