26.05.2014 Neue Marktanalyse: Das Geschäft mit privaten Ferienimmobilien boomt
Ferienimmobilien sind nicht mehr reine Statussymbole und Luxusgüter, die der Eigennutzung dienen. Die Marktstudie von FeWo-direkt und Engel & Völkers beobachtet, dass Anlageaspekte beim Erwerb einer Ferienimmobilie immer wichtiger werden, allen voran das Kaufmotiv Altersvorsorge. Steigende Mieteinnahmen durch den anhaltenden, weltweiten Tourismusboom sichern die Finanzierung mittels Fremdkapital – bei jedem Fünften bis zu 100 Prozent. Gute Rendite-Chancen machen die Ferienimmobilie als lukrative Geldanlage für die breite Mittelschicht interessant. Bereits zum siebten Mal untersucht die ausführliche Online-Studie den privaten Ferienimmobilienmarkt. Vom 28. Februar bis 31. März 2014 haben sich 3.631 Eigentümer von Ferienimmobilien beteiligt.
Anlage-Aspekte wichtiger als je zuvor – vor allem für Ferienimmobilien in Deutschland
Die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung ist mit einem Anteil von 58,9 Prozent immer noch das wichtigste Kaufmotiv in der Gesamtheit. Der Vergleich der Erwerbsjahre zeigt allerdings, dass gerade bei den jüngeren Investitionen (zwischen 2011 und 2014) die Ferienimmobilie als Altersvorsorge in den Fokus der Investoren rückt (58 Prozent). Insbesondere am Standort Deutschland steuern monetäre Aspekte die Kaufmotivation. Als Altersvorsorge betrachten 62,4 Prozent der Befragten ihre zwischen 2011 und 2014 erworbene Ferienimmobilie in Deutschland. 41,9 Prozent tätigten ihre Investition aufgrund der aussichtsreichen Rendite-Chancen. Für 37,1 Prozent fungiert das Ferienobjekt als Geld- und Kapitalanlage. „Ferienimmobilien stellen kein reines Luxusgut mehr dar, was mit überflüssigem Spielgeld finanziert wird“, beobachtet Tobias Wann, Vice President Central Europe von FeWo-direkt. „Sie fungieren vielmehr als wertbeständige Geldanlage und Bestandteil der Altersvorsorge, wodurch monetäre Kaufaspekte wie der Preis oder das Vermietungspotenzial immer wichtiger werden.“
Besser neu investiert als untervermietet, sagen sich mittlerweile viele Vermieter: Während von all denen, die zwischen 1960 und 2010 ihr Objekt erworben haben, noch rund ein Drittel auch im selbigen wohnt, ist es bei den neuen Investitionen nur noch jeder fünfte Vermieter. Bei der Wahl der geeigneten Ferienimmobilie als Geldanlage wird die professionelle Unterstützung durch Makler und Kreditinstitute zudem immer wichtiger.
Lage, Kaufpreis und Vermietungspotenzial gewinnen an Bedeutung
In der Gesamtheit der Befragten sind Lage (89,4 Prozent), Kaufpreis (62,2 Prozent) sowie der Standort (Land/Region: 47,1 Prozent) immer noch die wichtigsten Kaufkriterien. Mit Blick auf die Ferienimmobilie als Geldanlage verlagern sich allerdings die Werte. Bei den Investitionen zwischen 2011 und 2014 verzeichnet die Lage erstmalig einen Anteil von mehr als 90 Prozent. Zudem ist die Investition für immer mehr Privatanleger eine Frage des Geldes, der Kaufpreis für 71,5 Prozent entscheidend. Das Vermietungspotenzial steigt am deutlichsten in der Relevanz: Während vor 2011 nur knapp jeder Dritte die Option der Vermietung beim Kauf einkalkuliert hat, sind es heute bereits 58 Prozent. Der Gebäudezustand als wichtiger Wertbestandteil kann mit 48,5 Prozent weiter zulegen und verdrängt den regionalen Standort auf Platz fünf. „Ferienimmobilien werden nicht mehr nur nach romantischen Gesichtspunkten ausgewählt, sondern vor allem nach handfesten Lage- und Gebäude-Eigenschaften“, weiß auch Kai Enders, Vorstand der Engel & Völkers AG. „Je exklusiver die Lage, umso sicherer ist die Ferienimmobilie als Altersvorsorge und Kapitalanlage, denn vor allem in den guten und sehr guten Lagen werden Top-Objekte auch weiterhin ein knappes Gut bleiben.“
