10.04.2026 Einzelhandelsimmobilieninvestments: Transaktionen von 1,1 Mrd. in Q1
Im ersten Quartal 2026 erreichte der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro. Verglichen mit dem Vorjahresquartal ist das ein Rückgang um 13 Prozent. Mit einem Anteil von 23 Prozent (plus fünf Prozentpunkte) stieg die relative Bedeutung der Top-7-Märkte. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt erlebte ein solides Auftaktquartal“, sagt Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE. Dabei zeichnete sich das Marktgeschehen durch eine vergleichsweise hohe Anzahl an Transaktionen aus (75), die jedoch im Schnitt deutlich kleinere Kaufpreisvolumina aufwiesen als vor einem Jahr. Auch die Portfolioquote ging im Vorjahresvergleich um elf Prozentpunkte auf 24 Prozent zurück. Größere Deals über der Marke von 100 Millionen Euro blieben bislang ebenfalls eine Ausnahme.
Dazu zählten unter anderem die Veräußerung des Powerfood-Portfolios sowie der Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung des Einkaufszentrums Höfe am Brühl in Leipzig. „Diese Transaktion zeigt, dass auch großvolumige Shopping-Center durchaus auf gewillte Investoren treffen. Das gilt vor allem für internationale Investoren, die insbesondere an Value-Add- und Core-plus-Objekten interessiert sind“, erklärt Schönherr. Deutsche Investoren fokussieren sich hingegen vor allem auf Core-Immobilien.
„In der aktuellen Phase, die von den geopolitischen Verwerfungen und wachsenden Inflationssorgen geprägt ist, steigt das Interesse an lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien mit langen Mietverträgen und damit relativ stabilen Cashflows“, sagt Schönherr. Denn Nahversorger und Lebensmittel-Discounter entsprechen der gegenwärtigen Konsumlaune der Verbraucher und sind damit aus Investorensicht ein geeignetes, defensives Investmentprodukt. Den größten Anteil am Transaktionsvolumen hatte das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren. Auf sie entfiel im ersten Quartal 2026 über die Hälfte des gesamten Investmentvolumens mit einem Anteil von 56 Prozent (Q1 2025: 53 Prozent). Auf Platz zwei folgten Shopping-Center mit 22 Prozent (Q1 2025: drei Prozent) – gefolgt von 1A-Einzelhandelsimmobilien mit 14 Prozent (Q1 2025: 15 Prozent). Shopping-Center sind zunehmend im Investorenfokus, mit dem Ziel diese als Objekte mit Mixed-Use-Konzepten zu repositionieren.
„Die Ankaufsrenditen blieben zuletzt in allen Sub-Segmenten des Einzelhandelsimmobilienmarktes stabil”, sagt Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE. Lediglich im Vorjahresvergleich mit dem ersten Quartal 2025 gab es einige leichte Veränderungen: So ging die Spitzenrendite von 1A-Handelsimmobilien in den Top-7-Städten auf Jahressicht um 0,2 Prozentpunkte auf 4,44 Prozent zurück. Zugleich legte die Spitzenrendite von Shopping-Centern an B-Standorten um 0,25 Prozentpunkte auf 7,75 Prozent zu. Einkaufszentren an A-Standorten blieben stabil bei 5,9 Prozent. Ebenfalls keine Veränderungen gab es bei den Spitzenrenditen von Lebensmittelmärkten (4,6 Prozent) und Fachmarktzentren (4,9 Prozent).
Vor dem Hintergrund geopolitischer Spannungen, einer sich abschwächenden konjunkturellen Erholung sowie anziehender Inflationserwartungen und steigender Kapitalmarkt- und Finanzierungskosten zeichnet sich jedoch eine mögliche Anpassung des Preisniveaus ab – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Entwicklung der Immobilienrenditen.
Finanzierungsfähigkeit prägt die Transaktionsdynamik
Die anhaltenden globalen Krisen – insbesondere steigende Energiekosten und weiterhin gestörte Lieferketten – schüren erneut Inflationssorgen. Unabhängig von möglichen weiteren Zinsschritten ist die Finanzierungsfähigkeit bereits spürbar eingeschränkt: Ausschlaggebend sind der gestiegene Spread im Vergleich zur wieder höheren Verzinsung zehnjähriger Bundesanleihen sowie weiterhin hohe Baukosten. Infolgedessen hat sich die Marktposition eigenkapitalstarker Investoren weiter gefestigt, während fremdfinanzierte Strategien nur noch sehr selektiv zum Zuge kommen. Da Eigenkapitalinvestoren naturgemäß begrenzte Volumina allokieren, bleiben großvolumige, stark fremdfinanzierte Portfoliotransaktionen weiterhin die Ausnahme.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Es befinden sich einige größere Produkte in der Transaktionspipeline, die im Jahresverlauf zu einer Belebung des Marktes beitragen werden“, erwartet Schönherr. „Dabei handelt es sich um diverse Transaktionen sowohl auf Einzel- als auch Portfolioebene – darunter sowohl Highstreet-Immobilien, lebensmittelgeankerte Objekte als auch Shopping-Center.“
„Der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt erlebte ein solides Auftaktquartal“, sagt Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE. Dabei zeichnete sich das Marktgeschehen durch eine vergleichsweise hohe Anzahl an Transaktionen aus (75), die jedoch im Schnitt deutlich kleinere Kaufpreisvolumina aufwiesen als vor einem Jahr. Auch die Portfolioquote ging im Vorjahresvergleich um elf Prozentpunkte auf 24 Prozent zurück. Größere Deals über der Marke von 100 Millionen Euro blieben bislang ebenfalls eine Ausnahme.
