10.04.2026 Nordrhein-Westfalen: Eigenheimpreise und Wohnungsmieten legen zu
Der „Immobilien-Preisspiegel NRW 2026“ des Immobilienverband Deutschland IVD West wurde heute im Rahmen einer Pressekonferenz in Köln veröffentlicht. Darin ist die Entwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien an Rhein und Ruhr in den vergangenen zwölf Monaten genauso dokumentiert wie die Lage am Mietmarkt. Verkaufspreise und Neuabschlussmieten für insgesamt 161 NRW-Kommunen werden in der Datensammlung präsentiert. Wichtigste Botschaft: Nach einer Seitwärtsbewegung im Vorjahr haben sich die Verkaufspreise für Wohnimmobilien in NRW durchschnittlich leicht verteuert, auch die Mieten steigen weiter.
Der Markt für freistehende Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen hat sich NRW-weit in den letzten zwölf Monaten leicht belebt. In nahezu allen Regionen sind nach einer stabileren Phase im Vorjahr Preissteigerungen zu beobachten. Vor allem in den Speckgürteln der Metropolregionen und in ländlichen Gebieten wurden höhere Verkaufspreise für Wohneigentum realisiert, während sie sich in den großen Städten des Ruhrgebiets und an der Rheinschiene nahezu auf demselben Niveau wie vor zwölf Monaten bewegen.
„Im zweiten Jahr in Folge hat sich die Nachfrage auf dem NRW-Immobilienmarkt wieder etwas belebt, nachdem wir in 2023 und 2024 mit einem durch vielfältige Krisen bedingten Preisverfall konfrontiert waren. Bei gleichbleibendem Angebot hatte dieser Umstand ein leichtes Anziehen der Verkaufspreise zur Folge“, analysiert Peter Wallisch, 1. Stellv. Vorsitzender des IVD West, das nun vorgelegte Zahlenwerk. „Allerdings sorgen die zuletzt wieder gestiegenen Bauzinsen, die weiterhin hohen Baufertigstellungskosten sowie die geringen Baugenehmigungszahlen dafür, dass von einer lebhaften Marktdynamik keine Rede sein kann. Es wird ganz einfach viel zu wenig gebaut.“
Daher ist das Immobilien-Preisniveau an Rhein und Ruhr weiterhin auf einem hohen Niveau. Der Markt in NRW ist allerdings äußerst heterogen. Wenn Käufer also in Köln oder Düsseldorf für ein freistehendes Eigenheim in mittlerem Wohnwert zwischen 640.000 und 730.000 EUR investieren müssen, lohnt bisweilen ein Blick ins Umland. Eine vergleichbare Immobilie kostet beispielsweise in Mettmann 435.000 EUR, in Kaarst 470.000 EUR, in Willich 510.000 EUR und in Neuss 540.000 EUR. Im Kölner „Speckgürtel“ sind folgende Preise zu beobachten: Pulheim 600.000 EUR, Frechen 480.000 EUR, Bergisch-Gladbach 450.000 EUR, Hürth 390.000 EUR und Leichlingen 390.000 EUR.
In etwas weiter entfernten Kommunen lassen sich im gleichen Segment auch noch Angebote unterhalb der 300.000-EUR-Schwelle finden. Hier sind bspw. Xanten, Stolberg, Siegen, Erkelenz oder Heinsberg zu nennen.
„Aufgrund weiterhin zäher Neubautätigkeit ist allerdings generell das Angebot knapp und es ist mit erneuten Preissteigerungen zu rechnen. Gerade in einigen mittleren und kleinen Kommunen lässt sich dieser Trend bereits beobachten“, wagt Peter Wallisch einen Blick in die nahe Zukunft und nennt folgende Beispiele: In Borken, Coesfeld, Goch, Jülich, Marl und Rheinbach bspw. legten die Preise für Einfamilienhäuser in den vergangenen Monaten wieder um durchschnittlich 2 - 4 Prozent zu.