Deutschland bleibt Investitions-Hotspot Nummer eins, Florida auf Wachstumskurs
Wie in den Jahren zuvor, verzeichnet Deutschland mit 51,9 Prozent den größten Ferienimmobilienbestand, vor Spanien (10,6 Prozent) und Österreich (7,1 Prozent). Zwischen 2011 und 2014 wurden 62,4 Prozent aller Ferienimmobilien in Deutschland erworben, in den Jahren bis 2010 waren es lediglich 49,4 Prozent. Weiterhin auf Wachstumskurs befinden sich die USA mit Florida: Bei den jüngsten Investments liegen die USA mit 4,9 Prozent auf Platz vier, gleich hinter Spanien (9,3 Prozent) und Österreich (5,8 Prozent). 13,1 Prozent aller Auslandsinvestitionen zwischen 2011 und 2014 wurden in Florida getätigt, vor Mallorca (10,2 Prozent) und Tirol (5,1 Prozent). 55 Prozent der Inlandsinvestitionen entfielen zwischen 2011 und 2014 auf die Küstenregionen Ostsee (30,5 Prozent) und Nordsee (24,5 Prozent), mit weitem Abstand vor Berlin (3,8 Prozent). Dabei versprechen Ferienimmobilien an Nord- und Ostsee nicht nur hohe Mieteinnahmen, sondern auch das größte Wertsteigerungspotenzial. In den letzten zehn Jahren ist der Wert der Ferienimmobilien auf den Ostsee-Inseln um durchschnittlich 33,3 Prozent gestiegen, auf den Nordsee-Inseln um 31 Prozent und auf dem Ostsee-Festland um 30,6 Prozent.
Anleger aus ostdeutschen Bundesländern investieren im eigenen Land
Deutliche Vorlieben hinsichtlich der Investitionsstandorte liefert ein Ost-West-Vergleich. 92,7 Prozent der Anleger aus Ostdeutschland investieren im eigenen Land, allen voran Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Bei den Eigentümern aus Westdeutschland sind es 72,2 Prozent. Die meisten Auslandsinvestitionen stammen von Investoren aus Baden-Württemberg, Bayern und Hessen. Bei der Wahl des Standorts ist auch die schnelle Erreichbarkeit entscheidend: Der Anteil derjenigen Objekte, die maximal 300 km vom Wohnort entfernt sind, wächst – von 57,8 Prozent in der Marktstudie 2011 bis 66,6 Prozent in 2014.
Die Nachfrage nach hochpreisigen Objekten steigt
Hochwertige Ferienimmobilien mit einem Kaufpreis von mehr als 500.000 Euro verzeichnen in den letzten drei Jahren eine steigende Nachfrage. Der durchschnittliche Kaufpreis für alle Ferienobjekte, die zwischen 2011 und 2014 erworben wurden, liegt bei 193.000 Euro und damit etwa zehn Prozent über den Gesamtdurchschnitt von 174.000 Euro. Insbesondere die Nachfrage im oberen Preissegment bis 500.000 Euro und mehr hat in den letzten Jahren stark zugenommen: von 13,5 Prozent in den 1990er Jahren bis zu 22,2 Prozent im Erwerbszeitraum zwischen 2011 und 2014. „Eine Ferienimmobilie rechnet sich dann – und das gilt sowohl für die erfolgreiche Vermietung als auch für die Wertsteigerung – wenn zu Beginn die richtige Investitionsentscheidung getroffen wird“, so Enders. „Hochwertige Objekte in den guten bis sehr guten Lagen weisen hierfür die besten Chancen auf, weshalb die Nachfrage in diesem gehobenen Preissegment kontinuierlich steigt.“
Der teuerste Quadratmeter-Kaufpreis befindet sich in Frankreich
Durchschnittliche 3.583 Euro pro Quadratmeter kosteten die Ferienimmobilien im Investitionszeitraum zwischen 2010 und 2014 in Frankreich. Es folgen Ferienimmobilien in Italien (2.918 Euro/qm) und den Niederlanden (2.426 Euro/qm). Ferienobjekte in Deutschland sind dagegen verhältnismäßig günstig und liegen mit 2.069 Euro/qm im Durchschnitt. Im innerdeutschen Küsten-Ranking liegen die Nordsee-Inseln weit über dem Durchschnitt mit 4.399 Euro/qm. Das Nordsee-Festland hat mit 1.606 Euro/qm noch die günstigsten Kaufpreise zu bieten.