Dazu zählten unter anderem die Veräußerung des Powerfood-Portfolios sowie der Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung des Einkaufszentrums Höfe am Brühl in Leipzig. „Diese Transaktion zeigt, dass auch großvolumige Shopping-Center durchaus auf gewillte Investoren treffen. Das gilt vor allem für internationale Investoren, die insbesondere an Value-Add- und Core-plus-Objekten interessiert sind“, erklärt Schönherr. Deutsche Investoren fokussieren sich hingegen vor allem auf Core-Immobilien.
„In der aktuellen Phase, die von den geopolitischen Verwerfungen und wachsenden Inflationssorgen geprägt ist, steigt das Interesse an lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien mit langen Mietverträgen und damit relativ stabilen Cashflows“, sagt Schönherr. Denn Nahversorger und Lebensmittel-Discounter entsprechen der gegenwärtigen Konsumlaune der Verbraucher und sind damit aus Investorensicht ein geeignetes, defensives Investmentprodukt. Den größten Anteil am Transaktionsvolumen hatte das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren. Auf sie entfiel im ersten Quartal 2026 über die Hälfte des gesamten Investmentvolumens mit einem Anteil von 56 Prozent (Q1 2025: 53 Prozent). Auf Platz zwei folgten Shopping-Center mit 22 Prozent (Q1 2025: drei Prozent) – gefolgt von 1A-Einzelhandelsimmobilien mit 14 Prozent (Q1 2025: 15 Prozent). Shopping-Center sind zunehmend im Investorenfokus, mit dem Ziel diese als Objekte mit Mixed-Use-Konzepten zu repositionieren.
„Die Ankaufsrenditen blieben zuletzt in allen Sub-Segmenten des Einzelhandelsimmobilienmarktes stabil”, sagt Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE. Lediglich im Vorjahresvergleich mit dem ersten Quartal 2025 gab es einige leichte Veränderungen: So ging die Spitzenrendite von 1A-Handelsimmobilien in den Top-7-Städten auf Jahressicht um 0,2 Prozentpunkte auf 4,44 Prozent zurück. Zugleich legte die Spitzenrendite von Shopping-Centern an B-Standorten um 0,25 Prozentpunkte auf 7,75 Prozent zu. Einkaufszentren an A-Standorten blieben stabil bei 5,9 Prozent. Ebenfalls keine Veränderungen gab es bei den Spitzenrenditen von Lebensmittelmärkten (4,6 Prozent) und Fachmarktzentren (4,9 Prozent).
Vor dem Hintergrund geopolitischer Spannungen, einer sich abschwächenden konjunkturellen Erholung sowie anziehender Inflationserwartungen und steigender Kapitalmarkt- und Finanzierungskosten zeichnet sich jedoch eine mögliche Anpassung des Preisniveaus ab – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Entwicklung der Immobilienrenditen.
Finanzierungsfähigkeit prägt die Transaktionsdynamik
Die anhaltenden globalen Krisen – insbesondere steigende Energiekosten und weiterhin gestörte Lieferketten – schüren erneut Inflationssorgen. Unabhängig von möglichen weiteren Zinsschritten ist die Finanzierungsfähigkeit bereits spürbar eingeschränkt: Ausschlaggebend sind der gestiegene Spread im Vergleich zur wieder höheren Verzinsung zehnjähriger Bundesanleihen sowie weiterhin hohe Baukosten. Infolgedessen hat sich die Marktposition eigenkapitalstarker Investoren weiter gefestigt, während fremdfinanzierte Strategien nur noch sehr selektiv zum Zuge kommen. Da Eigenkapitalinvestoren naturgemäß begrenzte Volumina allokieren, bleiben großvolumige, stark fremdfinanzierte Portfoliotransaktionen weiterhin die Ausnahme.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Es befinden sich einige größere Produkte in der Transaktionspipeline, die im Jahresverlauf zu einer Belebung des Marktes beitragen werden“, erwartet Schönherr. „Dabei handelt es sich um diverse Transaktionen sowohl auf Einzel- als auch Portfolioebene – darunter sowohl Highstreet-Immobilien, lebensmittelgeankerte Objekte als auch Shopping-Center.“