Für das Segment Eigentumswohnungen gilt Vergleichbares. Auch hier waren seit 2023 aufgrund spürbarer Kaufzurückhaltung teils deutliche Preisabschläge zu beobachten. Die Fertigstellung neu gebauter Eigentumswohnungen hingegen war wegen der angespannten ökonomischen Gesamtsituation im abgelaufenen Berichtszeitraum zahlenmäßig geringfügig. Daher blieben die Preise zuletzt auch hier im Durchschnitt relativ stabil. Die Entwicklung über die letzten beiden Dekaden (siehe Grafik) verdeutlicht die unterschiedlich strukturierten Regionalmärkte. Während bspw. in Duisburg eine gleichmäßig moderate Steigerung der Kaufpreise zu beobachten ist, haben sich in Köln die Preise neuer Eigentumswohnungen seit zehn Jahren nahezu verdoppelt.
Steigende Mieten, trübe Aussichten
Auch in den letzten zwölf Monaten kannten die Mietpreise nur eine Richtung: NRW-weit stiegen die Mieten im Durchschnitt um 2 – 6 Prozent. „Bei der Analyse des Mietmarkts tritt eine Verstetigung der Krisensymptome zutage, die spätestens seit Beginn des Ukrainekriegs eingesetzt haben,“ erläutert Julia Braschoß, Stellv. Vorsitzende des IVD West aus Köln. „Der Neubau bleibt weit hinter den Bedarfen zurück. Und aufgrund der anhaltenden Unsicherheit in weiten Teilen der Bevölkerung wechseln nur sehr wenige Menschen ins Wohneigentum. Also steigen die Mieten in ganz Deutschland und somit auch in NRW.“
Braschoß bedauert, dass auch in naher und mittlerer Zukunft keine Verbesserung der Situation in Sicht ist: „Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen war in NRW 2025 zwar leicht gestiegen, bleibt aber erneut deutlich hinter den tatsächlichen Erfordernissen zurück. Die Angebotsengpässe verschärfen sich weiter. Generell fehlen zielführende Impulse der Politik, insbesondere mit Blick auf den Wohneigentumsmarkt für Selbstnutzer.“
Unabhängig davon, ob es sich um Altbau, Bestand oder Neubauwohnungen handelt, stiegen die Mieten landesweit an. Während in Großstädten wie Bonn, Dortmund oder Essen nur relativ geringe Steigerungen zu beobachten waren, haben sich bspw. in Bocholt, Gütersloh oder Neuss die Mieten im Schnitt um mehr als fünf Prozent verteuert: Mieter müssen dort inzwischen für Bestandswohnungen im guten Wohnwert 8,50 EUR (Bocholt), 10,- EUR (Gütersloh) und 13,- EUR (Neuss) Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen. Trotz einer Steigerung von neun Prozent wohnen Mieter in Lüdenscheid mit 6,20 EUR in diesem Segment hingegen NRW-weit am günstigsten.
Der Markt für freistehende Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen hat sich NRW-weit in den letzten zwölf Monaten leicht belebt. In nahezu allen Regionen sind nach einer stabileren Phase im Vorjahr Preissteigerungen zu beobachten. Vor allem in den Speckgürteln der Metropolregionen und in ländlichen Gebieten wurden höhere Verkaufspreise für Wohneigentum realisiert, während sie sich in den großen Städten des Ruhrgebiets und an der Rheinschiene nahezu auf demselben Niveau wie vor zwölf Monaten bewegen.
„Im zweiten Jahr in Folge hat sich die Nachfrage auf dem NRW-Immobilienmarkt wieder etwas belebt, nachdem wir in 2023 und 2024 mit einem durch vielfältige Krisen bedingten Preisverfall konfrontiert waren. Bei gleichbleibendem Angebot hatte dieser Umstand ein leichtes Anziehen der Verkaufspreise zur Folge“, analysiert Peter Wallisch, 1. Stellv. Vorsitzender des IVD West, das nun vorgelegte Zahlenwerk. „Allerdings sorgen die zuletzt wieder gestiegenen Bauzinsen, die weiterhin hohen Baufertigstellungskosten sowie die geringen Baugenehmigungszahlen dafür, dass von einer lebhaften Marktdynamik keine Rede sein kann. Es wird ganz einfach viel zu wenig gebaut.“
Daher ist das Immobilien-Preisniveau an Rhein und Ruhr weiterhin auf einem hohen Niveau. Der Markt in NRW ist allerdings äußerst heterogen. Wenn Käufer also in Köln oder Düsseldorf für ein freistehendes Eigenheim in mittlerem Wohnwert zwischen 640.000 und 730.000 EUR investieren müssen, lohnt bisweilen ein Blick ins Umland. Eine vergleichbare Immobilie kostet beispielsweise in Mettmann 435.000 EUR, in Kaarst 470.000 EUR, in Willich 510.000 EUR und in Neuss 540.000 EUR. Im Kölner „Speckgürtel“ sind folgende Preise zu beobachten: Pulheim 600.000 EUR, Frechen 480.000 EUR, Bergisch-Gladbach 450.000 EUR, Hürth 390.000 EUR und Leichlingen 390.000 EUR.