Bereits jeder Fünfte finanziert zu 100 Prozent über Fremdkapital
Fast jeder Dritte hat sich seine Ferienimmobilie durch 100 Prozent Eigenkapital finanziert. Allerdings steigt der Anteil derjenigen, die Fremdkapital zur Finanzierung heranziehen. Bereits jeder Fünfte, der zwischen 2011 und 2014 seine Ferienimmobilie erworben hat, nimmt ein 100-prozentiges Darlehen auf. 44,2 Prozent bringen eigenes Kapital ein. Nicht nur die günstigen Zinsen, sondern auch das Vermietungspotenzial in wachsenden Urlaubermärkten tragen zu diesem Trend bei. „Wir beobachten derzeit zwei wesentliche Trends: Zum einen gibt es die breite Mittelschicht, die die Ferienimmobilie als Altersvorsorge kaufen und mit der Vermietung die Finanzierung sichern. Und zum anderen die finanzkräftigen Geldanleger, die gezielt einen Gewinn erwirtschaften wollen und auch mit einer weiteren Ferienimmobilie liebäugeln“, sagt Wann. „Beide Zielgruppen tragen dazu bei, dass das Ferienimmobiliensegment weiterhin auf Wachstumskurs ist.“
Mieteinnahmen machen Ferienimmobilien für die breite Mittelschicht zugänglich
82,3 Prozent haben bereits beim Erwerb zwischen 2011 und 2014 die Mieteinnahmen im Blick. 72,2 Prozent haben sofort nach dem Erwerb mit der Vermietung begonnen. In den 2000ern waren es lediglich 46,5 Prozent. Unter allen Privatanlegern, die ein Objekt zwischen 2011 und 2014 erworben haben, wollen 53,2 Prozent einen Gewinn aus der Ferienimmobilie erwirtschaften und die Finanzierungskosten decken (40,1 Prozent) Dennoch umfasst die Vermietung auch immer den Spaß am Umgang mit den
Gästen (53,2 Prozent).
Die Zielgruppe der Ferienimmobilienerwerber ist in den letzten Jahren, nicht zuletzt aufgrund eines höheren Ausbildungs- und Einkommensniveaus, finanzkräftiger geworden: Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen der Eigentümer, die ihr Objekt im Zeitraum 2011 bis 2014 erworben haben, liegt bei 4.710 Euro und damit rund 19 Prozent über dem Einkommen derjenigen, die zwischen 1960 und 2010 investiert haben. Auch das Bildungsniveau ist hoch: Die Hälfte in dieser Zielgruppe hat einen Hochschulabschluss. Das Durchschnittsalter liegt bei 49 Jahren.
Anlage-Aspekte wichtiger als je zuvor – vor allem für Ferienimmobilien in Deutschland
Die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung ist mit einem Anteil von 58,9 Prozent immer noch das wichtigste Kaufmotiv in der Gesamtheit. Der Vergleich der Erwerbsjahre zeigt allerdings, dass gerade bei den jüngeren Investitionen (zwischen 2011 und 2014) die Ferienimmobilie als Altersvorsorge in den Fokus der Investoren rückt (58 Prozent). Insbesondere am Standort Deutschland steuern monetäre Aspekte die Kaufmotivation. Als Altersvorsorge betrachten 62,4 Prozent der Befragten ihre zwischen 2011 und 2014 erworbene Ferienimmobilie in Deutschland. 41,9 Prozent tätigten ihre Investition aufgrund der aussichtsreichen Rendite-Chancen. Für 37,1 Prozent fungiert das Ferienobjekt als Geld- und Kapitalanlage. „Ferienimmobilien stellen kein reines Luxusgut mehr dar, was mit überflüssigem Spielgeld finanziert wird“, beobachtet Tobias Wann, Vice President Central Europe von FeWo-direkt. „Sie fungieren vielmehr als wertbeständige Geldanlage und Bestandteil der Altersvorsorge, wodurch monetäre Kaufaspekte wie der Preis oder das Vermietungspotenzial immer wichtiger werden.“
Besser neu investiert als untervermietet, sagen sich mittlerweile viele Vermieter: Während von all denen, die zwischen 1960 und 2010 ihr Objekt erworben haben, noch rund ein Drittel auch im selbigen wohnt, ist es bei den neuen Investitionen nur noch jeder fünfte Vermieter. Bei der Wahl der geeigneten Ferienimmobilie als Geldanlage wird die professionelle Unterstützung durch Makler und Kreditinstitute zudem immer wichtiger.
