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26.05.2014 Wiesbaden: Attraktiver Standort mit vorbildlichen Eckdaten

Die hessische Landeshauptstadt belegt regelmäßig vordere Plätze in Rankings deutscher Städte. Ausschlaggebend für dieses gute Abschneiden Wiesbadens ist vor allen Dingen die hohe Kaufkraft, das hohe durchschnittliche Einkommen und die deutlich über dem Durchschnitt angesiedelte Wirtschaftsleistung der rund 273.000 Einwohner zählenden Stadt.

Die grüne Stadt im Herzen des wirtschaftlich starken Rhein-Main-Gebietes ist auch kulturell für Jung und Alt attraktiv. Die „Bildungsstadt“ ist darüber hinaus stark durch den öffentlichen Sektor geprägt (Landesministerien, Statistisches Bundesamt, Bundeskriminalamt). Eine umsichtige und an den Entwicklungen der Globalisierung und der Demografie orientierte Wirtschaftsförderung unterstützt das Wachstum in den Branchen, für die Wiesbaden national und international steht: Consulting, Versicherung, Gesundheit, Medien und Technologie.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS - STANDORT

Wiesbaden zählt traditionell zu den beliebten Standorten für Einzelhändler und Investoren. Die Planer verstehen es, die Stadt stetig, aber behutsam zu entwickeln. Die historische Bausubstanz wird gepflegt und erhalten, aber gleichzeitig verändert die Stadt behutsam ihre Silhouette, was von Touristen wie Einwohnern gleichermaßen geschätzt wird.

Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im Einzugsgebiet beträgt rund 4 Milliarden Euro. Auf der Verkaufsfläche in der City werden rund 550 Millionen Euro umgesetzt. Der innerstädtische Anteil der Verkaufsfläche ist mit 30,4% deutlich über dem Anteil von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN

Kirchgasse
• Toplage Wiesbadens
• ca. 560 Meter lange Fußgängerzone mit z.T. Baumbepflanzung
• Klassische Konsummeile mit zwei Fahrstraßenüberquerungen (Fußgängerampeln)
• Standort der Kaufhäuser Kaufhof und Karstadt
• Stärkstes Teilstück zwischen Mauritiusplatz und Luisenstraße
• Angebundenes Shopping-Center LuisenForum mit mehr als 50 Fachgeschäften
• Aktueller Mietpreis liegt bei 138 EUR/m²
Langgasse
• Verlängerung der Fußgängerzone Kirchgasse
• Höhere Verweilqualität aufgrund gastronomischen Angebotes
• Durchmischung von wertigen und konsumorientierten Konzepten
• Geprägt durch Kleinteiligkeit und Denkmalschutz
• Neue Mieter: Jack Wolfskin, Vorwerk, Denn´s Biomarkt
• Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR/m²

Wiesbadener Innenstadt wird systematisch und mit Umsicht aufgewertet

Die wirtschaftlichen und soziodemografischen Eckdaten sind hervorragend. Im aktuellen COMFORT-City-Ranking belegt die Stadt folgerichtig den sechsten Platz bei mittelgroßen Städten. Die Metropolregion wird von der Entwicklung in Frankfurt gestützt, die zu den wirtschaftlich potentesten in ganz Europa gilt. Die Bruttowertschöpfung je Einwohner ist nach Frankfurt bundesweit die zweithöchste.

Die Toplage für den Einzelhandel in Wiesbaden ist laut COMFORT-Experten die Kirchgasse, insbesondere im Teilstück zwischen Mauritiusplatz und Luisenstraße. In dieser Lage werden aktuell Mietpreise von bis zu 138 Euro pro Quadratmeter für ein Ladenlokal zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche erzielt. Auch für Verkaufsflächen zwischen 300 und 500 m² stiegen die Mieten seit drei Jahren auf aktuell 75 Euro pro Quadratmeter.

„Trotz großer Nachfrage ist die Anzahl der Mieterwechsel in der 1A-Lage Wiesbadens überschaubar, was an der nicht vorhandenen Bereitschaft der Händler lag, entsprechende Ladenlokale aufzugeben. Nichtsdestotrotz besteht eine beträchtliche Dynamik rund um die Toplagen, denn die innerstädtische Verkaufsfläche steigt seit Jahren kontinuierlich“, berichtet Kreutz.
Die irische Investmentgesellschaft Markland hält weiter an ihren Plänen zur Revitalisierung der City-Passage auf der Kirchgasse fest. So ist nunmehr ein Baustart noch im ersten Halbjahr geplant. Man geht davon aus, dass ein Großmieter konkret im Gespräch ist.