In etwas weiter entfernten Kommunen lassen sich im gleichen Segment auch noch Angebote unterhalb der 300.000-EUR-Schwelle finden. Hier sind bspw. Xanten, Stolberg, Siegen, Erkelenz oder Heinsberg zu nennen.
„Aufgrund weiterhin zäher Neubautätigkeit ist allerdings generell das Angebot knapp und es ist mit erneuten Preissteigerungen zu rechnen. Gerade in einigen mittleren und kleinen Kommunen lässt sich dieser Trend bereits beobachten“, wagt Peter Wallisch einen Blick in die nahe Zukunft und nennt folgende Beispiele: In Borken, Coesfeld, Goch, Jülich, Marl und Rheinbach bspw. legten die Preise für Einfamilienhäuser in den vergangenen Monaten wieder um durchschnittlich 2 - 4 Prozent zu.
Für das Segment Eigentumswohnungen gilt Vergleichbares. Auch hier waren seit 2023 aufgrund spürbarer Kaufzurückhaltung teils deutliche Preisabschläge zu beobachten. Die Fertigstellung neu gebauter Eigentumswohnungen hingegen war wegen der angespannten ökonomischen Gesamtsituation im abgelaufenen Berichtszeitraum zahlenmäßig geringfügig. Daher blieben die Preise zuletzt auch hier im Durchschnitt relativ stabil. Die Entwicklung über die letzten beiden Dekaden (siehe Grafik) verdeutlicht die unterschiedlich strukturierten Regionalmärkte. Während bspw. in Duisburg eine gleichmäßig moderate Steigerung der Kaufpreise zu beobachten ist, haben sich in Köln die Preise neuer Eigentumswohnungen seit zehn Jahren nahezu verdoppelt.
Steigende Mieten, trübe Aussichten
Auch in den letzten zwölf Monaten kannten die Mietpreise nur eine Richtung: NRW-weit stiegen die Mieten im Durchschnitt um 2 – 6 Prozent. „Bei der Analyse des Mietmarkts tritt eine Verstetigung der Krisensymptome zutage, die spätestens seit Beginn des Ukrainekriegs eingesetzt haben,“ erläutert Julia Braschoß, Stellv. Vorsitzende des IVD West aus Köln. „Der Neubau bleibt weit hinter den Bedarfen zurück. Und aufgrund der anhaltenden Unsicherheit in weiten Teilen der Bevölkerung wechseln nur sehr wenige Menschen ins Wohneigentum. Also steigen die Mieten in ganz Deutschland und somit auch in NRW.“
Braschoß bedauert, dass auch in naher und mittlerer Zukunft keine Verbesserung der Situation in Sicht ist: „Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen war in NRW 2025 zwar leicht gestiegen, bleibt aber erneut deutlich hinter den tatsächlichen Erfordernissen zurück. Die Angebotsengpässe verschärfen sich weiter. Generell fehlen zielführende Impulse der Politik, insbesondere mit Blick auf den Wohneigentumsmarkt für Selbstnutzer.“
Unabhängig davon, ob es sich um Altbau, Bestand oder Neubauwohnungen handelt, stiegen die Mieten landesweit an. Während in Großstädten wie Bonn, Dortmund oder Essen nur relativ geringe Steigerungen zu beobachten waren, haben sich bspw. in Bocholt, Gütersloh oder Neuss die Mieten im Schnitt um mehr als fünf Prozent verteuert: Mieter müssen dort inzwischen für Bestandswohnungen im guten Wohnwert 8,50 EUR (Bocholt), 10,- EUR (Gütersloh) und 13,- EUR (Neuss) Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen. Trotz einer Steigerung von neun Prozent wohnen Mieter in Lüdenscheid mit 6,20 EUR in diesem Segment hingegen NRW-weit am günstigsten.