Lage, Kaufpreis und Vermietungspotenzial gewinnen an Bedeutung
In der Gesamtheit der Befragten sind Lage (89,4 Prozent), Kaufpreis (62,2 Prozent) sowie der Standort (Land/Region: 47,1 Prozent) immer noch die wichtigsten Kaufkriterien. Mit Blick auf die Ferienimmobilie als Geldanlage verlagern sich allerdings die Werte. Bei den Investitionen zwischen 2011 und 2014 verzeichnet die Lage erstmalig einen Anteil von mehr als 90 Prozent. Zudem ist die Investition für immer mehr Privatanleger eine Frage des Geldes, der Kaufpreis für 71,5 Prozent entscheidend. Das Vermietungspotenzial steigt am deutlichsten in der Relevanz: Während vor 2011 nur knapp jeder Dritte die Option der Vermietung beim Kauf einkalkuliert hat, sind es heute bereits 58 Prozent. Der Gebäudezustand als wichtiger Wertbestandteil kann mit 48,5 Prozent weiter zulegen und verdrängt den regionalen Standort auf Platz fünf. „Ferienimmobilien werden nicht mehr nur nach romantischen Gesichtspunkten ausgewählt, sondern vor allem nach handfesten Lage- und Gebäude-Eigenschaften“, weiß auch Kai Enders, Vorstand der Engel & Völkers AG. „Je exklusiver die Lage, umso sicherer ist die Ferienimmobilie als Altersvorsorge und Kapitalanlage, denn vor allem in den guten und sehr guten Lagen werden Top-Objekte auch weiterhin ein knappes Gut bleiben.“
Deutschland bleibt Investitions-Hotspot Nummer eins, Florida auf Wachstumskurs
Wie in den Jahren zuvor, verzeichnet Deutschland mit 51,9 Prozent den größten Ferienimmobilienbestand, vor Spanien (10,6 Prozent) und Österreich (7,1 Prozent). Zwischen 2011 und 2014 wurden 62,4 Prozent aller Ferienimmobilien in Deutschland erworben, in den Jahren bis 2010 waren es lediglich 49,4 Prozent. Weiterhin auf Wachstumskurs befinden sich die USA mit Florida: Bei den jüngsten Investments liegen die USA mit 4,9 Prozent auf Platz vier, gleich hinter Spanien (9,3 Prozent) und Österreich (5,8 Prozent). 13,1 Prozent aller Auslandsinvestitionen zwischen 2011 und 2014 wurden in Florida getätigt, vor Mallorca (10,2 Prozent) und Tirol (5,1 Prozent). 55 Prozent der Inlandsinvestitionen entfielen zwischen 2011 und 2014 auf die Küstenregionen Ostsee (30,5 Prozent) und Nordsee (24,5 Prozent), mit weitem Abstand vor Berlin (3,8 Prozent). Dabei versprechen Ferienimmobilien an Nord- und Ostsee nicht nur hohe Mieteinnahmen, sondern auch das größte Wertsteigerungspotenzial. In den letzten zehn Jahren ist der Wert der Ferienimmobilien auf den Ostsee-Inseln um durchschnittlich 33,3 Prozent gestiegen, auf den Nordsee-Inseln um 31 Prozent und auf dem Ostsee-Festland um 30,6 Prozent.
Anleger aus ostdeutschen Bundesländern investieren im eigenen Land
Deutliche Vorlieben hinsichtlich der Investitionsstandorte liefert ein Ost-West-Vergleich. 92,7 Prozent der Anleger aus Ostdeutschland investieren im eigenen Land, allen voran Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Bei den Eigentümern aus Westdeutschland sind es 72,2 Prozent. Die meisten Auslandsinvestitionen stammen von Investoren aus Baden-Württemberg, Bayern und Hessen. Bei der Wahl des Standorts ist auch die schnelle Erreichbarkeit entscheidend: Der Anteil derjenigen Objekte, die maximal 300 km vom Wohnort entfernt sind, wächst – von 57,8 Prozent in der Marktstudie 2011 bis 66,6 Prozent in 2014.