Center beeinflussen die Top-Lagen nicht negativ

Die Shopping-Center hatten nur kurzfristige Auswirkungen auf die Mietpreise in den Toplagen. In der Phase um die Eröffnungen des Lilien-Carré am Bahnhofsplatz 2007 und insbesondere des LuisenForums am Ende der Toplage Kirchgasse 2008 waren die Mieten in den Toplagen leicht rückläufig bzw. stagnierten. Die Herausforderungen wurden exzellent bewältigt. Im Gegensatz zu anderen Städten, wo Einkaufszentren den Shops in der City das (Über-)Leben erschweren, ist das LuisenForum mit 20.000 m² Mietfläche auf vier Ebenen und rund 50 Shops sowie 800 Parkplätzen nur eine konstruktive Ergänzung der A-Lagen und in keinster Weise eine ernstzunehmende Konkurrenz oder sogar Gefahr.

Das von der City relativ weit entfernte Lilien-Carré am Bahnhof war zu keiner Zeit eine Bedrohung – die meisten Mieter würden sich gerne in die Fußgängerzonen umorientieren. Der Komplettumbau dieses Einkaufszentrums könnte in der zweiten Jahreshälfte beginnen. Erste Bauanträge würden in diesen Monaten gestellt, für deren Bearbeitung nach Aussagen Insolvenzverwalters Hans-Wilhelm Goetsch drei bis sechs Monate einkalkuliert sind. Saturn verlängert seinen Mietvertrag um zehn Jahre, allerdings auf einer verringerten Mietfläche. Vorgesehen ist weiterhin, die zweite Etage zu einem Foodcourt umzuwandeln, der vor allem Pendler des benachbarten Bahnhofs ansprechen soll. Im Erdgeschoss werden die Geschäfte mit größeren Schaufensterfronten gestaltet. Die Mietfläche soll auf 22.000 m² (22.176 m² Mietfläche) wachsen. Auch die Tiefgarage wird modernisiert. Nach der umfassenden Revitalisierung ist der Verkauf geplant.

INVESTMENT

Neben dem in Vorbereitung befindlichen Verkauf des in Insolvenz befindlichen Lilien-Carrés gibt und gab es in jüngster Zeit keine großvolumigen Investment-Deals in Wiesbadens City. Der Einzelhandelsstandort erfreut sich seit Jahren extrem großer Beliebtheit, wobei sich die stärkste Nachfrage auf die Toplage Kirchgasse konzentriert und die Langgasse eher im Fokus der regional orientierten Anleger bzw. Ortskundigen steht.

Immobilieninvestments in der besten Highstreet-Lage Kirchgasse gelten weiterhin als sichere Anlage. Dies bewies auch die Kaufpreisstabilität vor und nach den oben beschriebenen Centereröffnungen. Geschäftshäuser in diesen besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 19 bis 20-fachen der Jahresnettomiete, womit die Anfangsrendite somit bei etwa 5 % liegt. Dies ist als eindeutiges Indiz für die annähernde Risikofreiheit solcher Investments zu werten.

FAZIT UND PERSPEKTIVE

Aufgrund der seit Jahren bestehenden Probleme des Lilien-Carrés, in dem weiterhin eine Vielzahl von Mietern sehr unglücklich sind und des nur mäßigen Erfolgs des LuisenForums, stechen die Highstreet-Lagen Langgasse und vor allem Kirchgasse absolut positiv hervor.

Die irische Investmentgesellschaft Markland hält weiter an ihren Plänen zur Revitalisierung der City-Passage auf der Kirchgasse fest. So ist nunmehr ein Baustart noch im ersten Halbjahr geplant. Man geht davon aus, dass ein Großmieter schon sehr konkret im Gespräch ist.

Die durch Shopping-Center schwer angreifbaren Fußgängerzonen beweisen somit ihre Nachhaltigkeit für erfolgreiche Mieter und vor allem Kapitalanleger. Auch die Seitenlagen Marktstraße und Wilhelmstraße weisen sehr selten Leerstand auf. Sie sind wertig und bereichern die Toplagen mit meist guten Mietern. Somit ergänzen diese die charmante Innenstadt sinnvoll.

Vor dem Hintergrund der exzellenten Eckdaten ist Wiesbaden auch künftig ein sehr guter Standort für den Einzelhandel. Im stetigen Wettbewerb der in Reichweite befindlichen Landeshauptstadt Mainz behauptet sich die hessische Hochburg bestens, resümieren die Einzelhandels- und Investmentexperten von COMFORT.


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