Die Nachfrage nach hochpreisigen Objekten steigt
Hochwertige Ferienimmobilien mit einem Kaufpreis von mehr als 500.000 Euro verzeichnen in den letzten drei Jahren eine steigende Nachfrage. Der durchschnittliche Kaufpreis für alle Ferienobjekte, die zwischen 2011 und 2014 erworben wurden, liegt bei 193.000 Euro und damit etwa zehn Prozent über den Gesamtdurchschnitt von 174.000 Euro. Insbesondere die Nachfrage im oberen Preissegment bis 500.000 Euro und mehr hat in den letzten Jahren stark zugenommen: von 13,5 Prozent in den 1990er Jahren bis zu 22,2 Prozent im Erwerbszeitraum zwischen 2011 und 2014. „Eine Ferienimmobilie rechnet sich dann – und das gilt sowohl für die erfolgreiche Vermietung als auch für die Wertsteigerung – wenn zu Beginn die richtige Investitionsentscheidung getroffen wird“, so Enders. „Hochwertige Objekte in den guten bis sehr guten Lagen weisen hierfür die besten Chancen auf, weshalb die Nachfrage in diesem gehobenen Preissegment kontinuierlich steigt.“
Der teuerste Quadratmeter-Kaufpreis befindet sich in Frankreich
Durchschnittliche 3.583 Euro pro Quadratmeter kosteten die Ferienimmobilien im Investitionszeitraum zwischen 2010 und 2014 in Frankreich. Es folgen Ferienimmobilien in Italien (2.918 Euro/qm) und den Niederlanden (2.426 Euro/qm). Ferienobjekte in Deutschland sind dagegen verhältnismäßig günstig und liegen mit 2.069 Euro/qm im Durchschnitt. Im innerdeutschen Küsten-Ranking liegen die Nordsee-Inseln weit über dem Durchschnitt mit 4.399 Euro/qm. Das Nordsee-Festland hat mit 1.606 Euro/qm noch die günstigsten Kaufpreise zu bieten.
Bereits jeder Fünfte finanziert zu 100 Prozent über Fremdkapital
Fast jeder Dritte hat sich seine Ferienimmobilie durch 100 Prozent Eigenkapital finanziert. Allerdings steigt der Anteil derjenigen, die Fremdkapital zur Finanzierung heranziehen. Bereits jeder Fünfte, der zwischen 2011 und 2014 seine Ferienimmobilie erworben hat, nimmt ein 100-prozentiges Darlehen auf. 44,2 Prozent bringen eigenes Kapital ein. Nicht nur die günstigen Zinsen, sondern auch das Vermietungspotenzial in wachsenden Urlaubermärkten tragen zu diesem Trend bei. „Wir beobachten derzeit zwei wesentliche Trends: Zum einen gibt es die breite Mittelschicht, die die Ferienimmobilie als Altersvorsorge kaufen und mit der Vermietung die Finanzierung sichern. Und zum anderen die finanzkräftigen Geldanleger, die gezielt einen Gewinn erwirtschaften wollen und auch mit einer weiteren Ferienimmobilie liebäugeln“, sagt Wann. „Beide Zielgruppen tragen dazu bei, dass das Ferienimmobiliensegment weiterhin auf Wachstumskurs ist.“
Mieteinnahmen machen Ferienimmobilien für die breite Mittelschicht zugänglich
82,3 Prozent haben bereits beim Erwerb zwischen 2011 und 2014 die Mieteinnahmen im Blick. 72,2 Prozent haben sofort nach dem Erwerb mit der Vermietung begonnen. In den 2000ern waren es lediglich 46,5 Prozent. Unter allen Privatanlegern, die ein Objekt zwischen 2011 und 2014 erworben haben, wollen 53,2 Prozent einen Gewinn aus der Ferienimmobilie erwirtschaften und die Finanzierungskosten decken (40,1 Prozent) Dennoch umfasst die Vermietung auch immer den Spaß am Umgang mit den
Gästen (53,2 Prozent).
Die Zielgruppe der Ferienimmobilienerwerber ist in den letzten Jahren, nicht zuletzt aufgrund eines höheren Ausbildungs- und Einkommensniveaus, finanzkräftiger geworden: Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen der Eigentümer, die ihr Objekt im Zeitraum 2011 bis 2014 erworben haben, liegt bei 4.710 Euro und damit rund 19 Prozent über dem Einkommen derjenigen, die zwischen 1960 und 2010 investiert haben. Auch das Bildungsniveau ist hoch: Die Hälfte in dieser Zielgruppe hat einen Hochschulabschluss. Das Durchschnittsalter liegt bei 49 Jahren.
